我们上个月市场报告就说哈，房价之所以没有下跌，是我们现在房价的计算方式是按收盘的房子来算的。如果市场上还有大量没有成交的房子，要等到它们收盘之后才会在数据上印证出价格的下跌。
那我这周在看数据的时候就发现哈，西雅图5月份的房价终于出现了普遍性的下跌。
今天本期市场报告玛吉姐，就带大家看看到底西雅图的房价跌了多少，以及一些后续还有多少下跌的空间。最后我们还是给买家和卖家实用的建议。
📊西雅图5月房地产数据解读
首先，我们还是先来看市场数据。
那根据2025年5月份最新的市场数据，金县的房产成交中价是$86万，去年上涨了1.8%。平均尺价为$548，去年上涨了1.1%。如果我们看前几年的数据，其实能看到，一般4月到5月房价还是有上涨的，但是今年5月反而比4月的成交价下降了一些。这也是今年的数据中首次出现普遍性下跌。
我们再来看看市场各项竞争程度的数据，可以看到5月份的上市时间达到了23天，上市的房子只有5次左右的表现。这些数据都是最近5年来最差的。可以说现在大西雅图的市场，现在已经降到了近5年来的冰点。
最后，我们再看库存。5月份King County的上市数量是5,166套，但待处理数量只有2,739套，这就是说库存还会继续上涨。现在整个金县的库存月份已经上涨到了3.5个月，已经接近了平衡市场。
如果，我们把大西雅图飞往东西南北四个区域。
可以看到四个地区的房产成交中价都有所下降，其中东区跟北部跌幅最多。
库存方面，东区的库存增加最多，较去年翻倍。北部也增加了77%的库存。西雅图市跟西雅图的库存增加相对比较少，可能本来他们的库存就挺多的。
根据库存月份来看，西雅图现在的库存数量是最多的，达到了3.9个月，然后是东区3.5个月，然后是悉尼2.8个月，北部2.5个月。
从上面的数据我们看不出来，西雅图的房价为什么会下跌？
首先就是库存的高峰。现在其实有很多卖家认为房价的高点已经过去了，或者觉得房价的速度可能还会再增长一点，但是很难达到像过去10年的增长。所以他们都选择在今年上市他们的房子，用来做其他的一些投资。我们今年做了很多上市，显然都是这样的客户。
另外一个原因是买家的看法。前段时间因为特朗普加关税等一系列政策，也引起了股市的波动，很多大厂的股票下跌了10%到20%，我们一些客户都决定锻炼再看房。
还有上个月微软评判6000人，听说这个月又要裁掉几百人。那这些被裁人可能就要卖掉自己之前买的房子啦。没被裁的人又觉得：“哎，最近评判潮又开始了，工作可能不保了。”就不敢在买房了。
那之后房价还会继续跌吗？跌到什么时候是底部呢？
我觉得会的。短期内，比如未来半年到一年，西雅图的房价大概率会继续“缓跌”或者“横盘”。
前面我们说5月份的上市数量是5,166套，但成交数量只有2,739套。这样带来的结果就是，整个西雅图的库存还会继续增长。再加上我们之前说的，市场上还有大量，卖不出去的房子。如果库存继续增加，这些房子可能会继续降价。所以，下个月的成交价格估计会如此。
Zillow 最近也预测了西雅图房价的下跌，在他们身上 4月份最新预测中，预计城镇房价将在未来12个月下跌0.9%，西雅图地区未来12个月将下跌2.7%。
Redfin 最新一次报告中也说，现在整个美国的卖家比买家多了50万，这是2013年以来最高的。现在西雅图的卖家比买家多了10%左右，按照他们的标准，西雅图也已经进入了买家市场。
当然从长期来看，比如未来5-10年，我觉得西雅图股价其实很难崩盘。
虽然现在全美的经济确实面临一定的压力。比如今年第一季度，美国实际GDP同比下降了0.2%，这是自2022年以来首次出现季度负增长，如果再多一个季度负增长，就会被认为是经济增长。但从经济数据来看，今年能够实现“软着陆”的金额，是2008年那样的金融危机。那从历史数据看，如果经济能够“软着陆”，房价都是比较稳定的，而不会出现暴跌。
另外从西雅图当地看，西雅图地区人口还是有不错的增长。2023年到2024年西雅图人口增加了1.6%。根据普吉特湾地区委员会的预测，预计到2050年，西雅图地区的人口增加将从现在的70多万人增加到超过100人，大西雅图地区的人口增加目前的约400万人到580万人，增加180人。
而且目前西雅图的住房供应尚未跟上人口增长的势头。根据《西雅图时报》的报道，西雅图大区目前面临约7万多套住房的未知，占总住房存量的4.2%。
再加上地理环境限制，西雅图本身很多水路，坡度也比较大哈。这些限制也很大，西雅图的土地供应相对稀缺，短期内房屋很难大量增加。
所以我认为虽然西雅图已经进入了平衡买家市场，但考虑到人口仍在继续增长、住房未来可能如此，加上土地供应限制等因素。未来5-10年来看，西雅图的房价还是比较稳定的。当然这个房价增长速度肯定没有过去十年的水平了。
最后还是给买家和卖家的建议。
如果您是刚需买家： 现在其实是房子比较多，议价机会也比较多的时间段！如果你看到满意的房子，但又觉得价格太高，你可以趁着现在市场比较冷，让你的交易砍砍价，说不定去就能拿下。
我们最近也是帮几个客户砍价拿下了他们理想的房子。上个月，我们团队的常春藤帮客户砍价拿下了一套Woodinville的经典独栋别墅，获得了27,500的信用。最近我们又帮客户砍价$2.5万拿下一套Kirkland，Rose Hill的独栋别墅。
如果你不着急，觉得房价还会继续下跌，其实可以等等。但要注意的是，因为大部分卖家都会在4-6月把房子上市，所以6-8月，其实市场上有比较多好的房子可以选。而过了8月份呢，市场上就剩下一些被人挑剩下的房子了。这就是看你的选择。
如果您是卖家：不错的房子，只要价格合适，还是比较容易卖出的，比如我们之前上市的sammamish的90年代经典美式风格。这套房子位于北sammamish，学区满分，我们上市220万，最后还加了10万卖出不过，就像我前面说的，现在库存还在继续增加，对比也更加激烈。只有准备完善、价格合适的房子才能卖出。如果房子本身存在问题，还想卖出2022年那样高价的心理，就要做好房子长期滞留的准备了。
那今天的市场报告就到这里啦！你怎么看这波房价下跌？你觉得西雅图房价还会继续跌多少呢？
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