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今天我们不得不聊一个轰动全球的“重磅新闻”，就是川普再度当选美国总统！
这次选举不仅让全球的经济市场重新洗牌，比如选举结果公布的当天，道琼斯指数一度上涨2.8%，而比特币也突破了75,000美元的历史新高。那么，川普重返白宫会对西雅图的房市带来哪些影响？我们会看到利率下降，还是房价飙升吗？在今天视频里，我们将深度分析川普上台后可能会实施的一些政策，以及买家和卖家该如何应对。
所以，如果你正在考虑买房、卖房或投资房地产，绝对不容错过今天这期内容！
10月西雅图房地产市场数据
开头我们还是先看一下西雅图10月份市场的数据。其实在过去的10月，由于大选的临近，利率可以说是直线飙升，30年固定利率从9月26号的6.08%上升到了接近7%。“但是”，房价和成交数量反而有所上升。
2.1 从房价趋势看。10月份大西雅图住宅的中位数房价为$96.5万，相比9月份的$96万，房价略有上涨，增幅为0.56%。相较于去年同期，10月的房价同比上涨了8.5%。公寓市场方面，10月房价中位数为56万，相比9月基本保持不变。
2.2 从成交量和挂牌时间看。10月份的住宅待定成交量，也就是pending sale，为1,608套，9月份为1,412套，增加了13.9%。公寓成交量为3,20套，而9月份为2,87套，增加了11.5%。市场交易有明显增加。
住宅的平均挂牌时间从9月份的23天增加到10月份的25天。这是随着年底到来属于正常现象。
2.3 从库存情况看。10月份西雅图的活跃住宅房源数量为2,888套，同比增加了27.3%，而比起9月份环比下降11.8%。公寓方面，10月的活跃房源为1,713套，相较于9月的1,734套，略有下降。
住宅的供应月数（Month of supply）从9月份的2.2个月减少到10月份的1.9个月。公寓的供应月数则从9月的3.9个月下降到10月的3.5个月。
我们都说金9银10。虽然在过去一个月利率有所上升，但西雅图的房地产市场，还是在秋季表现出强劲的需求。特别是独栋的市场，不管是价格，还是成交量都有明显上升。
那么在川普上台以后，会对市场造成什么影响呢？
我们在研究了一些专家的说法和数据之后，觉得在房贷利率、房价、以及房地产开发法规都会有一些具体的变化。
首先，房贷利率会短期上升，并保持在较高水平。
其实在川普当选后的短短几天里，美国10年期国债收益率就大幅上升约20个基点，由于抵押贷款利率往往跟10 年期国债相关，而不是美联储的基准利率哈，这也导致30年期固定抵押贷款利率“迅速攀升”。截至2024年11月7日，30年期固定抵押贷款利率已达到6.79%，属于今年里的较高水平。
市场的看法是，川普的政策虽然会促进经济增长，但也会增加政府的“财政赤字”，从而带来更高的“通胀”和“利率”。特别是对于首次购房者和中等收入人群而言，未来购房难度将加大，因为川普的政策明显对高收入人群和现有房主更友好。
全国房地产经纪人协会的 Lawrence Yun 也说到，“即便美联储正在下调短期利率，但如果财政赤字的预期没有改善，房贷利率还会在短期内“进一步上升”。” 就在这周四，美联储正式下调了0.25%的基准利率，这也是今年的第二次降息，但是房贷利率却没有明显下降，也印证了上面的说法。
第二，房产的建筑价格和售价可能会进一步上涨
其实在川普在上一任时就提到，要对进口商品增加关税，这个政策可能会大幅增加建房的成本，导致房价上涨。
全美住宅建筑商协会（NAHB）提到，川普在担任上届总统时，就要求对运往美国的加拿大木材征收关税，在拜登政府执政期间这个关税也一直存在，这导致美国新建住宅的平均成本，上升了约 1.4 万美元。
另外NAHB的首席执行官Jim Tobin也说到，除了木材外，其他一些因素也推高了建房成本，比如可开发土地和劳动力的短缺，其他建筑材料成本上涨等等。
川普再次当选后，计划实施美国历史上“最大规模”的非法移民驱逐行动。他认为就是这些非法移民增加了房租和房价，让美国人住不起房子。解决了非法移民，就解决了住房问题。
但是，很多专家并不支持这个观点。首先，从建筑行业的角度来看，移民是推动美国住宅建设的重要劳动力之一。根据Realtor.com 高级经济学家Ralph McLaughlin的数据，有三分之一的住宅建筑工人是外籍移民。如果川普实施这次驱逐行动，建筑行业将面临严重的“劳动力短缺”，导致建筑成本大幅上升，进一步加剧新房供应的不足。直接的后果，反而是推高房价和租金。
另外，大规模驱逐非法移民不仅对建筑行业造成威胁，还可能对整体经济产生影响。LendingTree高级经济学家Jacob Channel说，虽然减少非法移民可能会在短期内释放部分住房供给，但其对整体经济的负面影响将是灾难性的。大规模驱逐行动可能导致劳动力市场紧缩，进而减少消费支出，降低整体经济增长速度。这将不仅会对经济，也会对房地产市场的长期稳定性造成不可逆转的损害。
第三，建筑法规和监管将会被缩减。
在9月的纽约经济俱乐部演讲中，川普说到，目前的法规和监管成本占到新房整体价格的30%，而他的目标是把这个成本降低一半！当然，根据美国全国房屋建筑商协会（NAHB）的数据，土地开发和许可费用其实只占新房成本的7.4%，加上管理费5.1%，远远没有30%那么高，但大部分建商还是表示很开心。毕竟在拜登总统执政的过去四年中，监管压力不断增加。如果在川普总统执政期间，能够降低监管力度的话，应该会刺激新房的建设。
除了直接削减建筑法规成本，市场预测川普还可能放松对房产贷款市场的监管。但经济学家们也警告说，过度放松监管可能导致房地产市场过热，尤其是在缺乏有效监控的情况下，可能引发新的房地产泡沫。毕竟2008年的次贷危机就是由于对贷款监管过于宽松导致的。
第四，就是川普可能会继续执行他的“机会区计划”。
所谓的机会区，就是川普的《2017 年减税与就业法案》里提到的，允许公司或个人在指定的低收入地区投资，以换取一定的税收优惠，比如推迟缴纳资本利得税等等。川普说：“这将是有史以来最伟大的、真正为小企业创造就业机会的计划之一。我们将开放我们的国家，以低廉的价格建造房屋，这样不仅能促进经济，而且年轻人就能买得起房。
经济学家也普遍支持这一想法。认为这是促进新房建设的一种方式。当然这些”机会区“大多位于铁锈地带或者西部，南部的偏远地区，而不是人口密集的城市周边 。对西雅图地区的帮助应该不大。
在上面这些政策里，我个人比较支持减少监管法规和他的机会区计划，但是在加关税以及驱逐移民这两点上就不太认可，毕竟这还是会增加更多的建房成本，也会导致房价过高。川普的政策如果得到有效实施，可能带来短期的市场刺激和经济增长，房地产价格也会有所上升。但长期来看，这些政策也有扩大财政赤字和增加通胀的风险。最后这个财政赤字和泡沫又会由谁来买单呢？
给买家和投资者的建议
最后我们还是想了一些建议给大家。
第一是抓住利率变化的时机。虽然川普再次当选后，虽然市场预期房贷利率短期上升。但如果他推动美联储进一步降息，30年贷款利率还会降到6%以下。买家们可以多关注密切关注利率走势，在下降的时机锁定利率。特别是首次买家，可以先联系好银行，这样可以随时拿到贷款预批信，在利率回调时快速出手。
第二是提前做好财务规划。虽然在川普的政策下，房价上升的概率比较大，但如果准备买房还是要提前做好财务规划，确保有足够的现金应对市场波动。现在西雅图房价比较高，并且很多人也担心年底会有大规模裁员，如果透支预算买房带来风险也会比较高。
第三还是要选择性价比高的房子，并且关注开发机会。在现在高利率情况下，如果不是特别有钱，我建议大家还是优先考虑性价比高的房子。比如说核心地段地大的二手房，不仅购房成本较低，还具备未来升值潜力。另外，放松建筑法规可能带来新的开发机会，如果你有开发的想法，也可以关注适合的土地和房子，有合适的机会可以囤地，等未来资金充足了进行开发。
今天的市场报告就到这里了。如果您有任何问题或想法，欢迎在评论区留言分享。我们下期再见！
参考资料：
CNN: 川普与哈里斯总统选举结果
MarketWatch: 川普重返白宫对房地产市场的影响
Realtor.com: 川普当选后房市走向
