上，个月美联储终于进行了2025年的第一次降息！市场利率又来到了最近一年来的低点，我们有几个同事最近都在进行再融资，也有活跃的客户也开始积极抗议，想在降息周期前买房。
随着降息的进行，房地产看起来希望有救了，房价又要开始涨了。但是！这是真的吗？
那本这期市场报告我们要讲三件事：
首先，降息后，全美房市现在是什么情况？明年的房价会怎么变化？
第二，西雅图当地市场现在是什么情况？今年剩下几个月会怎么发展？
最后，我们会给买家和卖家一些具体的建议！
📈美国房贷利率及全国市场快照
首先我们看一下这次降息对市场的影响。9月17号，美联储今年首次降息终于落地，下降了25个基点，基准利率降到了4.00%到4.25%之间。这也是2025年的第一次动作，但很可能不是最后一次。市场普遍预测年内还会出现两次降息。
根据 CME FedWatch 的数据，10月底再降频的概率接近95%，12月再降一次的概率大概是80%。所以年内“三连降”，几乎已经是基础钉钉了。
从最新数据来看，房地美公布的数据显示，截至10月2日当周，30年固定利率为6.34%，15年固定利率为5.55%。 决赛最后还上涨一点点。
而且我们了解有一些行动比较快的银行，房贷利率已经开始慢慢往下走了。在我们自己的客户中，30年固定利率，已经有人拿到 5.8% 或 5.9% ，如果是15年期，甚至可以做到 5.5% 左右。
那现在全国市场的情况怎么样呢？
第一，价格没有崩盘，但涨不动。Redfin最新数据显示，全国成交中位价为39万多 ，同比上涨2.5%，是过去6个月来的最大涨幅；挂牌中位价同比为40万多，上涨2%。
第二，月供压力仍在。以6.3%的平均利率来算，典型的每月供款是每个月2590美元，比8月的低点又暴增了大约37美元。
第三，成交变慢了。全美的待售量，待定成交数量，同比下降0.9%，是近5个月来的最大降幅。现在卖家比买家多了大约50万人，对应答来说市场，这其实是一个可以谈条件的市场。尤其是那些挂牌超过三周、已经多次降价的房源价格，现在更容易谈下或者信用。
📁 房产机构预测
我们看接下来的一个 Zillow最新发布的全国房价预测报告就在9月底，他们把未来12个月的房价预测，从4月份的「下跌1.7%」，变为调整悲惨的「上涨1.2%」。听起来听起来像是市场疑虑，但其实实质上是对前期“过度观望”的回补。
Zillow的预测指数，今年就像坐过山车一样——年初他们还很乐观，预测未来一年的房价会涨2.6%；结果到4月份直接掉头，变成了下跌1.7%；到了8月，又小幅调回+0.4%；今年9月的报告，上修到+1.2%。换句话来说，Zillow从“悲观”变成“字符串乐观”只用了半年。
那Zillow为什么要改口呢？他们提到了三个原因：
第一，是供给端的增长在预期。8月全国新挂牌量同比只增加了2.5%，远低于春季的节奏。很多看到卖家行情不是很明朗，选择“暂时不卖”，这让库存比想象中的低节奏。
第二，是华盛顿的信心在慢慢回升。在降息预期增强的背景下，买方的融资成本开始改善。虽然贷款利率仍为6字头，但市场已经出现一些5字头的贷款报价，说明资金的流动性正在恢复。
第三，是刚需买家重新主动提出的。Zillow的数据显示，入门级房源在8月的成交量增长了4%。换句话说，那些真正的“需要”买房”的人，开始回来了。
别以为房价会全面复苏。Zillow的预测最初是“结构性的修复”——原来，有的地区在涨，有的地区还在跌。
涨得最明显的是东北部，比如新泽西的大西洋城、康州的托灵顿、还有罗得岛的普罗维登斯，这些地方预计未来一年会涨4%左右；而跌得比较多的是南部和西部，比如新奥尔良下跌4.8%，奥斯汀跌2.4%，旧金山跌2.3%。
所以接下来美国市场将会进入一个暴跌的时代，库存低的地方房价会继续升值，库存高的地方会开始下跌。
🏠西雅图房产数据
那西雅图呢？Zillow的预测是——0%。
也就是说，他们认为未来的一年，西雅图的房价整体将持平。不大涨，也不大跌。
这就像自己对市场的判断一样的。我们可以看到现在西雅图的市场，有两种对冲的力量：一方面是降息带来的流动性回升，会稳定住买家；另一方面是库存积累和经济预期，对价格构成压力。两股力量在拉扯，结果就是“横盘”。
成交中位价为86万美元，同比上涨1.2%，环比略跌1.1%。平均尺价位531美元，与去年持平。库存月数（MSI）维持在3.5个月左右，属于平衡水平。我们还可以看出成交的速度比去年慢，平均每套房的在市时间大约20天，比去年多了50%，这说明前期的议价空间开始变大。
但要注意的事，不同地区、不同房型、不同价位的房价变化还是有区别的。比如我们看到目前西雅图的独栋去年上涨了2%，目前库存是2.9个月，上市时间中位时间是16天，依然属于卖家市场。而公寓价格同比去年下跌了6%，库存量达到了4.4个月，上市时间独栋翻倍，已经是买家市场了。
💬给买家和卖家的建议
讲完了全美和西雅图的市场，我们来聊聊重点——就是买家和卖家到底该怎么做呢？
先说买家。这个轮转市场对买家来说其实挺友好的。库存增加，卖家更愿意谈条件，利率也稳定中往下。如果你是刚需买家，现在正是可以挑库存找、机会的阶段。尤其是那些挂牌超过30天、有过降价记录的房子，这类房源普遍议价空间更大，成交价往往能比预期的预期。
另外，大家也可以去看看新建房（New Construction）。根据房地产经纪人8月底的一篇报告，小区范围内新房和二手房的价格在今年首次出现“倒挂”——新房中位价反而比二手房便宜大约4%到5%。这也说明，建商正在用降价和买断利率的方式加速去库存。对于买家来说，这就是机会期。现在很多建商提供各种优惠，包括买断利率（利率）买断）、甚至免贷款费用。如果预算合适、学区OK，新房的金额，反而比去年更高。
还有一点非常重要——别说“房价涨跌”，是你买房的唯一理由。如果你是从住所买的，你真正关心的还是房型、地段、结构，还有这个价位是否符合你的预算。利率下降当然好，但是别忘了，你确定的不是30天的利率，而是30年的家。
现在的市场，对卖家来说，是“能卖，但不能任性”。数量上市来了，买家议价也更加积极了，所以定价策略就变得非常关键。不要再用三个月前的峰值价去挂房子。现在的原则是：比竞争对手略低一点，比市场预期略高一点，这样能吸引最多的看房流量，同时还能保留谈判空间。
另外，卖家也可以用“小技巧”，比如一些利率买断、豁免交房信用、房屋保修（房屋保修）这些方式。很多时候，这些小让步比直接降价一两万更能早成交。还有一点，别怕提早调价。如果房子上市超过20天还没有收到认真的报价，那就说明价格定高了。现在的买家信息透明、动作快，谁的定价更贴近市场，谁就更容易卖掉。
那往大了看，什么时候是卖房的好时机呢？从往年的数据看，4月到7月是成交高峰期，接着是9月到10月的秋季市场。今年的秋天其实还有一点机会，但如果你来不及准备，可以趁现在先做一些房屋整理或者轻装修，等到明年春天或初夏再上市。尤其是在降息周期正式开始之后，买家的购买力会回来，市场热度或许会上升。
所以我会建议，如果你打算明年卖，现在就可以先规划。也就是说换地板、补漆、更新厨房、提升外观的吸引力，这些准备在现在做最划算，到明年就能直接抢占市场先机。如果你不确定该从哪里开始，也可以随时来找我们聊聊。我们可以根据你的房屋状况，帮你做一个完整的上市计划，包括时机建议、定价策略。我们还可以提供我们合作的装修公司和其他供应商，给您准备好房子。
总的来说，市场瞬息万变，关键不是预测它会怎么走，而是根据当前形势调整我们的买房策略，这样才能把握住机会。
🔗参考资料
美联储政策 美联储 | 货币政策 https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy.htm
利率预测 芝商所 | FedWatch 工具 https://www.cmegroup.com/markets/interest-rates/cme-fedwatch-tool.html
房贷利率数据 房地美 | 初级抵押贷款市场调查 (PMMS) https://www.freddiemac.com/pmms
全国房地产市场 Redfin 研究中心 | 房地产市场动态 https://www.redfin.com/news/housing-market-update-prospective-homebuyers-back-away/
Zillow研究报告 Zillow 研究 | 市场预测与分析 https://www.zillow.com/research/
西雅图本地数据 西北多重上市服务 (NWMLS) | 金县住宅市场统计数据整理：Maggie Real Estate Group
房屋销售数据 美国人口普查局和住房和城市发展部 | 新住宅销售 https://www.census.gov/construction/nrs/index.html
全国房产协会报告 全国房地产经纪人协会 (NAR) | 现房销售报告 https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/existing-home-sales
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