我们上个月的市场报告就说哈，房价之所以没有下降，是因为我们现在房价的计算方式是按Close的房子来算的。如果市场上还有大量没有成交的房子，要等到他们Close 之后就会在数据上体现出价格的下跌。
那我这周在看数据的时候就发现哈，西雅图的房价，在5月份终于出现了普遍性的下跌。
今天这期市场报告Maggie姐，就带大家看看到底西雅图的房价跌了多少，以及后续还有多少下跌的空间。最后我们还是会给买家和卖家一些实用的建议。
📊西雅图5月房地产数据解读
首先，我们还是先来看市场数据。
那根据2025年5月份最新的市场数据，King County 的房产成交中位价是$86万，同比去年下降了1.8%。平均尺价是$548，同比去年下降了1.1%。如果我们看前几年的数据，其实能看到，一般4月到5月房价还是有一个上升的，但是今年5月反而比4月的成交价降低了一些。这也是今年的数据中第一次出现普遍性的下跌。
我们再来看看市场竞争程度，可以看到5月份的上市时间达到了23天，每个上市的房子只有会有5次左右的showing。这些数据都是最近5年来的最差的数据。可以说现在大西雅图的市场，现在已经是降到了最近5年来的冰点。
最后，我们再看库存。5月份King County的上市数量是5,166套，但Pending数量只有2,739套，这就是说库存还会继续上升。现在整个King County的库存月份已经上升到了3.5个月，已经接近了平衡市场。
如果，我们把大西雅图分成东西南北四个区域。
可以看到四个地区的房产成交中位价都有所下降，其中东区跟北部下跌最多。
库存方面，东区的库存增加最多，同比去年翻倍。北部也增加了77%的库存。西雅图市跟南部的库存增加相对比较少，可能是本来他们的库存就挺多的。
按照库存月份来看的话，西雅图现在的库存数量是最多的，达到了3.9个月，然后是东区3.5个月，然后是南部2.8个月，北部2.5个月。
从上面的数据我们不难看出，西雅图的房价为什么会下跌？
首先就是库存的激增。现在其实有很多卖家认为房价的高点已经过了，或者觉得房价可能还会再增长一点，但是很难达到在像过去10年的增长速度。所以他们都选择在今年上市他们的房子，用来做其他的一些投资。我们今年做了很多listing，有不少都是这样的客户。
另外一个原因就是买家的观望。前段时间因为川普加关税等一系列政策，也引起了股市的波动，很多大厂的股票下跌了10%到20%，我们一些客户都决定缓缓再看房。
还有上个月微软裁员6,000人，听说这个月又要裁几百人。那这些被裁人可能就要卖掉自己之前买的房子啦。没被裁的人也会觉得：“哎，最近裁员潮又要开始了，工作可能不保。” 就不敢在买房了。
那之后房价还会继续跌吗？跌到什么时候是底呢？
我觉得会的。短期内，比如未来半年到一年，西雅图的房价大概率会继续“缓跌”或者“横盘”。
前面我们说到5月份的上市数量是5,166套，但成交数量只有2,739套。那这样带来的结果就是，整个西雅图的库存还会继续增长。再加上我们之前说的，市场上还有大量，卖不出去的房子。如果库存继续增加，这些房子可能会继续降价。所以，下个月的成交价格估计会更低。
那Zillow最近也预测了西雅图房价的下跌，在他们 4月份最新的预测中，预计全美房价会在未来12个月下跌0.9%，西雅图地区在未来12个月会下跌2.7%。
Redfin 最新的一次报告中也说到，现在整个美国的卖家比买家多50万，这是2013年以来最高的一次。西雅图现在的卖家比买家多了10%左右，根据他们的标准，西雅图也已经进入了买家市场。
当然从长期来看，比如未来5-10年，我觉得西雅图房价其实很难崩盘。
虽然现在全美的经济确实面临一定压力。比如今年第一季度，美国实际GDP同比下降了0.2%，这是自2022年以来首次出现季度负增长，如果再多一个季度负增长，就会被认为是经济衰退。但从经济数据来看，这次更像一次能实现“软着陆”的衰退，而不是2008年那样的金融危机。那从历史数据看，如果经济能够“软着陆”，房价都是比较稳定的，而不会出现暴跌。
另外从西雅图本地看，大西雅图地区人口还是有不错的增长。2023年到2024年西雅图人口增加了1.6%。根据普吉特湾地区委员会的预测，预计到2050年，西雅图市人口将会从现在的70多万增加到超过100万人，大西雅图地区的人口将从目前的约400万增长到580万，增加180万人。
而且西雅图目前的住房供应还没跟上人口增长的步伐。根据《西雅图时报》的报道，西雅图大都会区现在面临约7万多套住房的短缺，占总住房存量的4.2%。
再加上地理环境限制，西雅图本身很多水路，坡度也比较大哈。这些限制也大西雅图的土地供应相对稀缺，短期内房子很难大量增加。
所以我认为虽然西雅图已经进入了平衡或者买家市场，但考虑到人口还在继续增长、住房暂时短缺，加上土地供应限制等因素。未来5-10年来看，西雅图的房价还是比较稳的。当然这个房价增长速度肯定没有过去十年的水平了。
最后还是给买家和卖家的建议。
如果你是刚需买家： 现在其实是房子比较多，议价机会也比较多的时间段！如果你看到满意的房子，但觉得价格太高，你可以趁着现在市场比较冷，让你的经纪去砍砍价，说不定就能拿下。
我们最近也是帮几个客户砍价拿下他们理想的房子。上个月，我们团队的Ivy帮客户砍价拿下了一套Woodinville的经典独栋，拿到了27,500的credit。最近我们又帮客户砍价$2.5万拿下一套Kirkland，Rose Hill的独栋别墅。
如果你不着急，觉得房价还会继续下跌，其实可以等等看。但要注意的是，因为大部分卖家都会在4-6月把房子上市，所以6-8月，其实市场上有比较多好房子可以选。而过了8月份呢，市场上就剩下一些被人挑剩下的房子了。这就是看你的选择。
如果你是卖家：其实好的房子，只要价格合适，还是比较容易卖出的，比如我们之前上市的sammamish的90年代经典美式风格。这套房子位于北sammamish，学区满分，我们220万上市，最后还加了10万卖出。不过，就像我前面说的，现在库存还在继续增加，竞争也会更加激烈。只有准备完善，价格合适的房子才能卖出。如果房子本身就有一些问题，还想卖出2022年那种高价的心理，就要做好房子长期滞留的准备了。
那今天的市场报告就到这里啦！ 你怎么看这波房价下跌？你觉得西雅图房价还会继续跌多少呢？
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