小心！现在买这些房子等于接盘！
家人们千万要小心！别以为美联储降息就闭眼买房！ 上个月底美联储进行了今年的第二次降息，肯定有家人刷到“降息赶紧买房”的视频吧？但我必须跟你说：现在买房，选对了是不错，但选错了就成接盘侠了！ 今天Maggie姐就结合市场最新数据，跟大家好好讲讲：10月份美联储降息之后，到底对房市会有什么样的影响，以及西雅图最近的市场真实情况；最后再给大家划重点——现在买房我推荐的几种房子、千万不能碰的几种房子，还有实用的卖房技巧。 对了，开始之前别忘记点赞、收藏，获取更多西雅图买卖干货！那我们开始吧！ 📉利率降了，你的月供能省多少？ 先看大家最关心的利率——10月29号美联储又降了25个基点，这是今年第二轮降息，现在基准利率3.75%-4.00%！其实这点我们前两期市场报告就预判到了，当时就说鲍威尔敢降息，唯一合理的理由就是通胀真的下来了。果不其然，降息后他在发布会就明确表态，这次降息完全是对通胀回落的合理回应，还嘴硬说“不会盲目开启降息周期”，要根据数据灵活调整。 要注意的是，美联储降息，房贷利率不会马上就降，但它会像“温水煮青蛙”一样慢慢影响市场。美联储放水降息后，市场上的钱就变多了，这些钱里就会有一部分流到银行、基金这些大机构手里。大量资金会从短期货币市场流出，涌入收益更稳定的 10 年期国债等中长期债券。买的人多了后，国债的收益就会被压低。而银行定房贷利率时，就会参考10年期国债的收益率。 所以美联储降息，房贷利率不会马上就降，但大方向是确定的，房贷利率会慢慢松动。根据freddie mac11月6号的数据，目前30年固定利率是6.22%，对比年初的7%，确实降了不少，就是降息预期慢慢传导的效果。 而且如果你选的是15年、20年固定利率，或者ARM，现在利率已经降到了5.5%左右。就按 120 万房子、20% 首付，如果是 30 年固定利率，6.5% 的时候月供大概是 6068 美元；要是利率降到 5.5%，月供就变成 5451 美元，每月直接少还 617 美元，一年就是 7405 美元！ 再加上明年还有降息预期，不少客户就是看到这一点，觉得现在是入手的好时机——毕竟房子除了自住，长期来看确实是抗通胀的硬通货，总比手里的钱贬值强。 但我必须跟大家泼盆冷水——虽然大趋势是降息，房子长期也是抗通胀的好东西，但现在绝对不是让你闭着眼睛随便买的时候！现在西雅图市场分化特别明显，有些区域、有些类型的房子，价格其实已经偏高了，盲目入手很容易烂在手里；但也有不少区域和户型，价格很合理，甚至还有捡漏空间。哪些该买、哪些要避坑，我会在后面的实操建议里给大家讲得一下，大家一定要看到最后！ 🔥10月数据实锤！西雅图市场真的回暖了？ 那到底哪些区域在回暖、哪些区域还在下跌呢？我们可以先看一下10月整个大西雅图的数据。 先给结论：降息和暑假之后，10月西雅图的房市明显比前两个月好一些！10月份 King County成交中位价是88.5万美元，环比上涨了2.9%，同比也涨2.9%；每平尺533美元，环比涨0.6%；新增上市数量为3151套，环比减少了接近20%，待定成交数量为2192套，已经回到了去年的水平。目前在售房源6809套，环比降7.7%，库存月数3.4个月，环比降5.6%——简单来说就是10月份市场价格稍微回弹，成交更多，库存数量也减少了。 我们再来看两个核心区域，西雅图和东区的BRK。 先看西雅图市区：成交中位价90万美元，环比反弹5.4%，同比上升3.3%。尺价基本和上个月持平，但同比上升1.2%！待售成交826套，环比增加3.9%，同比也增加了5.4%。 再看BRK&Mercer Island，这里更有意思：成交中位价142万美元，环比涨1.4%，每平尺719美元，环比大涨3.3%。 那为什么10月突然变好？有三个原因：第一，利率虽然降得不多，但降息的预期，撬动了很多之前在观望的刚需买家；第二，新增上市减少了，很多房子也想明年再卖，所以房子也少了一些；第三，季节性因素，9月，10月大家刚过完暑假，开始认真看房，想赶在年底前搬进去过年。 🔍未来1-2年横盘？30年必涨？ 看完10月的区域数据和回暖原因，大家肯定会想：这种回暖能持续多久？会不会是回光返照呢？接下来咱们再讲讲未来1-2年以及更长期的市场判断！ 先看利率，根据CME FedWatch的利率概率图，12月10号再降息的概率还是高达66%，明年2月也有27.8%的概率，相当于年底到年初，大概率还要降1-2次。而根据Fannie Mae的预测，到2026年，30年房贷利率会降到5.9%。我们可以看到各家机构都对市场利率的预测，还是往下走的。差别无非是美联储降息够不够快、经济复苏能不能稳住。 我们再看一下房价预期，Zillow其实一直都在做未来一年的房价预测：2025年初他们预测未来一年房价下跌1.7%。到8月份的时候迎来了反转，预测全美房价上涨0.4%，9月又变成了上涨1.2%，现在10月最新的预测是上涨1.9%！ 虽然我们一直说他的预测不太靠谱，但从这个预测的变化，我们也可以看到今年以来，市场的信心在逐渐增加。这个报告里也有对西雅图地区的预测，未来一年涨幅在0.9%，我自己的判断也差不多，目前西雅图其实还有很多库存没有上市，未来1-2年西雅图房价大概率会横盘，最多微涨2-3%。 这周我参加的讲座，也看到一个数据：08年次贷危机，全美市场每年成交量在410万-450万的区间，也只停留了4年。而今年已经是在是第三年了，接下来1-2年大概率又要进入一轮新的周期。另外再给大家看张50年全美房价走势图，中间有过2008年次贷危机、2022年加息潮，但每次调整后都会回到上涨轨道，拉长看年均涨幅稳定在4%左右。 如果你用长远的眼光来看房地产市场，不用担心太多。房产依然是很好的自住和抗通胀工具。 ⚠️给买家的避坑&选房指南 最后我还是给买家和卖家一些建议。 首先是给买家的建议，目前的市场里你要注意避免这三类房子。 第一，是避开位置太差的房子。现在市场分化这么严重，“Location（位置）”是唯一的硬通货！首先要避开偏远且无配套的区域——比如离主要交通枢纽20分钟以上，或者到西雅图和贝尔维尤超过一个小时的房子，哪怕再便宜也别碰，未来想转手都没人要。其次坚决不碰硬伤房，像靠高速、有地基问题、产权不清的，就算降价20%也不能买，后期维权和转手全是麻烦。记住，好位置的房子哪怕小一点，也比偏远的大房更抗跌！ 第二，是避开HOA太高的房子。我们最近遇到好多卖不掉的房子，核心原因就是HOA太高！比如一套80万的公寓，每月HOA要1000美元，买家看了直接劝退了。选房时一定要算“HOA占比”——HOA每平尺要不要超过0.5-0.8美金。超过这个金额，不管自住还是转手都会很吃力。 第三是避开不能谈到合理价位的房子。现在市场上不少房源定价还是虚高，尤其是参考2022年高位价格上市的，这样的房子其实还有一些砍价空间。如果你去谈了，卖家又坚决不愿降价，那这种房子就算了，现在的市场，总会有定价合理的好房子的。 避完坑，再给大家说3类现在有机会入手的房子： […]
美联储降息落地！美国房市能复苏吗？
上个月，美联储终于进行了2025年的第一次降息！市场利率又来到了最近一年来的低点，我们有几个同事最近都去做了refinance，也有不少客户也开始活跃了起来，想在降息周期前拿下房子。 随着降息的进行，房地产看上去好像有救了，房价又要开始涨了。但！这是真的吗？ 那本这期市场报告我们会讲三件事： 首先，降息后，全美房市现在是什么情况？明年的房价会怎么变化？ 第二，西雅图本地市场现在是什么情况？今年剩下的几个月会怎么发展？ 最后，我们还会给买家和卖家一些具体的建议！ 📈 美国房贷利率 & 全国市场快照 首先我们看一下这次降息对市场的影响。9 月 17 号，美联储今年的第一次降息终于落地，下调了 25 个基点，基准利率降到了 4.00% 到 4.25% 之间。这也是 2025 年的第一次动作，但很可能不是最后一次。市场普遍预测年内还会有两次降息。 根据 CME FedWatch 的数据，10 月底再降一次的概率接近 95%，12 月再降一次的概率大概是 80%。所以年内“三连降”，几乎已经是板上钉钉了。 从最新数据来看，Freddie Mac 公布的数据显示，截至 10 月 2 日当周，30 年固定利率是 6.34%，15 年固定利率是 5.55%。比起上周还上涨一点点。 而且我们了解到有一些行动比较快的银行，房贷利率已经开始慢慢往下走了。在我们自己的客户中，30年固定利率，已经有人拿到 5.8% 或 5.9% ，如果是 15 年期，甚至可以做到 5.5% 左右。 那现在全美市场的是什么情况呢？ 第一，价格没崩，但涨不动。Redfin 最新的数据显示，全国成交中位价是 39 万多 […]
金价新高！新一轮通胀要来了？房地产还值得投资吗？
前两天我去Costco逛超市，发现现在的金价，已经涨到了3700多一盎司。记得前几年很多人还在调侃大妈抢金条，现在发现那些大妈成了最大的赢家！当年黄金价格才1600多，现在已经翻倍了，可以说黄金才是这两年最好的投资品！ 与此同时，房产新闻满屏都是「房市崩了」、「买房被套」等字眼，好像房地产不行了。但真的是这样吗？降息板上钉钉，接下来房地产会跟着黄金一样反弹吗？”那今天这期视频，我就带大家从三个角度看清楚： 第一，西雅图和 King County 8 月的市场表现到底怎么样； 第二，在降息的预期下，黄金、股市和房地产分别会怎么走呢？ 第三，结合美林时钟，我会帮大家判断现在到底该买房、买金，还是继续持币观望。 📊 西雅图 & King County 8 月市场速览 那我们先看 8 月份 King County 的数据。 房价这部分，8 月king county的中位价是 87.5 万，同比增长了 1.7%，环比也比 7 月的 85 万略微上升。成交尺价也一样，8 月平均成交价 535 美元/平尺，同比增长了 1.1%，比 7 月的 533 稍微高了一点；中位尺价 508，同比增长了 2%，和上个月基本持平。整体来说，整个大西雅图的房价这边是小幅往上增长的。 成交这边也挺有意思。Pending 数量 2267 套，同比增长了 12.8%，比 7 月的 2255 也多了一点点。而上市天数从 13 天拉长到 17 天，同比增长了七成，说明买家还是比较理性，但成交总量还是上来的。库存呢，就更耐人寻味了。8 […]
Is a Recession Coming?!
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视频 | 开年就抢房，今年又是抢房的一年吗？
2025 年一开春，西雅图的房地产市场就热闹非凡🔥
我们团队迎来了大量客户咨询，不少客户趁着今年开春，1月份就买到了自己心仪的房子。甚至有不少房子开始出现了跟前两年一样的抢房现象💥
那今年后面的房市究竟会怎样呢？大家还需要经历跟前几年一样的抢房热潮吗？今天，我就带大家一起回顾 2025 年 1 月份的市场数据，从不同地区来分析今年的房地产市场情况。
如果你对大西雅图地区的房地产感兴趣：
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– 电子邮件 📩 ：maggie@maggiesunre.com
🎬您可能感兴趣的其他视频：
– 美国房价暴涨，建商都赚麻了？！：https://youtu.be/hUWmg0dxbOg
– 在西雅图，40岁年入2百万是怎样的体验？：https://youtu.be/XiH9TAyfBg0
– 美西地产圆桌：https://youtu.be/QOS_4ibdYro
– 美国房地产经纪人住什么样的房子：https://youtu.be/WWkIqj0dZes
🏘️西雅图城市介绍系列：
– 西雅图（Seattle）城市介绍：https://youtu.be/Vu9HNhPkx7A
– 贝尔维尤（Bellevue）城市介绍：https://youtu.be/nZEMOBEHkkM
– 柯克兰（Kirkland）城市介绍：https://youtu.be/WL66Q5BEDN4
💬通过以下链接了解更多关于我的信息：
– 网站 – http://maggiesunre.com/
– Zillow – https://www.zillow.com/profile/MaggieSun
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年度报告｜2023-2024年大西雅图地区房价涨跌幅排名
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2025年，西雅图最具潜力的5个地区！
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视频 | 2025年，西雅图最具潜力的5大地区！
之前直播的时候有人问我，说，“Maggie姐，我们都知道BRK好，98004更好，但是好的地方现在价格已经很高了，我们也买不起。还有哪些地方，价格在100万左右，最好在100万以下，以后还有升值潜力的地区呢？
那今天，我给大家推荐5个用“Math+Art”的方式，从“地理位置”、“经济数据”、“房产数据”，以及“政策和开发机会”，这几个维度出发，筛选出了“2025年西雅图地区5个最具潜力的地区”。
让我们一起来看看具体的地区吧！
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视频 | 西雅图5大房价下跌城市！
在过去一年，整个美国还有西雅图的房产市场都表现出了不错的复苏迹象。根据 Zillow 的房产价值指数，2023 年 11 月到 2024 年 11 月期间，全国房价同比增长了 2.3%，其中大西雅图地区增长了4.8%。我们自己团队，也根据2023年和2024年的房产成交中位数，统计出了华州400多个城市在过去一年的涨跌。
今天的视频，Maggie姐就带大家了解大西雅图地区 5个房价上涨最快的城市，和5个房价下跌最厉害的城市，并分析其中上涨和下跌的原因，最后给大家一些2025年买卖房的建议。
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视频 | 2025年，西雅图房价会崩盘吗？
现在也到年底了，我们来聊一个大家都关心的问题：2025年，西雅图房价会不会崩盘？
其实这个话题在过去几年经常被拿出来讨论。有一部分观众是坚实的房价崩盘论支持者，另一部分则是觉得房价不会那么容易下跌。
那我还是会结合最新的数据、一些机构的预测报告，还有我自己在房地产行业里面的亲身体会，聊聊这个话题！
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