上个月，美联储终于进行了2025年的第一次降息！市场利率又来到了最近一年来的低点，我们有几个同事最近都去做了refinance，也有不少客户也开始活跃了起来，想在降息周期前拿下房子。
随着降息的进行，房地产看上去好像有救了，房价又要开始涨了。但！这是真的吗？
那本这期市场报告我们会讲三件事：
首先，降息后，全美房市现在是什么情况？明年的房价会怎么变化？
第二，西雅图本地市场现在是什么情况？今年剩下的几个月会怎么发展？
最后，我们还会给买家和卖家一些具体的建议！
📈 美国房贷利率 & 全国市场快照
首先我们看一下这次降息对市场的影响。9 月 17 号，美联储今年的第一次降息终于落地，下调了 25 个基点，基准利率降到了 4.00% 到 4.25% 之间。这也是 2025 年的第一次动作，但很可能不是最后一次。市场普遍预测年内还会有两次降息。
根据 CME FedWatch 的数据，10 月底再降一次的概率接近 95%，12 月再降一次的概率大概是 80%。所以年内“三连降”，几乎已经是板上钉钉了。
从最新数据来看，Freddie Mac 公布的数据显示，截至 10 月 2 日当周，30 年固定利率是 6.34%，15 年固定利率是 5.55%。比起上周还上涨一点点。
而且我们了解到有一些行动比较快的银行，房贷利率已经开始慢慢往下走了。在我们自己的客户中，30年固定利率，已经有人拿到 5.8% 或 5.9% ，如果是 15 年期，甚至可以做到 5.5% 左右。
那现在全美市场的是什么情况呢？
第一，价格没崩，但涨不动。Redfin 最新的数据显示，全国成交中位价是 39 万多 ，同比上涨 2.5%，是过去 6 个月来的最大涨幅；挂牌中位价是 40 万多，同比上涨 2%。
第二，月供压力还在。以 6.3% 的平均利率来算，典型月供是每个月 2590 美元，比 8 月的低点又反弹了大约 37 美元。
第三，成交变慢了。全美的 Pending Sales，也就是待定成交数量，同比下降 0.9%，是近 5 个月来的最大降幅。现在市场上卖家比买家多了大约 50 万人，对买方来说，这其实是一个可以谈条件的市场。尤其是那些上市超过三周、已经多次降价的房源，现在更容易谈下价格或者credit。
📁 房产机构预测
接下来我们看一份 Zillow 最新发布的全国房价预测报告。就在 9 月底，他们把未来 12 个月的房价预测，从 4 月份的「下跌 1.7%」，调整成了「上涨 1.2%」。听起来像是市场反转，但其实更像是对前期“过度悲观”的回补。
Zillow 的预测轨迹，今年就像坐过山车一样——年初他们还很乐观，预测未来一年的房价会涨 2.6%；结果到 4 月份直接掉头，变成了下跌 1.7%；到了 8 月，又小幅调回 +0.4%；这次 9 月的报告，再次上修到 +1.2%。换句话说，Zillow 从“悲观”变成“谨慎乐观”只用了半年。
那 Zillow 为什么要改口呢？他们提到了三个原因：
第一，是供给端的增长在放缓。8 月全美新挂牌量同比只增加了 2.5%，远低于春季的节奏。很多卖家看到行情不是很明朗，选择“暂时不卖”，这让库存比想象中的低了不少。
第二，是买方的信心在慢慢回升。在降息预期增强的背景下，买家的融资成本开始改善。虽然贷款利率还在 6 字头，但市场已经出现一些 5 字头的贷款报价，说明资金的流动性正在恢复。
第三，是刚需买家重新活跃了起来。Zillow 的数据显示，入门级房源在 8 月的成交量增长了 4%。换句话说，那些真正“需要买房”的人，开始回来了。
不过，别以为房价会全面反弹。Zillow 的预测更像是“结构性的修复”——也就是，有的地区在涨，有的地区还在跌。
涨得最明显的是东北部，比如新泽西的 Atlantic City、康州的 Torrington、还有罗得岛的 Providence，这些地方预计未来一年会涨 4% 左右；而跌得比较多的是南部和西部，比如新奥尔良下跌 4.8%，奥斯汀跌 2.4%，旧金山跌 2.3%。
所以接下来美国市场会进入一个分化的时代，库存低的地方房价会继续升值，库存高的地方会开始下跌。
🏠西雅图房产数据
那西雅图呢？Zillow 的预测是——0%。
也就是说，他们认为未来一年，西雅图的房价整体将会持平。不大涨，也不大跌。
这个跟我自己对市场的判断也是一样的。我们可以看到了现在西雅图的市场，有两个对冲的力量：一方面是降息带来的流动性回升，会稳住买家；另一方面是库存累积和经济放缓，会对价格构成压力。两股力量在拉扯，结果就是“横盘”。
成交中位价是 86 万美元，同比上涨1.2%，环比略跌 1.1%。平均尺价位531美元，基本和去年持平。库存月数（MSI）维持在 3.5 个月左右，属于平衡水平。我们还可以看出成交的速度比去年慢，平均每套房的在市时间大约 20 天，比去年多了50%，这说明买方的议价空间开始变大。
但要注意的事，不同地区，不同房型，不同价位的房价变化还是有区别的。比如我们看到目前西雅图的独栋同比去年上升了2%，目前库存是2.9个月，上市时间中位时间是16天，依然属于卖家市场。而公寓价格同比去年下跌了6%，库存量达到了4.4个月，上市时间比起独栋翻倍，已经是买家市场了。
💬给买家&卖家的建议
那讲完了全美和西雅图的市场，我们来聊聊重点——就是买家和卖家到底该怎么做呢？
先说买家。这一轮市场对买家其实挺友好的。库存增加，卖家更愿意谈条件，利率也在稳中往下。如果你是刚需买家，现在正是可以挑库存、找机会的阶段。尤其是那些上市超过 30 天、有过降价记录的房子，这类房源普遍议价空间更大，成交价往往能比预期更低。
另外，大家也可以去看看新建房（New Construction）。根据 Realtor 8月底的一篇报告，全美范围内新房和二手房的价格在今年首次出现“倒挂”——新房中位价反而比二手房便宜大约 4% 到 5%。这也说明，建商正在用降价和买断利率的方式加速去库存。对买家来说，这就是机会期。现在很多建商提供各种优惠，包括利率买断（Rate Buydown）、甚至免贷款费用。如果预算合适、学区OK，新房的性价比，反而比去年更高。
还有一点非常重要——别把“房价涨跌”，当作你买房的唯一理由。如果你是买来自住的，你真正该关注的还是房型、地段、结构，还有这个价位是否符合你的预算。利率降一点当然好，但是别忘了，你锁定的不是 30 天的利率，而是 30 年的家。
再来说卖家。现在的市场，对卖家来说，是“能卖，但不能任性”。上市数量上来了，买家议价也更积极了，所以定价策略就变得非常关键。不要再用三个月前的高峰价去挂房子。现在的准则是：比竞争对手稍低一点，比市场预期略高一点，这样能吸引最多的看房流量，同时还能保留谈判空间。
另外，卖家也可以用一些“小技巧”，比如利率买断、买方 Closing Credit、Home Warranty（房屋保修）这些方式。很多时候，这些小让步比直接降价一两万更能促成成交。还有一点，别怕提早调价。如果房子上市超过 20 天还没有收到认真的报价，那就说明价格定高了。现在的买家信息透明、动作快，谁的定价更贴近市场，谁就更容易卖掉。
那往大了看，什么时候是卖房的好时机呢？从往年数据看，4 月到 7 月是成交高峰期，接着是 9 到 10 月的秋季市场。今年的秋天其实还有一点机会，但如果你来不及准备，可以趁现在先做一些房屋整理或者轻装修，等到明年春天或初夏再上市。尤其是在降息周期正式开始之后，买家的购买力会回来，市场热度也许会上升。
所以我会建议，如果你打算明年卖，现在就可以先规划。比如说换地板、补漆、更新厨房、提升外观的吸引力，这些准备在现在做最划算，到明年就能直接抢占市场先机。如果你不确定该从哪儿开始，也可以随时来找我们聊聊。我们可以根据你的房子状况，帮你做一个完整的上市计划，包括时机建议、定价策略。我们还可以提供我们合作的装修公司和其他 vendor，把您准备好房子。
总的来说，市场瞬息万变，关键不是预测它会怎么走，而是根据当前形势调整我们的买卖房策略，这样才能把握住机会。
🔗参考资料
美联储政策 Federal Reserve | Monetary Policy https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy.htm
利率预测 CME Group | FedWatch Tool https://www.cmegroup.com/markets/interest-rates/cme-fedwatch-tool.html
房贷利率数据 Freddie Mac | Primary Mortgage Market Survey (PMMS) https://www.freddiemac.com/pmms
全国房地产市场 Redfin Research Center | Housing Market Updates https://www.redfin.com/news/housing-market-update-prospective-homebuyers-back-away/
Zillow研究报告 Zillow Research | 市场预测与分析 https://www.zillow.com/research/
西雅图本地数据 Northwest Multiple Listing Service (NWMLS) | King County Residential Market Stats 数据整理：Maggie Real Estate Group
房屋销售数据 U.S. Census Bureau & HUD | New Residential Sales https://www.census.gov/construction/nrs/index.html
全国房产协会报告 National Association of Realtors (NAR) | Existing Home Sales Report https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/existing-home-sales
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