Fed Cuts Rates — Should I Buy Home in Seattle Now?
The Fed just cut rates again — for the second time this year. And I know what you’re thinking: “Rates are down — is it finally time to buy a house?” But hold up — not so fast. Just because the Fed is cutting rates doesn’t mean it’s time to go all-in on real estate. […]
小心！现在买这些房子等于接盘！
家人们千万要小心！别以为美联储降息就闭眼买房！ 上个月底美联储进行了今年的第二次降息，肯定有家人刷到“降息赶紧买房”的视频吧？但我必须跟你说：现在买房，选对了是不错，但选错了就成接盘侠了！ 今天Maggie姐就结合市场最新数据，跟大家好好讲讲：10月份美联储降息之后，到底对房市会有什么样的影响，以及西雅图最近的市场真实情况；最后再给大家划重点——现在买房我推荐的几种房子、千万不能碰的几种房子，还有实用的卖房技巧。 对了，开始之前别忘记点赞、收藏，获取更多西雅图买卖干货！那我们开始吧！ 📉利率降了，你的月供能省多少？ 先看大家最关心的利率——10月29号美联储又降了25个基点，这是今年第二轮降息，现在基准利率3.75%-4.00%！其实这点我们前两期市场报告就预判到了，当时就说鲍威尔敢降息，唯一合理的理由就是通胀真的下来了。果不其然，降息后他在发布会就明确表态，这次降息完全是对通胀回落的合理回应，还嘴硬说“不会盲目开启降息周期”，要根据数据灵活调整。 要注意的是，美联储降息，房贷利率不会马上就降，但它会像“温水煮青蛙”一样慢慢影响市场。美联储放水降息后，市场上的钱就变多了，这些钱里就会有一部分流到银行、基金这些大机构手里。大量资金会从短期货币市场流出，涌入收益更稳定的 10 年期国债等中长期债券。买的人多了后，国债的收益就会被压低。而银行定房贷利率时，就会参考10年期国债的收益率。 所以美联储降息，房贷利率不会马上就降，但大方向是确定的，房贷利率会慢慢松动。根据freddie mac11月6号的数据，目前30年固定利率是6.22%，对比年初的7%，确实降了不少，就是降息预期慢慢传导的效果。 而且如果你选的是15年、20年固定利率，或者ARM，现在利率已经降到了5.5%左右。就按 120 万房子、20% 首付，如果是 30 年固定利率，6.5% 的时候月供大概是 6068 美元；要是利率降到 5.5%，月供就变成 5451 美元，每月直接少还 617 美元，一年就是 7405 美元！ 再加上明年还有降息预期，不少客户就是看到这一点，觉得现在是入手的好时机——毕竟房子除了自住，长期来看确实是抗通胀的硬通货，总比手里的钱贬值强。 但我必须跟大家泼盆冷水——虽然大趋势是降息，房子长期也是抗通胀的好东西，但现在绝对不是让你闭着眼睛随便买的时候！现在西雅图市场分化特别明显，有些区域、有些类型的房子，价格其实已经偏高了，盲目入手很容易烂在手里；但也有不少区域和户型，价格很合理，甚至还有捡漏空间。哪些该买、哪些要避坑，我会在后面的实操建议里给大家讲得一下，大家一定要看到最后！ 🔥10月数据实锤！西雅图市场真的回暖了？ 那到底哪些区域在回暖、哪些区域还在下跌呢？我们可以先看一下10月整个大西雅图的数据。 先给结论：降息和暑假之后，10月西雅图的房市明显比前两个月好一些！10月份 King County成交中位价是88.5万美元，环比上涨了2.9%，同比也涨2.9%；每平尺533美元，环比涨0.6%；新增上市数量为3151套，环比减少了接近20%，待定成交数量为2192套，已经回到了去年的水平。目前在售房源6809套，环比降7.7%，库存月数3.4个月，环比降5.6%——简单来说就是10月份市场价格稍微回弹，成交更多，库存数量也减少了。 我们再来看两个核心区域，西雅图和东区的BRK。 先看西雅图市区：成交中位价90万美元，环比反弹5.4%，同比上升3.3%。尺价基本和上个月持平，但同比上升1.2%！待售成交826套，环比增加3.9%，同比也增加了5.4%。 再看BRK&Mercer Island，这里更有意思：成交中位价142万美元，环比涨1.4%，每平尺719美元，环比大涨3.3%。 那为什么10月突然变好？有三个原因：第一，利率虽然降得不多，但降息的预期，撬动了很多之前在观望的刚需买家；第二，新增上市减少了，很多房子也想明年再卖，所以房子也少了一些；第三，季节性因素，9月，10月大家刚过完暑假，开始认真看房，想赶在年底前搬进去过年。 🔍未来1-2年横盘？30年必涨？ 看完10月的区域数据和回暖原因，大家肯定会想：这种回暖能持续多久？会不会是回光返照呢？接下来咱们再讲讲未来1-2年以及更长期的市场判断！ 先看利率，根据CME FedWatch的利率概率图，12月10号再降息的概率还是高达66%，明年2月也有27.8%的概率，相当于年底到年初，大概率还要降1-2次。而根据Fannie Mae的预测，到2026年，30年房贷利率会降到5.9%。我们可以看到各家机构都对市场利率的预测，还是往下走的。差别无非是美联储降息够不够快、经济复苏能不能稳住。 我们再看一下房价预期，Zillow其实一直都在做未来一年的房价预测：2025年初他们预测未来一年房价下跌1.7%。到8月份的时候迎来了反转，预测全美房价上涨0.4%，9月又变成了上涨1.2%，现在10月最新的预测是上涨1.9%！ 虽然我们一直说他的预测不太靠谱，但从这个预测的变化，我们也可以看到今年以来，市场的信心在逐渐增加。这个报告里也有对西雅图地区的预测，未来一年涨幅在0.9%，我自己的判断也差不多，目前西雅图其实还有很多库存没有上市，未来1-2年西雅图房价大概率会横盘，最多微涨2-3%。 这周我参加的讲座，也看到一个数据：08年次贷危机，全美市场每年成交量在410万-450万的区间，也只停留了4年。而今年已经是在是第三年了，接下来1-2年大概率又要进入一轮新的周期。另外再给大家看张50年全美房价走势图，中间有过2008年次贷危机、2022年加息潮，但每次调整后都会回到上涨轨道，拉长看年均涨幅稳定在4%左右。 如果你用长远的眼光来看房地产市场，不用担心太多。房产依然是很好的自住和抗通胀工具。 ⚠️给买家的避坑&选房指南 最后我还是给买家和卖家一些建议。 首先是给买家的建议，目前的市场里你要注意避免这三类房子。 第一，是避开位置太差的房子。现在市场分化这么严重，“Location（位置）”是唯一的硬通货！首先要避开偏远且无配套的区域——比如离主要交通枢纽20分钟以上，或者到西雅图和贝尔维尤超过一个小时的房子，哪怕再便宜也别碰，未来想转手都没人要。其次坚决不碰硬伤房，像靠高速、有地基问题、产权不清的，就算降价20%也不能买，后期维权和转手全是麻烦。记住，好位置的房子哪怕小一点，也比偏远的大房更抗跌！ 第二，是避开HOA太高的房子。我们最近遇到好多卖不掉的房子，核心原因就是HOA太高！比如一套80万的公寓，每月HOA要1000美元，买家看了直接劝退了。选房时一定要算“HOA占比”——HOA每平尺要不要超过0.5-0.8美金。超过这个金额，不管自住还是转手都会很吃力。 第三是避开不能谈到合理价位的房子。现在市场上不少房源定价还是虚高，尤其是参考2022年高位价格上市的，这样的房子其实还有一些砍价空间。如果你去谈了，卖家又坚决不愿降价，那这种房子就算了，现在的市场，总会有定价合理的好房子的。 避完坑，再给大家说3类现在有机会入手的房子： […]
The Fed Just Cut Rates — Is This the Housing Market’s Big Comeback?
The Fed finally cut interest rates — and the market expects two more cuts before year-end. At the same time, Zillow reversed its forecast again. So, are we seeing a real recovery or just a short-term bounce? Last month, the Fed made its first cut of 2025, and mortgage rates dropped to their lowest level […]
美联储降息落地！美国房市能复苏吗？
上个月，美联储终于进行了2025年的第一次降息！市场利率又来到了最近一年来的低点，我们有几个同事最近都去做了refinance，也有不少客户也开始活跃了起来，想在降息周期前拿下房子。 随着降息的进行，房地产看上去好像有救了，房价又要开始涨了。但！这是真的吗？ 那本这期市场报告我们会讲三件事： 首先，降息后，全美房市现在是什么情况？明年的房价会怎么变化？ 第二，西雅图本地市场现在是什么情况？今年剩下的几个月会怎么发展？ 最后，我们还会给买家和卖家一些具体的建议！ 📈 美国房贷利率 & 全国市场快照 首先我们看一下这次降息对市场的影响。9 月 17 号，美联储今年的第一次降息终于落地，下调了 25 个基点，基准利率降到了 4.00% 到 4.25% 之间。这也是 2025 年的第一次动作，但很可能不是最后一次。市场普遍预测年内还会有两次降息。 根据 CME FedWatch 的数据，10 月底再降一次的概率接近 95%，12 月再降一次的概率大概是 80%。所以年内“三连降”，几乎已经是板上钉钉了。 从最新数据来看，Freddie Mac 公布的数据显示，截至 10 月 2 日当周，30 年固定利率是 6.34%，15 年固定利率是 5.55%。比起上周还上涨一点点。 而且我们了解到有一些行动比较快的银行，房贷利率已经开始慢慢往下走了。在我们自己的客户中，30年固定利率，已经有人拿到 5.8% 或 5.9% ，如果是 15 年期，甚至可以做到 5.5% 左右。 那现在全美市场的是什么情况呢？ 第一，价格没崩，但涨不动。Redfin 最新的数据显示，全国成交中位价是 39 万多 […]
Seattle Housing Update: Rate Cuts, Inflation, and What Buyers Should Know!
Would you rather buy gold at $3,600 an ounce, or buy a house in Seattle with mortgage rates at 6.5%? That’s the choice many people are facing right now, as the Fed prepares to cut rates on September 17th. Gold is at record highs, and the market is shifting fast. So the real question is: […]
金价新高！新一轮通胀要来了？房地产还值得投资吗？
前两天我去Costco逛超市，发现现在的金价，已经涨到了3700多一盎司。记得前几年很多人还在调侃大妈抢金条，现在发现那些大妈成了最大的赢家！当年黄金价格才1600多，现在已经翻倍了，可以说黄金才是这两年最好的投资品！ 与此同时，房产新闻满屏都是「房市崩了」、「买房被套」等字眼，好像房地产不行了。但真的是这样吗？降息板上钉钉，接下来房地产会跟着黄金一样反弹吗？”那今天这期视频，我就带大家从三个角度看清楚： 第一，西雅图和 King County 8 月的市场表现到底怎么样； 第二，在降息的预期下，黄金、股市和房地产分别会怎么走呢？ 第三，结合美林时钟，我会帮大家判断现在到底该买房、买金，还是继续持币观望。 📊 西雅图 & King County 8 月市场速览 那我们先看 8 月份 King County 的数据。 房价这部分，8 月king county的中位价是 87.5 万，同比增长了 1.7%，环比也比 7 月的 85 万略微上升。成交尺价也一样，8 月平均成交价 535 美元/平尺，同比增长了 1.1%，比 7 月的 533 稍微高了一点；中位尺价 508，同比增长了 2%，和上个月基本持平。整体来说，整个大西雅图的房价这边是小幅往上增长的。 成交这边也挺有意思。Pending 数量 2267 套，同比增长了 12.8%，比 7 月的 2255 也多了一点点。而上市天数从 13 天拉长到 17 天，同比增长了七成，说明买家还是比较理性，但成交总量还是上来的。库存呢，就更耐人寻味了。8 […]
92%+降息概率！房市会被重新点燃吗？
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西雅图房价终于开始下跌了！
我们上个月的市场报告就说哈，房价之所以没有下降，是因为我们现在房价的计算方式是按Close的房子来算的。如果市场上还有大量没有成交的房子，要等到他们Close 之后就会在数据上体现出价格的下跌。 那我这周在看数据的时候就发现哈，西雅图的房价，在5月份终于出现了普遍性的下跌。今天这期市场报告Maggie姐，就带大家看看到底西雅图的房价跌了多少，以及后续还有多少下跌的空间。最后我们还是会给买家和卖家一些实用的建议。 📊西雅图5月房地产数据解读 首先，我们还是先来看市场数据。 那根据2025年5月份最新的市场数据，King County 的房产成交中位价是$86万，同比去年下降了1.8%。平均尺价是$548，同比去年下降了1.1%。如果我们看前几年的数据，其实能看到，一般4月到5月房价还是有一个上升的，但是今年5月反而比4月的成交价降低了一些。这也是今年的数据中第一次出现普遍性的下跌。 我们再来看看市场竞争程度，可以看到5月份的上市时间达到了23天，每个上市的房子只有会有5次左右的showing。这些数据都是最近5年来的最差的数据。可以说现在大西雅图的市场，现在已经是降到了最近5年来的冰点。 最后，我们再看库存。5月份King County的上市数量是5,166套，但Pending数量只有2,739套，这就是说库存还会继续上升。现在整个King County的库存月份已经上升到了3.5个月，已经接近了平衡市场。 如果，我们把大西雅图分成东西南北四个区域。 可以看到四个地区的房产成交中位价都有所下降，其中东区跟北部下跌最多。 库存方面，东区的库存增加最多，同比去年翻倍。北部也增加了77%的库存。西雅图市跟南部的库存增加相对比较少，可能是本来他们的库存就挺多的。 按照库存月份来看的话，西雅图现在的库存数量是最多的，达到了3.9个月，然后是东区3.5个月，然后是南部2.8个月，北部2.5个月。 从上面的数据我们不难看出，西雅图的房价为什么会下跌？ 首先就是库存的激增。现在其实有很多卖家认为房价的高点已经过了，或者觉得房价可能还会再增长一点，但是很难达到在像过去10年的增长速度。所以他们都选择在今年上市他们的房子，用来做其他的一些投资。我们今年做了很多listing，有不少都是这样的客户。 另外一个原因就是买家的观望。前段时间因为川普加关税等一系列政策，也引起了股市的波动，很多大厂的股票下跌了10%到20%，我们一些客户都决定缓缓再看房。 还有上个月微软裁员6,000人，听说这个月又要裁几百人。那这些被裁人可能就要卖掉自己之前买的房子啦。没被裁的人也会觉得：“哎，最近裁员潮又要开始了，工作可能不保。” 就不敢在买房了。 那之后房价还会继续跌吗？跌到什么时候是底呢？ 我觉得会的。短期内，比如未来半年到一年，西雅图的房价大概率会继续“缓跌”或者“横盘”。 前面我们说到5月份的上市数量是5,166套，但成交数量只有2,739套。那这样带来的结果就是，整个西雅图的库存还会继续增长。再加上我们之前说的，市场上还有大量，卖不出去的房子。如果库存继续增加，这些房子可能会继续降价。所以，下个月的成交价格估计会更低。 那Zillow最近也预测了西雅图房价的下跌，在他们 4月份最新的预测中，预计全美房价会在未来12个月下跌0.9%，西雅图地区在未来12个月会下跌2.7%。 Redfin 最新的一次报告中也说到，现在整个美国的卖家比买家多50万，这是2013年以来最高的一次。西雅图现在的卖家比买家多了10%左右，根据他们的标准，西雅图也已经进入了买家市场。 当然从长期来看，比如未来5-10年，我觉得西雅图房价其实很难崩盘。 虽然现在全美的经济确实面临一定压力。比如今年第一季度，美国实际GDP同比下降了0.2%，这是自2022年以来首次出现季度负增长，如果再多一个季度负增长，就会被认为是经济衰退。但从经济数据来看，这次更像一次能实现“软着陆”的衰退，而不是2008年那样的金融危机。那从历史数据看，如果经济能够“软着陆”，房价都是比较稳定的，而不会出现暴跌。 另外从西雅图本地看，大西雅图地区人口还是有不错的增长。2023年到2024年西雅图人口增加了1.6%。根据普吉特湾地区委员会的预测，预计到2050年，西雅图市人口将会从现在的70多万增加到超过100万人，大西雅图地区的人口将从目前的约400万增长到580万，增加180万人。 而且西雅图目前的住房供应还没跟上人口增长的步伐。根据《西雅图时报》的报道，西雅图大都会区现在面临约7万多套住房的短缺，占总住房存量的4.2%。 再加上地理环境限制，西雅图本身很多水路，坡度也比较大哈。这些限制也大西雅图的土地供应相对稀缺，短期内房子很难大量增加。 所以我认为虽然西雅图已经进入了平衡或者买家市场，但考虑到人口还在继续增长、住房暂时短缺，加上土地供应限制等因素。未来5-10年来看，西雅图的房价还是比较稳的。当然这个房价增长速度肯定没有过去十年的水平了。 最后还是给买家和卖家的建议。 如果你是刚需买家： 现在其实是房子比较多，议价机会也比较多的时间段！如果你看到满意的房子，但觉得价格太高，你可以趁着现在市场比较冷，让你的经纪去砍砍价，说不定就能拿下。 我们最近也是帮几个客户砍价拿下他们理想的房子。上个月，我们团队的Ivy帮客户砍价拿下了一套Woodinville的经典独栋，拿到了27,500的credit。最近我们又帮客户砍价$2.5万拿下一套Kirkland，Rose Hill的独栋别墅。 如果你不着急，觉得房价还会继续下跌，其实可以等等看。但要注意的是，因为大部分卖家都会在4-6月把房子上市，所以6-8月，其实市场上有比较多好房子可以选。而过了8月份呢，市场上就剩下一些被人挑剩下的房子了。这就是看你的选择。 如果你是卖家：其实好的房子，只要价格合适，还是比较容易卖出的，比如我们之前上市的sammamish的90年代经典美式风格。这套房子位于北sammamish，学区满分，我们220万上市，最后还加了10万卖出。不过，就像我前面说的，现在库存还在继续增加，竞争也会更加激烈。只有准备完善，价格合适的房子才能卖出。如果房子本身就有一些问题，还想卖出2022年那种高价的心理，就要做好房子长期滞留的准备了。 那今天的市场报告就到这里啦！ 你怎么看这波房价下跌？你觉得西雅图房价还会继续跌多少呢？
经济危机真的来了？！ 现在还要不要买房？
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西雅图抛售潮？东区房价要崩？真相来了！
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