前两天我去Costco逛超市，发现现在的金价，已经涨到了3700多一盎司。记得前几年很多人还在调侃大妈抢金条，现在发现那些大妈成了最大的赢家！当年黄金价格才1600多，现在已经翻倍了，可以说黄金才是这两年最好的投资品！
与此同时，房产新闻满屏都是「房市崩了」、「买房被套」等字眼，好像房地产不行了。但真的是这样吗？降息板上钉钉，接下来房地产会跟着黄金一样反弹吗？”那今天这期视频，我就带大家从三个角度看清楚： 第一，西雅图和 King County 8 月的市场表现到底怎么样； 第二，在降息的预期下，黄金、股市和房地产分别会怎么走呢？ 第三，结合美林时钟，我会帮大家判断现在到底该买房、买金，还是继续持币观望。
📊 西雅图 & King County 8 月市场速览
那我们先看 8 月份 King County 的数据。
房价这部分，8 月king county的中位价是 87.5 万，同比增长了 1.7%，环比也比 7 月的 85 万略微上升。成交尺价也一样，8 月平均成交价 535 美元/平尺，同比增长了 1.1%，比 7 月的 533 稍微高了一点；中位尺价 508，同比增长了 2%，和上个月基本持平。整体来说，整个大西雅图的房价这边是小幅往上增长的。
成交这边也挺有意思。Pending 数量 2267 套，同比增长了 12.8%，比 7 月的 2255 也多了一点点。而上市天数从 13 天拉长到 17 天，同比增长了七成，说明买家还是比较理性，但成交总量还是上来的。库存呢，就更耐人寻味了。8 月新挂牌 3061 套，成交两千多套，照理说库存应该继续增加才对；但是呢，在售房源从 7608 套掉到 7113 套，环比下降了 6.5%，Months of Supply 也从 3.8 掉到了 3.5。这说明啥？说明有不少卖家把房子直接下市了，可能是觉得卖不掉，干脆撤了，等市场信号更明朗再说。
那把这些数据结合在一起来看：
- 一边是 价格同比上升，成交数据有所增加；
- 一边是 新挂牌数量减少，库存回落。
这两股力量叠加起来，让市场从前几个月的“横盘观望”，慢慢走向“微弱的复苏”。尤其是那些好地段、好学区的房子，速度明显加快了。你要是再犹豫，可能真就砍不到价了。
当然，这里面也有一点心理层面的变化，大家都觉得降息要来了，月供压力可能会轻一点，所以买家的心态也明显比前几个月更积极了。
📈降息预期 + 资产市场反应 + 房地产传导
讲完了 King County 8 月的 数据，我们再把视野拉远一点，看看整个宏观市场。
现在最大的关键词就是：降息。
根据 CME FedWatch 的数据，9 月 17 号美联储降息的概率已经超过 93%，其中大部分押注是降 25 个基点，还有小部分人押注一次性降 50 个基点。换句话说，市场几乎认定降息是板上钉钉的事了。
银行动作也很快哈，市场的实际利率也在往下走。Freddie Mac 的数据显示，最近一周 30 年固定贷款的平均利率已经降到了 6.55% 左右，比上个月下降了大概 0.2%。别小看这 0.2%，对很多买家来说，这也省下了不少的一笔钱。
那市场是怎么反应的呢？
黄金直接冲到了 3600 美元一盎司，创下历史新高。白银也涨到了接近 13 年的高点。美元指数从去年年底的 109 掉到了现在 97 区间，说明大家觉得美元的信心减弱。10 年期美债收益率下滑到了4%左右，说明市场上资金在提前押注市场宽松。还有股市，标普 500 在 7 月低点之后反弹了快 7%，特别是科技股，涨得更猛了。
这些资产的变化，其实就是在告诉我们：市场上的投资已经在开始调整了，把资金从美元，开始流向资本市场和躲避通胀的产品中。
如果用美林时钟的框架来解释，现在美国经济处在 滞胀往衰退过渡的阶段。
这个阶段有三个表现，首先是增长放缓：GDP 今年的预期从 2% 下调到了 1.4–1.5%。然后是通胀会比较顽固：核心 PCE 连续三个月停在 2.8–3.0%。还有就是失业率上升：8 月失业率升到了 4.3%。
在这个阶段，表现最好的就是黄金、白银、大宗商品，其次是债券。而房地产作为一个有很多属性的资产，逻辑要复杂一点，它不会立刻大涨，而是会先修复，然后分化。
短期来看（ 3–6 个月），降息会刺激一部分买家，成交量短期会有所回升。这点在 King County 8 月的数据里已经看到了，Pending 同比增加了 13%。
中期来看（6–12 个月），位置好，学区好，老房子市场会有所恢复；但西雅图或者远郊的房子房子还是得靠合理的价格才能卖出。
长期来看（1-3 年），如果降息真的带来新一轮通胀，建材、人工、贷款成本可能又会上去，到时候房市大概率是「缓慢恢复 + 市场分化」，比如经济适用房和豪宅涨跌不同，而不是全面暴涨。
我们团队最近的成交案例就印证了这种趋势。
郊区的性价比房子，虽然便宜，但因为看房人犹豫很久，市场反应非常慢。可是在 Bellevue 98004，一套高价老房子很快就卖掉了；而 Bellevue 98006 的一套房子，买家直接加价 5 万都没抢到。客户当时都懵了，说：“不是说市场冷吗？怎么还抢成这样？”
所以大家看到没？降息预期确实给市场带来了一点活力，但不是全面开花，而是「优质房源会先涨」，普通房子还是可以议价，想要卖出就得有一个合适的价格。
总结一句话：黄金白银已经在涨了，股市债市也在反弹，房地产短期会修复，但长期大概率是「分化复苏」。对买家来说，现在正是能挑好房、还能砍一点价的窗口期。
🔑买卖建议
那讲到这里，很多朋友肯定要问了——降息都快来了，我现在到底该怎么办？买还是不买？立马就卖还是等一等？投资还值不值得？
🏠 买家
首先对买家来说，如果你是刚需买家，其实不用纠结是不是要等到 9 月 17 号美联储开完会。因为市场反应是很快的，你要等利率真正下来了，房价和议价空间可能也就没了。现在 King County 的 Pending 已经在回升，这就是典型的例子。
而且我们最近看到，一些贷款客户已经能拿到 6% 左右的 Jumbo loan，甚至 5 年 ARM 可以到 5.5% 左右，比 Freddie Mac 公布的均值要低不少。所以别只盯着新闻上的大数字，要多问问贷款经纪，看看能不能提前锁定到好利率。
🏡 卖家
再来说说卖家，如果你的房子是在核心地段，学区好，房龄和装修也过得去，那我的建议是早点准备上市。现在市场上这种房子很快就能卖掉，甚至还有竞价。就像我们刚才说的 Bellevue 98006 的房子，加价 5 万都没抢到。
但如果是郊区的普通房子、或者有一些缺点的房子，那就别着急了。该刷墙的刷墙，该修屋顶的修屋顶，把状态准备好，等到明年春季市场再看也不迟。
💰 投资者
如果你是投资买家，一定要做好投资回报和现金流的计算。也可以算好不同程度的降息对你的现金流有多少影响。 另外，别忘了租赁市场。现在有很多房子会西雅图空置率比上半年略高了一点，租金涨幅在放缓。如果你是想靠收租赚钱的投资者，就得考虑运营成本和租客流动性，不能只看房价涨跌。
✅ 总结
总的来说，这轮降息无疑是给市场增加了一些信心，也可能会引发新一轮的通胀。对房地产市场来说，不会让所有房子都一起涨，但它会先点燃信心，把资金推向最稀缺的资产。
那如果你有20万美金，你会投资黄金，股市，还是贷款再买一套房呢？
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