最近美国经济分析局（BEA）发布了最新的经济数据，美国2025年第一季度GDP出现了0.3%的负增长！这也是自2022年以来的首次经济收缩。虽然只是一个季度的负增长，但在经济学上，它是非常重要的“黄色预警灯”。如果第二季度继续下降，美国经济就会正式进入衰退期。
所以很多身边的朋友还有客户就问Maggie姐说“经济衰退都快来了，我现在还要买房吗？或者我现在要卖房吗？”
今天的市场报告，我会结合美国的经济数据和大西雅图地区4月份的房产数据，给大家分析未来房价可能的走势，希望对西雅图买家有所帮助。
西雅图房地产数据
按照惯例。我们先快速过一下4月份西雅图的房地产数据。
先看上市和成交数据。4月份，整个King County有10,491套新挂牌房源，比去年增加了18%。其中东区增加得最多，新增挂牌比去年多了43%。4月大西雅图成交6763套房，和去年差不多。但东区明显变冷，成交量下降15%，但其他区域都略有增长。
然后是库存数据。今年春季，西雅图的房源库存出现了明显上涨。4月份King County的在售房源数量相比去年同期激增了大概50%！可以说是“春季库存的大爆发”！从不同区域看，东区跟北部的库存数量增长最多，同比去年翻了一倍。
现在King County的库存月数上升到了2.3个月。其中西雅图上升到了3.2个月，东区上升到2.8个月。一般我们认为库存月数4-6个月是平均水平。这说明着目前西雅图卖家优势在明显缩小，但还没有完全进入平衡市场或者买家市场。
那房价呢？很多人担心房源增加会导致房价下跌。目前来看房价依然比较稳健，并没有出现崩盘迹象。根据4月份的数据，大西雅图地区4月房产成交中位价和去年基本持平，微增1.2%，尺价同比上升3.2%。
但我认为哈，之所以库存这么多，但房价没有下降。原因是我们现在的房价计算方式是按照 close 的房子来计算的，那市场上还有大量滞留，没有成交的房子，如果长期卖不出去，很有可能就会降价出售，最后在数据上体现出价格下跌。
总的来说，目前大西雅图库存激增，正在向平衡市场转化。其中东区变化最明显，库存数量翻倍，成交数量也下降了15%，每年东区抢房的现象，在今年应该不会出现那么多了。
历史经济衰退与房价：经济衰退≠房价崩盘
那回到开头的问题。很多人一听到“经济衰退”就立刻联想到2008年那样，房价暴跌的场景，于是产生恐慌情绪。
但实际上，在美国最近六次经济衰退中，除了2008年那次金融危机导致房价大跌接近20%以外，其他衰退期房价基本都保持上涨或只是轻微下跌。
而且今天的市场跟2008年有很大不同：首先2008年之后贷款标准就变得更严格了，买家的资质更好，房屋供给也没有严重过剩，反而还不太够。根据华州政府的数据，华州目前面临严重的住房短缺问题，预计到2044年，华州需要新增超过110万套住房，用来满足人口增长和现有住房需求。这也是为什么现在西雅图到处都在推动1110法案，来增加房地产密度。
美国目前的就业市场也相对稳健。根据最新的数据，全美4月新增非农就业17.7万人，远超市场预期，失业率维持在4.2%的低位。华盛顿州3月失业率为4.4%，与上月持平。这说明大多数人都有稳定收入。所以目前大部分买家不会因为经济下滑或者股票下跌而完全退出市场。
而且还有很重要的一点是，贷款利率预期下降。为了对抗通胀，美联储过去2年大幅提升了利率。现在的30年期房贷利率大约稳定在6%-7%的高位，利率基本已经没有多少上升空间了。虽然美联储在最近一次议息会议按兵不动。但很多市场分析人士预测，今年底或明年美联储可能开始小幅降息，用来缓解高利率对经济的压力。一旦进入降息周期，房贷利率也很有可能随之下行，刺激房地产市场。
最后呢，就是房地产的本身的抗跌属性。股市往往对经济衰退反应剧烈、波动更大，可能会迅速下跌然后快速反弹；而房地产通常比较“钝”，下跌幅度较小而且滞后。房产作为一种相对抗跌的资产，在经济不确定时期往往比股票更稳健。
当然在西雅图，股市也会影响房价，因为现在西雅图，特别是东区的主力买家是这些大厂员工，股市也会影响到房地产市场。4月份东区房产交易量的下降，也跟最近股市的波动有不小的关系。
但整体看下来，我个人的观点是比较理性乐观的：我觉得房价在未来几个月，一年两年内有可能会微跌。但是即使出现经济衰退，也不大可能出现房价跳水近20%的情况。
为了让大家买房才说房价不会跌？
看到这里肯定有很多弹幕和评论就要说。 Maggie姐你这个黑心经纪人说了这么多，不就是想骗大家赶紧买房吗？
但我真的是这么想的，所以才会这么说的，没有必要骗大家，毕竟我还想在房地产这行干到80岁。
巴菲特说这么一句话，”别人恐惧时我贪婪“，这句话虽然是对股市说的，但是对房地产市场也有一定的适用性。我觉得现在大家都在观望，市场变慢，买家有更多的议价权。如果你有比较不错的财务状况，反而是能买到好房子的时期。
我们的小助理，一开始就是想买房才找到的我。在我这里工作以后也一直在看房，最近大家都不抢房。她反而看到了自己的梦中情房，价格在预算内，一套带湖景，带网球场的房子。
我自己也是，我其实在前面几年都没有买新的房子，一方面是我们自己本身已经投资了好几套房子，想分散一下投资。另外一方面也是觉得西雅图，特别是东区价格还挺高的，单纯作为投资的话，现金流太差。但是在去年市场比较差的时候，我买下了自己最近几年来的一个投资，一套Redmond的独栋别墅。
这本来我给客户推荐的一套房子，当时因为卖家急着卖房，价格也已经低于市场价不少了。但最后因为客户担心他的财务状况，所以没有下手，我就觉得这也太可惜了，所以最后自己掏钱把这套房子买了下来。目前我的对这套房子的规划是，把这套老破小拆了后重建成四套小房。当然目前这些都还在规划中，也要看今年政府对1110法案的具体规定。之后如果要重建的话，我也会给大家拍一个系列的视频。
另外房地产确实可以给家里的税务带来很多的优惠，所以我今年也想趁着这个市场波动的时候，再入手一套比较好的独栋别墅。
当前市场下的买房策略
最后我还是想给有买家朋友讲几个老生常谈，但是实用的建议：
第一是多看房：利用现在库存增加的机会，多去实地看房。不用像以前那样匆忙决策，可以货比三家。大家从看房过程中也可以训练自己的眼光，了解不同房子的优劣。说不定你就能找到，价格低于市场、但是被别人忽略的“好房子”。
第二是关注利率：很多人看到Freddie Mac这么高的利率，就直接放弃了，但其实Freddie Mac只是参考数据，你的个人贷款利率不一定那么高。
我们上次开讲座，我们说到最近实际利率已经降了一些了，我们最近买房的客户Jumbo loan能拿到5.125%左右。很多人就说：“我怎么不知道，你是哪个lender？我也要问问！”。有时候贷款利率变化就是突然发生的，所以要多和你的经纪和贷款顾问沟通，看有没有锁定低利率的机会。
第三是理性谈判：在现在买方相对有利的市场下，千万不要不好意思砍价！很多卖家在卖房子的时候总是想要卖出高价的，所以很多上市的房子会略高于最近的市场价。但在市场放了几周没人出价之后，就会被市场教育。这个时候合理在价格上小刀一下，或者要求卖家承担部分过户费用，或者提前维修房屋。他很可能就会同意。
最后是预算准备：在现在经济环境不确定的情况下，更要做好财务规划。我从来都不建议连吃饭钱都不留，掏空存款极限买房。你至少要预留出6-12个月的紧急备用金，确保这两年经济波动，你也有能力按时还贷、支付房屋持有成本。
以上这些都是我真心的建议。好了，今天就聊这么多啦！
你觉得今年经济衰退会不会真正到来呢？欢迎在评论区留下你的看法，我们一起来讨论！我们下一篇文章再见！
