上个月底美联储进行了今年的第二次降息，肯定有家人刷到“降息赶紧买房”的视频吧？但我必须跟你说：现在买房，选对了是不错，但选错了就成接盘侠了！
今天Maggie姐就结合市场最新数据，跟大家好好讲讲：10月份美联储降息之后，到底对房市会有什么样的影响，以及西雅图最近的市场真实情况；最后再给大家划重点——现在买房我推荐的几种房子、千万不能碰的几种房子，还有实用的卖房技巧。
对了，开始之前别忘记点赞、收藏，获取更多西雅图买卖干货！那我们开始吧！
📉利率降了，你的月供能省多少？
先看大家最关心的利率——10月29号美联储又降了25个基点，这是今年第二轮降息，现在基准利率3.75%-4.00%！其实这点我们前两期市场报告就预判到了，当时就说鲍威尔敢降息，唯一合理的理由就是通胀真的下来了。果不其然，降息后他在发布会就明确表态，这次降息完全是对通胀回落的合理回应，还嘴硬说“不会盲目开启降息周期”，要根据数据灵活调整。
要注意的是，美联储降息，房贷利率不会马上就降，但它会像“温水煮青蛙”一样慢慢影响市场。美联储放水降息后，市场上的钱就变多了，这些钱里就会有一部分流到银行、基金这些大机构手里。大量资金会从短期货币市场流出，涌入收益更稳定的 10 年期国债等中长期债券。买的人多了后，国债的收益就会被压低。而银行定房贷利率时，就会参考10年期国债的收益率。
所以美联储降息，房贷利率不会马上就降，但大方向是确定的，房贷利率会慢慢松动。根据freddie mac11月6号的数据，目前30年固定利率是6.22%，对比年初的7%，确实降了不少，就是降息预期慢慢传导的效果。
而且如果你选的是15年、20年固定利率，或者ARM，现在利率已经降到了5.5%左右。就按 120 万房子、20% 首付，如果是 30 年固定利率，6.5% 的时候月供大概是 6068 美元；要是利率降到 5.5%，月供就变成 5451 美元，每月直接少还 617 美元，一年就是 7405 美元！
再加上明年还有降息预期，不少客户就是看到这一点，觉得现在是入手的好时机——毕竟房子除了自住，长期来看确实是抗通胀的硬通货，总比手里的钱贬值强。
但我必须跟大家泼盆冷水——虽然大趋势是降息，房子长期也是抗通胀的好东西，但现在绝对不是让你闭着眼睛随便买的时候！现在西雅图市场分化特别明显，有些区域、有些类型的房子，价格其实已经偏高了，盲目入手很容易烂在手里；但也有不少区域和户型，价格很合理，甚至还有捡漏空间。哪些该买、哪些要避坑，我会在后面的实操建议里给大家讲得一下，大家一定要看到最后！
🔥10月数据实锤！西雅图市场真的回暖了？
那到底哪些区域在回暖、哪些区域还在下跌呢？我们可以先看一下10月整个大西雅图的数据。
先给结论：降息和暑假之后，10月西雅图的房市明显比前两个月好一些！10月份 King County成交中位价是88.5万美元，环比上涨了2.9%，同比也涨2.9%；每平尺533美元，环比涨0.6%；新增上市数量为3151套，环比减少了接近20%，待定成交数量为2192套，已经回到了去年的水平。目前在售房源6809套，环比降7.7%，库存月数3.4个月，环比降5.6%——简单来说就是10月份市场价格稍微回弹，成交更多，库存数量也减少了。
我们再来看两个核心区域，西雅图和东区的BRK。
先看西雅图市区：成交中位价90万美元，环比反弹5.4%，同比上升3.3%。尺价基本和上个月持平，但同比上升1.2%！待售成交826套，环比增加3.9%，同比也增加了5.4%。
再看BRK&Mercer Island，这里更有意思：成交中位价142万美元，环比涨1.4%，每平尺719美元，环比大涨3.3%。
那为什么10月突然变好？有三个原因：第一，利率虽然降得不多，但降息的预期，撬动了很多之前在观望的刚需买家；第二，新增上市减少了，很多房子也想明年再卖，所以房子也少了一些；第三，季节性因素，9月，10月大家刚过完暑假，开始认真看房，想赶在年底前搬进去过年。
🔍未来1-2年横盘？30年必涨？
看完10月的区域数据和回暖原因，大家肯定会想：这种回暖能持续多久？会不会是回光返照呢？接下来咱们再讲讲未来1-2年以及更长期的市场判断！
先看利率，根据CME FedWatch的利率概率图，12月10号再降息的概率还是高达66%，明年2月也有27.8%的概率，相当于年底到年初，大概率还要降1-2次。而根据Fannie Mae的预测，到2026年，30年房贷利率会降到5.9%。我们可以看到各家机构都对市场利率的预测，还是往下走的。差别无非是美联储降息够不够快、经济复苏能不能稳住。
我们再看一下房价预期，Zillow其实一直都在做未来一年的房价预测：2025年初他们预测未来一年房价下跌1.7%。到8月份的时候迎来了反转，预测全美房价上涨0.4%，9月又变成了上涨1.2%，现在10月最新的预测是上涨1.9%！
虽然我们一直说他的预测不太靠谱，但从这个预测的变化，我们也可以看到今年以来，市场的信心在逐渐增加。这个报告里也有对西雅图地区的预测，未来一年涨幅在0.9%，我自己的判断也差不多，目前西雅图其实还有很多库存没有上市，未来1-2年西雅图房价大概率会横盘，最多微涨2-3%。
这周我参加的讲座，也看到一个数据：08年次贷危机，全美市场每年成交量在410万-450万的区间，也只停留了4年。而今年已经是在是第三年了，接下来1-2年大概率又要进入一轮新的周期。另外再给大家看张50年全美房价走势图，中间有过2008年次贷危机、2022年加息潮，但每次调整后都会回到上涨轨道，拉长看年均涨幅稳定在4%左右。
如果你用长远的眼光来看房地产市场，不用担心太多。房产依然是很好的自住和抗通胀工具。
⚠️给买家的避坑&选房指南
最后我还是给买家和卖家一些建议。
首先是给买家的建议，目前的市场里你要注意避免这三类房子。
第一，是避开位置太差的房子。现在市场分化这么严重，“Location（位置）”是唯一的硬通货！首先要避开偏远且无配套的区域——比如离主要交通枢纽20分钟以上，或者到西雅图和贝尔维尤超过一个小时的房子，哪怕再便宜也别碰，未来想转手都没人要。其次坚决不碰硬伤房，像靠高速、有地基问题、产权不清的，就算降价20%也不能买，后期维权和转手全是麻烦。记住，好位置的房子哪怕小一点，也比偏远的大房更抗跌！
第二，是避开HOA太高的房子。我们最近遇到好多卖不掉的房子，核心原因就是HOA太高！比如一套80万的公寓，每月HOA要1000美元，买家看了直接劝退了。选房时一定要算“HOA占比”——HOA每平尺要不要超过0.5-0.8美金。超过这个金额，不管自住还是转手都会很吃力。
第三是避开不能谈到合理价位的房子。现在市场上不少房源定价还是虚高，尤其是参考2022年高位价格上市的，这样的房子其实还有一些砍价空间。如果你去谈了，卖家又坚决不愿降价，那这种房子就算了，现在的市场，总会有定价合理的好房子的。
避完坑，再给大家说3类现在有机会入手的房子：
首先，上市超过30天以上的降价房。这类房源房东心态已经松动，尤其是降价1次以上的，大概率还能再谈。
第二，是有改造空间的“潜力房”。现在想单靠房价自然上涨躺赚很难，如果你想通过房地产赚钱，更多的要增加房子的“sweat equity” 。比如我们这周去探了我们团队Steve的房子，其实这就是“sweat equity” 的典型例子——他在renton买下了一套湖景房，通过投入时间和精力翻新老房、加建ADU这种“汗水投入”来提升房子价值，其实就能稳稳赚到额外收益。
第三，是降价促销的新房：告诉大家一个秘密。其实现在新房比二手房更敢降价！现在很多开发商年底要快速回笼资金，所以比很多那些“不差钱”的二手房东大方多了，优惠也不错！我家附近的一个联排新盘，之前卖130万，价格太高卖不出去，然后降到了110万。还有南边有个新盘，我们看尺价才350左右，跟自己盖房的建筑成本都差不多了！建议大家多去看看新房。
有一点要注意，看新房之前我强烈建议你要有一个自己的经纪，这样子它能帮你谈下更多的credits。最近我们团队的Ivy就帮客户拿下一套新盘，最后价格谈到101万5000，还有$35000 credits，等于是98万买到了，非常划算。
🎯卖房核心：定价对了才好卖
另外我想给现在的卖家朋友们说句大实话：西雅图市场大概率还要横盘一段时间，想快速顺利卖出，核心就一条——定价必须贴合现在的市场、符合买家的预期！千万别再抱着2022年的高位价格不放，现在的买家都拿着数据看房，价格虚高哪怕就几万，都可能让房子在市场上挂几个月没人问，反而会影响最终的成交价。
要是你不确定自己家房子定价合不合理，或者想通过更精准的营销曝光吸引买家，随时来找我——我们团队会用最新成交数据做定价分析，还会帮你定制上市和宣传方案，帮你在现在市场里少走弯路！
另外，我整理了King County、西雅图市区、BRK的10月完整数据表，想要的朋友，也可以点击链接，或者加我助理的微信进行领取。
我是你们的Maggie姐，我们下篇见！
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