大家有没有发现，现在的西雅图房市……有点奇怪！
表面上看，今年的房子是多了，挂牌数量也确实涨了，有些地方变得冷冷清清。但有些房子——你才犹豫两天，再一看，居然加价卖了。Maggie姐上周带客户看了几套房子，他觉得很奇怪，不是说今年房价已经跌了吗？为什么这个地方的房子看上去比去年还贵了！？其实不光是他，最近我们很多客户都有类似的感觉。
今天这篇文章，我想聊聊这个「说不上来哪儿怪」，还有最近正在转变的一个市场信号。
照例，我们还是先来看一下西雅图的市场数据。
7月King County的房价中位数是$857,000，和去年比，跌了2%。尺价也跌了2.4%，来到$534一尺。整体房价小跌。
7月新上市房源3774套，同比涨了19%，但环比上个月有所降低。Pending数量是2407套，同比涨了8.2%。
库存总量7423套，虽然比去年涨了42.7%，但是和上个月比有稍微下降。库存月数（Months of Supply）是3.7个月，同比去年增加了一个月，和上个月持平。
行业一般认为平衡市场的库存月份是4-6个月，也就是说3.6个月还是偏向于卖家市场。
但是如果我们看成交价和挂牌价比值是99%。说明现在有很多房子成交价比上市价格要低一点，很多房子都可以讲价了。
所以我个人认为，现在的西雅图已经开始开始进入买家市场了。
另外还有个重点：现在不同分区域差异其实非常大。
我们把5-7月份的房产交易中位价按照Zipcode做成了地图。
从地图我们可以看到，现在大概有一半的地区同比去年上涨。
可能受到亚马逊等公司RTO的影响，今年现在交通比较好，同是有优质学区的地区稳中有升。比如Bellevue 的大部分地区，西雅图里地段，学区都比较好的Ballard、Fremont ，West Seattle 都比较坚挺。而一些远郊 & 曾经热炒区域开始退潮。 比如西雅图和东区的北部城市，还有东边的Sammamish都有一些下跌。
当然我最近听说微软也要开始RTO了，这个可能对北Redmond，北Sammamish 的房市会有点帮助。
不过这几个月的数据也会受到交易的具体房子类型，大小，户型有所影响，这里仅仅是给大家参考而已。
那看完这组数据，很多人可能会问： “房子涨跌都不太明显，那还买个啥？！”
但——别急，这一波行情的关键变量还没登场。就是「美联储的降息预测」
先说结论哈： 现在市场几乎已经认定，美联储会在今年进行1-2次降息！
CME FedWatch 工具，这是由芝加哥商品交易所集团，提供的一个预测美国联邦基金利率变动概率的工具。这个工具显示：9月17日降息概率高达 92%以上，是今年以来最高的一次。
我记得前不久7月的的那次议息会议，鲍威尔当时还是坚持老调，说“需要更多证据（Totality of the evidence）才能考虑降息。没有降息， 结果 S&P 500 当天直接跳水 100 多点。
但紧接着—— 8月1日公布的就业数据修正暴雷：
5月新增非农就业从 14.4 万 ，下修至 1.9 万，6月从 14.7 万，下修至 1.4 万，7月只新增了 7.3 万，远低于预期的 12 万，而且这个数据还有可能再次被修正！
这波就业数据简直是“灾难级”的。甚至川普都急了，直接把劳工统计局局长炒了！
现在，虽然鲍威尔还在坚持“我们要看更多数据（totality of evidence）”，但现实是：不降息，就业数据这么差，经济快喘不过气了；降息，目前的核心通胀指标PCE，连续三个月停在2.8%，通胀可能卷土重来。
加上川普也一直在给他施压，他其实也很纠结。
其实，美联储现在只能靠一个逻辑自洽： 他们可以说说，通胀是“关税引发的”，而不是结构性通胀。只有这样，鲍威尔才能在通胀还在2.8%的情况下“硬说服”自己降息。
现在市场认为，鲍威尔你不降，数据也会逼你降，所以降息预期才会这么高。
在降息预期回调一会走我们也可以看到，S&P 500 从7月底反弹了100点，已经回到上个月的水平。
🤔那这波降息会对房地产有多大影响呢？
我们不拍脑袋，我们讲数据：
高盛其实有一条黄金公式参考：利率每下降1个百分点，房价理论上会上涨约8%； 如果是ARM贷款，波动更大，甚至可能达到 16% 的反应幅度。
美联储内部的统计模型也显示：1%利率变化会引起房价7.5%左右的中期波动，虽然不同城市弹性不同，但这是我们观察的“基准线”。
看上去降息会涨的挺多的，但我自己其实没有那么乐观。
首先，目前市场预计美联储会在今年降息2次，合计50个基点，也就是0.5%。我觉得这点降息最多是“止冷”，而不是“点火”，房价高增长的年代已经过去了，未来两三年，房价大概率还是会“横盘”最多“微涨”。
第二，房贷利率虽然在跌，但房价还没有同步调整到“可负担”区间；Zillow 报告指出，如果房贷要回到“负担得起”的水平（即月供不超过家庭收入的30%）， 利率至少要降到 4.4% 以下，但是现在利率还在 六点多。而且对西雅图这种高房价市场来说，就算利率降到比较低，还是有很多中产家庭买不起房。
所以买房决策，不能单纯盯着利率或短期涨跌，还是要看长期的需求和供给结构。
比如你会不会长期定居在这个城市？如果未来 5–10 年你都会在西雅图工作、生活、孩子上学，那短期的市场波动就没那么重要；但如果你可能几年内换工作或搬离，这笔投资的风险就会大得多。
还有看当地的就业市场，人口流入情况，薪资水平怎么样？ 西雅图过去的房价增长，很大程度来自亚马逊、微软、医疗和高科技产业的持续扩张，以及由此带来的人口流入。这个我在前面几期市场报告里也说了，现在西雅图人口还是有不错的增长，西雅图的科技行业也是相对前沿坚挺的行业，我个人还是很看好西雅图长期市场的。
还有区域的选择。 前面我们看到了，就算在西雅图地区不同地区，一年的涨跌幅也完全不一样。好的交通位置，学区、商业配套，这些因素能在长期内稳定甚至提升房产价值，甚至比利率变化更能决定一套房的投资回报。
总之，真正决定要不要买房，还是看你长期需求关系和规划。
最后我还是给买家和卖家一点建议。
首先是给买家建议：
如果你已经决定要买房，你可能会想要不要等9月17号之后再说？ 我的建议是，如果你还在等“利率再降一点”、“房价再跌一点”，那你很可能会重复过去几轮错过的人生剧本：
其实现在利率已经比年初，稍微有点回落： 根据我们最近的客户，Jumbo loan 已经来到 6%左右，5年，7年的 ARM 低到了 5.5%。建议您可以去咨询一下贷款经纪，现在能给你做到什么利率。
另外市场反应是很快的，不要总想着“我能拿到最好的实际”， 你现在看到的价格，还带着上半年“买家观望期”的调整空间。如果9月份降息，议价空间自然也会变小一些。
最后，对于住+长期持有的买家，目标应该是“选到合适房子”，而不是“赌一次最低点”。
我不是push你现在就买，而是建议你要多看看有没有合适的房子，我觉得今年9-10月，还有明年春天应该都会有不错的房子，建议你多看看。
最后是给卖家的建议：
如果你的房子是在好地段，也有不错的好学区： 现在准备，8-9月初上线，其实还是比较好卖的。
如果你的房子有一些位置比较冷，也有一些问题需要修缮，那就不着急该刷墙的刷墙，该修屋顶的修屋顶。来不及等到2026年春季再看看，不着急。
还有如果您想知道能不能卖到您的心理价位。我们团队今年在西雅图地区已经购买了超过100房子，同时上市了接近50套房子，对西雅图各个区域都有了解，欢迎找我们咨询！
我是你们的Maggie姐，咱们下篇文章见！
