上个月我们的市场报告讲到，西雅图的房价今年终于开始下跌了。而且根据上个月的数据，房子的库存还在增长中。所以未来几个月房价还有可能继续走低。
但前两天，我们看了6月份最新的数据，发现市场居然已经开始出现了转折…
本期市场报告还是一样为大家带来6月份成交的最新的市场数据。然后现在正好也是年中了，Maggie 姐也帮大家解读一下各家机构对于2025年经济和房市的预测，也讲自己对2025年下半年市场的判断。
📊6月房市数据总览
我们先来看看 King County 6月份的数据。
首先我们看供应端，今年6月的上市数量还是同比去年还是增加了17%左右，但是从5月的5000来套，快速下降到了4000来套。
为什么呢？我觉得有两个原因。首先自然是季节性原因。6月已经慢慢过了上市的黄金时段，该上市的房子很多都在4-5月，一年最好的时间上市了。另外一个原因，就是很多潜在卖家看到现在的房市不是很好，就先拿去出租了。
我们之前看过 Redfin 的一份数据，数据里说现在超 70% 的人手里房贷利率低于 5% ，甚至超 50% 的人利率低于 4% 。加上这些人当初买房时房价本就不算高，这么一来，房贷压力小。除非他们失业了或者要换房，不然压根没必要急着把房子卖出去。
另外我们可以看到6月份的新挂牌数量是4,100多套，成交数量是2,400多套。那照理说应该会有1,500套左右的新增加库存。那实际上我们看数据。6月份的在售房产数量只比5月份多了100多套，基本上没有什么增长。那剩下的房子去哪里了？大多数应该就是房东回收，拿去做出租房了。
那库存不怎么增加，在房价上的体现就是，6月份的成交中位价和成交尺价停止了下跌，而且比5月份增加了一点。
那不同的区域的情况怎么样呢？
从上市数量看：6月份各地区的上市数量都比5月份有所减少。东区新挂牌 1122 套，同比大涨 28.5%。增速远超西雅图其他区域，但受市场观望情绪影响，环比 5 月有所减少。
从成交量看：除了北部之外，环比5月都有缓慢上升。
因为上市数量减少，加上有大量上市的房子被回收，目前这几个地区库存没有再再明显增加，库存月份维持在2.6-3.9之间，基本算是平衡市场。
最后在房价上：西雅图市6月的成交价环比5月有所上升，东区，北部和难边还是比5月份微跌，但基本和去年的价格接近。
我们可以看到，现在市场正在经历一个自我修复的过程： 在连续几个月房源激增、价格回调之后，卖家开始做出一些改变，比如改变价格预期或者做出回收房子，部分观望买家开始重新返回市场。
这么看好像市场又止住下跌了，但真的是这样吗？2025年下半年的市场会怎么变化呢？
🌐 机构预测&个人判断
过去一周里，我看了一些经济数据，也把 Redfin、Zillow、Bankrate、Fed 等机构的半年度报告 都翻了一遍。
首先从全国的经济层面，我们可以看到美国整体的增长正在降速，而且预期正在变得更加糟糕。
6 月底美联储把全年GDP增长从 1.7% 下调到了 1.4%。年底失业率会从 4.4%调整成了4.5%，6 月新增就业虽超预期，但整体招聘持续放慢。而且通胀的风险还在增加：PCE（个人消费指数通胀率）预期从3月份的2.7上升到了3.0。美联储主席也在最新听证会上明确说在——“降息前要看到通胀连续回落”。
我的理解就是，因为预期变差，央行今年也不敢急着放水了，高利率会继续维持一段时间，我也听一些lender说今年很有可能就不降息了。买房成本降不下来，市场自然还会沉静一段时间。
另外全美经济的放缓以及高利率也让很多机构下调了房价预期。比如，在Redfin在最新的一起市场预测中，预计今年抵押贷款利率将维持在7% 左右的高位，到2025年底，美国房价将下跌1%。
这两个因素也对西雅图本地的经济和就业，也有不小的影响。
比如 7月2日，微软公司宣布计划裁员约9000名员工。而且根据华盛顿州就业保障部门的数据，2025 年 1 月至 4 月期间，西雅图都会区大概失去了 4200 个工作岗位，失业率升至到了5.1%，而全州平均失业率为 4.6%。今年失业的话想要找到新的工作没有前两年容易了。
所以我的判断是，西雅图下半年还是会以”缓慢增长“或者”横盘“作为主要节奏。但因为大部分房东的资产情况和房贷压力并不大，他们并不着急也没有必要卖房，所以还是有不错的抗跌能力。
🛠️ 买家与卖家策略建议
最后，我还是想讲讲给买家和卖家的建议。
🏠首先对买家来说
如果你的目标是东区的学区房，现在其实是个不错的时间点。根据往年的情况，7-8月暑假期间，很多家庭都要出去旅游、陪孩子，市场上的买家会减少很多，同时挂牌的房源还不少，所以是不错的窗口期。
而到了9～10月，孩子开学、大家回归正常节奏后，会迎来一个小旺季，特别是像东区这种学区房热门区域，买房的人会明显多起来。
等再晚一点，10月中下旬之后，该卖的房子也卖了，没卖出去的房子，卖家可能会先撤出市场，拿去出租，也可能会降价，这时候房价会相对便宜，但很多是被挑剩下，可能有点问题的房子。
如果你觉得现在的价格偏高，其实不妨尝试去谈一谈价格。现在很多卖家其实也有卖出的意愿，只是担心一开始标价太低卖不到合适的价格而已。
🤝另外是对卖家的建议
对于想在今年卖房的朋友来说，定价真的非常关键。
现在的西雅图，包括东区，已经逐渐转变为买方市场，买家议价空间变大，特别是对一些有缺点的房子。因此，千万不要再用2022年高点的思维来定价了。
我知道很多卖家担心，如果价格定低了房子一下就卖出去了，会不会被“捡漏”？毕竟两年前房价那么高，自己买的时候花了不少钱。但我们从Redfin，zillow的报告中看到，如果定价稍微低一点，反而能吸引更多买家关注，带来看房的人多了，最终成交价可能比预期更好。尤其是在100万到150万这个价格区间，买家特别敏感，策略性地把价格定在比如99万，就能进入更多买家的搜索范围。
我们团队过去一年在东区已经帮客户上市了30多套房，也成交了将近100套，对于各个社区的价格和买家心理非常熟悉，结合CMA（市场比较分析）我们可以制定出一个更合理又有策略的定价方案。
另外7月1号，HB 1110 法案正式华盛顿州铺开，如果房子具备 ADU 或多户开发潜力，一定要在介绍中突出这个“加分项”，这样能吸引更多考虑开发和投资的买家。
这个法案可能会土地价格和库存有一些影响，这个咱们之后可以再详细讲讲。
今天的分享就到这里，我们下次见！
