最近发现，我们这么久以来其实一直没有系统讲过——美国买房的完整流程和真实成本。
今天这篇文章，我把整个流程从头到尾给大家拆开讲清楚。看完之后，你就能知道：买房到底要走哪些阶段？每个阶段要准备什么资料？大概要花多少钱？
💬第1步｜先想明确需求（Define Your Needs）
买房这件事，不用急着一上来就跑去看房，第一步应该是把自己的需求理清楚。尤其是如果你还有另一半，建议先一起坐下来聊一聊，把分散的想法放在一起，否则后面容易产生遮挡。
你可以把需求放松两类：
- 必须具备（必须演讲的）：比如预算范围、房间数量、学区要求，这些都是不能妥协的。
- 锦上添花（最好有的）：比如带不带大院子、不是新装修、社区占地，这些能有当然更好，但没有也不会影响你做决定。
想弄清楚这些基本需求以后，就可以开始找房产了。
可以把整理好的清单发给2-3位经纪人，然后和他们各约一次30分钟的沟通，听他们根据你的需求推荐哪些片区，以及他们亲身对这些区域的了解和经验。最后，选择你一位既理解你的需求、又熟悉当地市场的经纪人合作就行了。在我们也出过如何清理的视频之前，有需要的可以去看看。
选好经纪人之后，你们就会签署买方服务合同，这是2024年1月1号之后，许可部门要求的。
完成这一步，后面买房的其他步骤就会顺利很多。
📃第2步｜获得贷款预批准（Pre-Approval）
如果你需要贷款的话，第二步就是先去拿个贷款预批信，主要是确认你能不能贷款，以及大概能贷多少。银行会评估你的财务状况，确定你能借多少钱，利率是多少，以及每月还款额。
在这个阶段，一般银行需要了解你的收入，借债，还有信用情况。当然他们也会问你要放多少首付，还有首付有没有准备好。
审核通过后，您会收到贷款预批信（Pre-Approval Letter），上面注明您的贷款额度、类型、有效期限，一般是60-90天。
如果你在美国没有收入也可以申请贷款，但首付比例和流动资金要求会更高，首付一般是35-40%。
拿到预批信后，你的购房出价对卖家来说会更有说服力。
🏠第3步｜开始看房（House Hunting）
然后就到了看房这一步。第一件事是让你的产品根据你的需求做一份候选清单：在你限定的价格和片区里，筛出几套可能适合你的房源，帮你预约好时间，带你去看房。
一般情况下，大多数买家都会看15-30套房子才能找到最适合的那一套。
根据我们的经验，大家一般看房顺利的话大概需要1-2个月，不过也有人会看很久，可能一年甚至两年。
我们的建议是：每周安排1-2次看房，每次看3-5集。这样就不会因为太密集的看房容易导致“房子疲劳”，记忆障碍。
💰第4步｜出价（出价）
当你看到喜欢的房子之后，你的经纪人会查找房子的信息，分析市场数据，并给出合理的出价建议。
出价时，您需要签署购买协议（Purchase and Sale Agreement）和相关附录（Addendums）。这些文件会明确价格、时间节点和各种保护条款（意外情况）。
常见的保护条款包括验房条款、贷款条款、估价条款和产权审核条款。这些条款可以在特定情况下保护您的权益。
提交offer时，您还需要附上贷款预批信（Pre-Approval Letter）和首付资金证明。
如果卖家再次不满意您的出价和条款，他们又提出新的出价和条款，要求我们还盘，您可以选择接受、拒绝或提出新的条件。
✍️第5步｜进入合同（相互接纳）
一旦双方把价格和条款都谈妥并签字确认，这个时间点就叫相互接受。签约日就是「Day 0」，从这一天开始，签约里的所有时钟都开始计时，包括验房、贷款、估价等关键期限。
第一件要做的事是按合同约定在1-3个工作日内把诚意金，保证金，通常为房价的3%-5%打入Escrow（第三方托管账户）。诚意金最终会变成首付的一部分，如果你在合同允许的条件内退出，通常可以全部退回；如果超过期限或无条件违约，诚意金可能会被没收。
完成这些步骤后，就可以进入下一阶段——验房（验房）。
🔍第6步｜验房（验房）
如果您的合同里面有验房条款，得到双方认可后，立即预约专业验房师。您可以让您的设备推荐验房师，然后再自己进行筛选，验房前要确认好验房师的资质、检查范围，还有不要做专项检查，比如下水道内窥、霉菌检测等。
验房当天最好要到场，这样可以和验房师检查讨论结果，包括房屋的结构、系统和维护情况，以及地基、屋顶、电路、管道、冷暖等系统，验房师一般会在验房之后第二天把详细的报告和照片记录发邮件给你。
拿到验房报告后，你的合同会帮助你把这里面比较大的问题弄清楚来，我们可以要求卖家修复这些问题、或者要求卖家直接在价格上做出让步。
因为在验房期间，你作为买家是可以随时退出的，所以验房的每一个时间点一定要让你的兑换随时提醒你，不要错过了，毕竟免死金牌是有时限的。
🏦 第7步｜贷款审批（贷款承销）
在验房的同时，你需要确定一家想要合作的贷款银行或机构。合同要求在相互接受5天之内必须确认并提交这个贷款申请，所以一般建议在3-5天内集中店抵押，就是比较各个银行或贷款机构的利率和交易费用。选好银行后，贷款会进入一级。这个过程中，银行的承保人会审核这些方面的内容，包括收入、借款、资产信用以及对您购买的房产进行评估，在此之前我们经常说的“评估”。
评估是有第三方机构来对房子进行价值评估的，作为买家，你需要支付评估费用，但不能自己选择评估师，这样可以保证评估的独立性。与已售房不同，估价主要关注的市场，评估师会收集该房子边上近期成交的类似房源信息，再和这间房的各种硬件和软装条件进行对比。如果评估价相等或与成交价相同，那恭喜你，说明你没有多付，买的划算。如果评估价成交低于价格，那银行就只能按照低的数字进行贷款，你作为买家可以选择提高首付，或者再让你的与卖家议价还价。
当然我想，评估师也是人，所以评估结果和你给你做的市场调研一样，都有很多的优势和判断，评估价也只是对市场价格的一个参考，毕竟银行必须有一个相对调查的数字来评估他们的风险。
如果这些都没有问题，一般银行会先给一个「有条件批准结果」，然后列出一个要你补交文件的清单。当您提交所有必要文件，以及房屋保险证明并通过审核后，银行会发出“Clear to Close”的通知，表示可以准备过户了。
📁 第8步｜过户前准备（Escrow Closing Preparation）
经过户准备阶段，Escrow将为您准备所有必要文件并核对账户。主要有以下几个阶段：
首先，Escrow会准备结算单(Settlement Statement/ALTA)，列出所有费用明细。您需要将这份结算单与贷款方的交割披露（CD）进行核对，确保所有数字一致。
其次，你需要准备好资金往来。针对预管确认电汇中断和预案时间，并进行一些缓冲资金应对可能的小额调整。
第三，你需要安排时间去抄写，通常在过户前1-2天。请记得带上您的有效身份证件。
第四，在过户前24-48小时进行最终查验（Final Walk-Through）。您的经纪人会进屋，确认房屋状况以及之前约定的维修工作尚未完成，还有清理还不够。
最后，记得安排好生活交接中继，如水电气网络的过户或开户、邮件转寄等。完成这些准备后，就可以进入正式过户阶段了。
🔑第9步｜过户拿钥匙（结束）
过户当天会发生这几件事，首先产权公司会确认他们是否收到了买家签字的文件，以及电汇过来的应付款项。其次他们会确认银行是否成功放款，如果文件齐全，钱也收到，产权公司就会把这笔交易提交到县政府做最后的录音，不明过户手续。一旦收到录音号码（过户确认号码），就标志着这笔交易正式结束了。那恭喜您，您就正式成为新的房主了。
有很多客户问我们说，“哎呀这里买房没有仪式感，希望过户就一封邮件确认”。确实是这样，美国的房契全部是在电子系统里。有的产权公司，会在过户后几个月内寄给你一份产权证明文件的其实，方便你使用。
正式过户之后，您的会和您预约的时间在房子那里做钥匙和物品其他的交接，记得一定要带好所有的钥匙，车库门照明，信箱钥匙和密码。到这里，买房流程圆满结束啦。
🧮 买房成本
我们已经走完了买房流程，接下来看看买房有哪些成本。
买房成本分为「瞬时支出」和「长期持有成本」，我们这里主要讲的是这个交易的「瞬时支出」。
以100万美元的房子为例，费用列举如下：
首先是首付：如果是20%就是$200,000（包含我们刚才说的诚意金）。
其次是贷款费用：这里包括贷款的手续费，评估费，信用报告费，加在一起预估是房价的0.5%左右，100万的话，大概是5000块。
然后是产权公司的服务费和预付费用，一般是包含产权公司的过户结算费，还有抵税和保险金的预付，大概是房价的0.5%，100万的房子大约5000左右。在华州，大部分时候，卖家会支付您的买房和服务费。
所以最后下来算，如果你买一套100万美元的房子，你包括首付，要准备大约21万到22万美元的现金。
📢总结
今天我们把买房从确定需求到过户拿钥匙都讲一遍。九个步骤听起来不算难，但真走起来其实挺复杂的。
但别担心。一个可靠的步骤能够指导你完成整个流程中需要做的每件事情。
协助定计划、盯住所有的前期；协助审档、确认汇款安全；在验房、估价、条款上协助谈判和控制风险；还有会进行过户前的最终演练。
我们团队在西雅图深耕很多年，今年已经成交100多套房，西雅图超过1.5亿美元，对整个西雅图地区和买房的非常熟悉，而且有规范的服务流程。如果你在西雅图地区有买房的需求，想把这套流程更快、更稳地走完，也欢迎私信我们。
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