1031 兑换指南
什么是1031置换？
1031 交换——以美国国税法典第 1031 条命名——允许 房地产 投资者可以通过1031条款置换房产，将一套投资性房产置换成另一套，从而延缓缴纳资本利得税。与出售资产、缴纳税款后再将剩余资金进行再投资不同，1031条款置换允许您将全部收益再投资于新的房产，从而延迟纳税。.
经验丰富的房地产投资者、经纪人和产权公司都使用这种策略来逐步积累财富。事实上，许多投资者甚至把这个过程称为一个动词：“让我们用1031条款来置换那处房产吧。”
关键要点
- 1031 交换允许您在出售一套投资性房产并购买另一套同类房产时延期缴纳资本利得税。.
- 这两处房产都必须用于商业或投资目的（不能作为您的主要住所）。.
- 符合条件的房产必须位于美国境内。.
- 您必须在 45 天内找到替代房产，并在 180 天内完成交易。.
- 任何剩余的现金或抵押贷款差额（“差额”）都可能需要缴税。.
1031 置换交易如何运作
1031 交换并非将出售投资性房产视为应税事件，而是将利润“转入”另一处符合条件的房产。这意味着，只有在您最终出售该房产套现而非进行再投资时，才需要缴纳税款。.
这样做次数没有限制。如果操作得当，您可以不断延缓缴纳资本利得税和折旧回收税，让您的投资免税复利增长，直到您出售房产或将房产传给继承人。.
例子：
您出售一栋商业楼宇，购买一栋多户公寓楼。只要这两处房产均为投资性房产且位于美国境内，该项置换交易就符合条件，您的税款可以延期缴纳。.
符合条件的房产
- 必须是 同类 （投资或商业地产）。.
- 可以是不同的房产类型（例如，未开发的土地可以改建成公寓）。.
- 必须位于 美国.
主要住所通常 不是 除非先改作出租或投资用途，否则不符合条件。.
重要时间节点
- 45天法则： 出售房产后，您有 45 天的时间以书面形式向合格的中介机构确定最多三处替代房产。.
- 180天规则： 您必须在出售原房产后的 180 天内完成购买您已确定的房产之一。.
这些时间段是同时计算的。例如，如果您在第 45 天找到了替代房产，那么您还有 135 天的时间完成交易。.
反向交易
您可以在出售原房产之前购买替代房产，并且仍然符合1031条款的交换条件。这需要使用交换住宿产权持有人，并且仍然遵守45天和180天的规则。.
税务影响（“Boot”）
如果在交易后您收到任何剩余现金，这部分被称为“差价”，需要按资本利得征税。如果您的抵押贷款负债减少，情况也是如此。.
例子：
您出售一套有100万英镑抵押贷款的房产，然后购买一套有90万英镑抵押贷款的替代房产。10万英镑的差额可能需要作为收入征税。.
度假屋和1031置换
现在用1031条款置换度假屋更难了。要符合条件，房产必须出租，并且被视为真正的投资房产。仅仅出租但没有租客是不符合条件的。.
美国国税局安全港规则规定您必须：
- 将该房产以公平的市场租金出租给他人至少 14 天。.
- 个人使用天数限制为每年 14 天或 10% 总租赁天数。.
1031条款置换和遗产规划
1031条款置换的最大优势之一是遗产规划。当您去世时，您的继承人将以更高的市场价值继承房产，从而有效地免除了递延资本利得税。.
向美国国税局报告
您必须通过提交 IRS 表格 8824 来申报 1031 交换，并将其与纳税申报表一起提交。此表格需要：
- 两处房产的描述。.
- 转移和识别日期。.
- 与对方的任何关系。.
- 承担或放弃的债务。.
如果表格填写不正确，美国国税局可能会将该交易视为应税销售。.
常见问题解答
不，除非你先将其出租一段时间，将其转变为投资性房产。.
只有当出租并按照美国国税局的规定作为投资性房产处理时才行。.
最好持有该房产数年，以避免税务局的审查。.
对于希望积累财富的房地产投资者而言，1031 交换是一种有效的延税策略。然而，相关规则十分复杂。为了确保交易顺利进行，请务必与合格的中介机构、会计师和房地产专业人士合作。.
Chinese 
English