随着美联储的开始降息，这个月房贷利率真是下降了不少。根据Freddiemac的数据，这周30年贷款利率已经降到了6.12%，15年贷款利率降到了5.25%。我们还有客户拿到了5%以下的贷款预批信。
那么这次降息对房地产市场到底产生了多大的影响呢？西雅图的房地产市场，是不是又要回到，前几年疯狂抢房的状况了呢？
今天我们将通过9月份最新的市场数据，看看降息后不同城市的市场表现，以及讲讲我自己对西雅图房市未来的看法！
市场数据回顾
首先我们先看一下大西雅图地区的整体数据，这里我们还是使用king county的数据。
根据最新NWMLS 9月的数据，King County的房产中位成交价为86.5万美元，同比上涨了11.6%。每尺平均价格为532美元。同比去年增加了6.2%。我们还可以看到9月份，king county不管是房价还是尺价，都比8月份稍微有所上升。
那受到利率下降，可能还有暑期结束的影响哈。九月份，King county房产上市数量为3631套。同比去年增加26.3%，相比8月份也增加了20%。同时，九月份房产pending的数量为2430套，同比去年增加了32.4%，也比8月份增加了20%左右。
不过目前来看，房产上市的数量，还是多于房产成交的数量，所以活跃库存数量也在继续上升，达到了5824套，同比去年增加34.4%，这也是自2020年以来最高的数字。房产供应周期从去年的2.1个月增加到了2.9个月，这是2014年，也就是接近十年以来，西雅图地区出现的最高的供应周期。
加在这里一句：当然如果我们详细看数据，我们会看到西雅图和东区的 brk，以及近郊城市之间的区别。
降息对西雅图市区的卖家影响比较大，8-9月，西雅图市区的上市数量增加了50%，9月份的房产成交数量也增加了10%。目前来看西雅图市区的上市数量，远多于交易数量，导致库存还在继续增加。所以西雅图市区的房产尺价，只比去年增加了3.6%，低于整个大西雅图地区的平均水平。
这个数据，我觉得也跟西雅图租房市场今年的表现持续低迷很有关系..根据apartment list 的最新数据，西雅图的租金中位价相对去年下降了0.7%. 我们这边很多找我们卖房的客户也是因为今年的租金收入都有所降低，租房周期变长，所以才有了卖房的打算。
东区BRK的市场还是非常紧俏。比如Bellevue，房产上市数量在降息的这一个月几乎没有变化。整个Bellevue在售房产只有300套，并且上市时间相比其他地区都要短。库存稀缺也让房价相对去年增加了6.6%”
另外我们也看了一些远郊城市的数据，我们发现Monroe，Mill Creek, Edmonds，Maple Valley，这些没有大型商业中心的远郊地区，房价增长是所有城市里面最低的。这可能也跟现在远程工作结束，要求回办公室上班有比较大的关系。
利率下降之后，房地产是否复苏？
那回到开头的问题。利率下降以后，房地产市场是不是复苏了呢？西雅今年冬天或者明年，会不会又回到疯狂加价抢房的状况？其实不管是从全国还是从西雅图地区来看，房地产市场在9月份出现了明显的复苏迹象。
首先，根据Redfin的数据显示，待定房产成交数量，也就是pending的数量，在连续9个月的下降后，首次停止了下降。同时，看房需求环比增长了9%，达到了4月以来的最高水平。
另外，根据Optimal Blue的数据，因为30年固定利率的贷款利率下降到了6.0%左右，这是最近两年来的最低水平。房贷申请数量也在9月末上涨了10%，这意味着更多的购房者重新进入了市场。
西雅图地区我们刚刚说了，市场也有明显恢复的迹象。9月份的上市数量和待定房产交易数量都环比8月份增加了20%。
我自己也能感觉到，和7月和8月的惨淡相比，9月份降息以后市场明显恢复。我们的团队收到了更多的卖家和买家咨询，每周都有不少卖家着急上市。之前一直在看房的买家，也在拿到最新的利率后开始时下决定。
这一系列数据和迹象都证明了降息的作用，今年这个冬天的房市应该会比前两年更热闹。
至于明年夏季的情况，现在还存在变数。因为根据最新的就业数据，9月份美国新增了254,000个就业岗位，这个数据远超预期。所以美联储可能会在接下来的几次会议中，使用更加温和的降息策略。之前市场预计的是每次会议降息50个基点，现在是每次会议降息25个基点，或者每隔一场会议降息，甚至不降息。所以明年的方式，还要看看之后利率下降的速度。
另外我一直认为最终主导房地产走向的，除了我们一直津津乐道的利率和股票市场，供需关系可能才是最终判定市场走向的因素。目前以西雅图地区不断增加的库存数量，以及BRK和西雅图市区或远郊的房地产供需不匹配的情况，明年房产的走向还有很多的未知因素。不过我想可以肯定的是，今年第四季度的市场会远比去年活跃，无论是需求方还是供给方。
给买卖双方建议
每年的第四季度也是一年中买家可以淘到最好deal的时候，所以我还是想说一些买房和卖房的建议：
首先给买家的建议：
我之前看到过一个MEME对房地产试产的形容就非常形象。当利率7%的时候只有一个人在跑步，随着利率下降，就会有越来越多人加入，越来越拥挤。这一点看，房市和股市还是蛮像的。
现在的利率还不错，今年冬天相对往年会有更多上市房产和库存。我还是建议大家去咨询贷款经纪现在能拿到的利率，以及开始多看看房子，比别人快一步，多做点准备，总是没错的。
然后是给卖家的建议：
目前在大西雅图地区来说情况是这样的。西雅图市区的房产库存量很多，交易量也比较多。出手不容易，但价格相对稳定。东区的BRK，由于库存太少，如果您有房子要卖还是很容易出手的。但远郊地区的房子会有比较大风险，因为现在很多人正在回到市区或者BRK工作，如果您要卖远郊又没有大型商业区的房子，或者想要换房我会建议您早点出手。
总的来说，随着利率下降，我觉得适合买卖的时机已经到来了，大家可以尽早做准备。
