前两天我逛Costco超市，发现现在的金价，已经涨到了3700多一盎司。记得前几年去很多人还在调侃大妈抢金条，现在发现那些大妈成了最大的赢家！当年黄金价格才1600多，现在已经翻倍了，可以说黄金才是这两年最好的投资品！
同时，房产新闻满屏都是「房市崩盘了」、「买房被套”等字眼，希望房地产没了。但真的是这样吗？降息基础锚钉，接下来房地产会跟着黄金一样复苏吗？”那今天这期视频，我就带大家从三个角度看清楚：第一，西雅图和金县8月的市场表现到底怎么样；第二，在降息的预期下，黄金、股市和房地产分别会结合怎么走呢？ 第三，美林时钟，我会帮大家判断现在到底该买房、买金，还是继续持币观望。
📊 西雅图 & 金县 8 月市场速览
那我们先看8月份金县的数据。
房价这部分，8月金郡的中位价为87.5万，同期增长了1.7%，环比也比7月的85万略有上升。成交尺价也一样，8月平均成交价535美元/平尺，同期增长了1.1%，比7月的533万高了一点；中位价508，同比增长了2%，和上个月基本持平。整体来说，整个西雅图的房价是小幅往上的增长。
成交金字塔也挺响。待数量2267套，同比增长了12.8%，比7月的2255也多了一点点。而上市天数从13天拉长到17天，同期增长了七成，说明买家还是比较理智的，但成交总体还是上来的。库存呢，就更耐人寻味了。8月新挂牌3061套，成交两千多套，照理说库存应该继续增加才对；但是呢，在售房源从7608套掉到7113套，环比下降了6.5%，供应月数也从3.8掉到了3.5。这说明啥？有明显卖家把房子直接下市了，可能是觉得卖不掉，干脆撤了，等市场信号更明朗再说。
将这些数据结合在一起来看：
- 侧面是 价格同比上涨，成交数据有所增加；
- 侧面是 新挂牌数量减少，库存回落。
这股力量的急剧上升，让市场从前几个月的“横盘观望”，慢慢走向“微弱的复苏”。尤其是那些好地段、好学区的房子，速度明显加快了。你若再犹豫，可能真的就砍不到价了。
当然，这里面也有一点心理层面的变化，大家都觉得降息要来了，月供压力可能会轻一点，所以买家的心态也明显比前几个月更加积极了。
📈降预期利率 + 资产市场反应 + 房地产爆发
讲完了金县8月的数据，我们再把视野拉远一点，看看整个宏观市场。
现在最大的关键词就是：降息。
根据 CME FedWatch 的数据，9 月 17 号美联储降息的概率已经超过 93%，其中大部分押注是降25个基点，还有小部分人押注一次性降换50个基点。话是这么说，市场几乎认可降息是钉钉的事情了。
银行动作也很快哈，市场的实际利率也往下走。Freddie Mac 的数据显示，最近一周30年固定贷款的平均利率已经降到了 6.55% 左右，比上个月下降了大约 0.2%。别小看这个 0.2%，对很多买家来说，这也省下一笔额外的费用。
那个市场是怎么反应的呢？
黄金直接冲到了 3600 美元一盎司，部分历史新高。白银也涨到了接近13年的高点。美元指数从去年年底的109掉到了现在的97区间，说明大家美元的信心分割。10年期美债普已开始到了4%左右，说明市场上资金在提前押注市场激增。还有股市，标普500在7月低点之后反弹了快7%，尤其是科技股，涨得更猛了。
这些资产的变化，其实就是在告诉我们：市场上的投资已经开始调整了，把资金从美元，开始流向资本市场和贪婪的产品中。
如果用美林时钟的框架来解释，现在美国经济股市 滞胀到当前需求领域的阶段。
本阶段有三个表现，首先是增长：GDP今年的预期从2%上涨到了1.4–1.5%。然后是通胀会比较顽固：核心PCE连续三个月停在2.8–3.0%。还有就是底部上涨：8月增量到了4.3%。
在这个阶段，表现最好的就是黄金、白银、大宗商品，其次是债券。而房地产作为一个有很多属性的资产，逻辑要复杂一点，它不会突然大涨，会先修复，然后吸取。
短期来看（3-6个月），降息会刺激部分买家，成交量短期内会出现回升。这一点在金县8月的数据里已经有了，待处理的同期增加了13%。
其中考察（6-12个月），位置好，学区好，老房子市场会有恢复；但西雅图或者远郊的房子还是得靠合理的价格才能出售。
长期来看（1-3年），如果降息真的带来新一轮的飙升，建筑、人工、贷款成本可能又会上去，到时候房市大概率是「缓慢恢复+市场消耗」，比如经济适用房和豪宅涨跌不同，而不是全面涨暴。
我们团队最近的成交案例就印证了这种趋势。
郊区的经典房子，虽然便宜，但因为看房人迟迟不看好，市场反应非常慢。然而在Bellevue 98004，一套高价老房子很快就卖掉了；而Bellevue 98006的一套房子，买家直接加价5万都没抢到。客户当时都懵了，说：“不是说市场冷吗？怎么还成这样抢？”
所以大家没看到吗？降预期息确实给市场带来了一点活力，但还不是全面开花，然而「优质房源会先涨」，普通房子还是可以议价的，想要出售就有一个合适的价格。
总结一句话：黄金白银已经在涨了，股市债市也在复苏，房地产短期会修复，但长期大概率是「复苏复苏」。对买家来说，现在正是能挑好房、还能砍一点价的窗口期。
🔑买卖建议
那讲到这里，很多朋友肯定要问了——降息都快来了，我现在到底该怎么办？买还是不买？立马就卖还是等一等？投资还值不值得？
🏠买家
首先对买家来说，如果你是刚需买家，其实不用纠结不是要等到9月17号美联储开完才会。因为市场反应很快，你要等利率真正下调了，房价和议价空间也可能消失了。现在金县的待定已经在回升，这就是典型的例子。
而且我们最近看到，一些贷款客户已经能拿到 6% 左右的巨额贷款，甚至 5 年 ARM 可以到 5.5% 左右，比房地美公布的均值要低显着。因此，别只关注新闻上的大数字，要多询问贷款报价，看看能否提前锁定好利率。
🏡卖家
下面说说卖家，如果你的房子在核心地段，学区好，房龄和装修也过得去，那我的建议是早点准备上市。现在市场上这种房子很快就能卖掉，甚至还有竞价。就像我们刚才说的Bellevue 98006的房子，加价5万都抢到了。
但如果是郊区的普通房子、或者有一些缺点的房子，那就别着急了。该刷墙的刷墙，该修屋顶的修屋顶，把状态准备好，等到明年春季市场再看也不迟。
💰 投资者
如果您是投资买家，一定要做好投资回报和剩余的计算。也可以算好不同程度的降息对你的峡有多少影响。另外，别忘了租赁市场。现在有很多房子会西雅图空置率比灯光略高了一点，租金涨幅在枢。如果你想靠收租赚钱的投资者，就需要考虑运营成本和租客流动性，不能只看房价涨跌。
✅ 总结
总的来说，这一轮降息无疑是给市场增加了一些信心，也可能会引发新一轮的疯狂上涨。对房地产市场来说，不会让所有房子都一起涨，但它会先点燃信心，把资金推向最稀缺的资产。
那如果你有20万，你会投资黄金，股市，还是贷款再买一套套房呢？
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