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小心！现在买这些房子等于接盘！

家人们千万要小心！别以为美联储降息就闭眼买房！ 上个月底美联储进行了今年的第二次降息，肯定有家人刷到“降息赶紧买房”的视频吧？但我必须跟你说：现在买房，选对了是不错，但选错了就成接盘侠了！ 今天Maggie姐就结合市场最新数据，跟大家好好讲讲：10月份美联储降息之后，到底对房市会有什么样的影响，以及西雅图最近的市场真实情况；最后再给大家划重点——现在买房我推荐的几种房子、千万不能碰的几种房子，还有实用的卖房技巧。 对了，开始之前别忘记点赞、收藏，获取更多西雅图买卖干货！那我们开始吧！ 📉利率降了，你的月供能省多少？ 先看大家最关心的利率——10月29号美联储又降了25个基点，这是今年第二轮降息，现在基准利率3.75%-4.00%！其实这点我们前两期市场报告就预判到了，当时就说鲍威尔敢降息，唯一合理的理由就是通胀真的下来了。果不其然，降息后他在发布会就明确表态，这次降息完全是对通胀回落的合理回应，还嘴硬说“不会盲目开启降息周期”，要根据数据灵活调整。 要注意的是，美联储降息，房贷利率不会马上就降，但它会像“温水煮青蛙”一样慢慢影响市场。美联储放水降息后，市场上的钱就变多了，这些钱里就会有一部分流到银行、基金这些大机构手里。大量资金会从短期货币市场流出，涌入收益更稳定的 10 年期国债等中长期债券。买的人多了后，国债的收益就会被压低。而银行定房贷利率时，就会参考10年期国债的收益率。 所以美联储降息，房贷利率不会马上就降，但大方向是确定的，房贷利率会慢慢松动。根据freddie mac11月6号的数据，目前30年固定利率是6.22%，对比年初的7%，确实降了不少，就是降息预期慢慢传导的效果。 而且如果你选的是15年、20年固定利率，或者ARM，现在利率已经降到了5.5%左右。就按 120 万房子、20% 首付，如果是 30 年固定利率，6.5% 的时候月供大概是 6068 美元；要是利率降到 5.5%，月供就变成 5451 美元，每月直接少还 617 美元，一年就是 7405 美元！ 再加上明年还有降息预期，不少客户就是看到这一点，觉得现在是入手的好时机——毕竟房子除了自住，长期来看确实是抗通胀的硬通货，总比手里的钱贬值强。 但我必须跟大家泼盆冷水——虽然大趋势是降息，房子长期也是抗通胀的好东西，但现在绝对不是让你闭着眼睛随便买的时候！现在西雅图市场分化特别明显，有些区域、有些类型的房子，价格其实已经偏高了，盲目入手很容易烂在手里；但也有不少区域和户型，价格很合理，甚至还有捡漏空间。哪些该买、哪些要避坑，我会在后面的实操建议里给大家讲得一下，大家一定要看到最后！ 🔥10月数据实锤！西雅图市场真的回暖了？ 那到底哪些区域在回暖、哪些区域还在下跌呢？我们可以先看一下10月整个大西雅图的数据。 先给结论：降息和暑假之后，10月西雅图的房市明显比前两个月好一些！10月份 King County成交中位价是88.5万美元，环比上涨了2.9%，同比也涨2.9%；每平尺533美元，环比涨0.6%；新增上市数量为3151套，环比减少了接近20%，待定成交数量为2192套，已经回到了去年的水平。目前在售房源6809套，环比降7.7%，库存月数3.4个月，环比降5.6%——简单来说就是10月份市场价格稍微回弹，成交更多，库存数量也减少了。 我们再来看两个核心区域，西雅图和东区的BRK。 先看西雅图市区：成交中位价90万美元，环比反弹5.4%，同比上升3.3%。尺价基本和上个月持平，但同比上升1.2%！待售成交826套，环比增加3.9%，同比也增加了5.4%。 再看BRK&Mercer Island，这里更有意思：成交中位价142万美元，环比涨1.4%，每平尺719美元，环比大涨3.3%。 那为什么10月突然变好？有三个原因：第一，利率虽然降得不多，但降息的预期，撬动了很多之前在观望的刚需买家；第二，新增上市减少了，很多房子也想明年再卖，所以房子也少了一些；第三，季节性因素，9月，10月大家刚过完暑假，开始认真看房，想赶在年底前搬进去过年。 🔍未来1-2年横盘？30年必涨？ 看完10月的区域数据和回暖原因，大家肯定会想：这种回暖能持续多久？会不会是回光返照呢？接下来咱们再讲讲未来1-2年以及更长期的市场判断！ 先看利率，根据CME FedWatch的利率概率图，12月10号再降息的概率还是高达66%，明年2月也有27.8%的概率，相当于年底到年初，大概率还要降1-2次。而根据Fannie Mae的预测，到2026年，30年房贷利率会降到5.9%。我们可以看到各家机构都对市场利率的预测，还是往下走的。差别无非是美联储降息够不够快、经济复苏能不能稳住。 我们再看一下房价预期，Zillow其实一直都在做未来一年的房价预测：2025年初他们预测未来一年房价下跌1.7%。到8月份的时候迎来了反转，预测全美房价上涨0.4%，9月又变成了上涨1.2%，现在10月最新的预测是上涨1.9%！ 虽然我们一直说他的预测不太靠谱，但从这个预测的变化，我们也可以看到今年以来，市场的信心在逐渐增加。这个报告里也有对西雅图地区的预测，未来一年涨幅在0.9%，我自己的判断也差不多，目前西雅图其实还有很多库存没有上市，未来1-2年西雅图房价大概率会横盘，最多微涨2-3%。 这周我参加的讲座，也看到一个数据：08年次贷危机，全美市场每年成交量在410万-450万的区间，也只停留了4年。而今年已经是在是第三年了，接下来1-2年大概率又要进入一轮新的周期。另外再给大家看张50年全美房价走势图，中间有过2008年次贷危机、2022年加息潮，但每次调整后都会回到上涨轨道，拉长看年均涨幅稳定在4%左右。 如果你用长远的眼光来看房地产市场，不用担心太多。房产依然是很好的自住和抗通胀工具。 ⚠️给买家的避坑&选房指南 最后我还是给买家和卖家一些建议。 首先是给买家的建议，目前的市场里你要注意避免这三类房子。 第一，是避开位置太差的房子。现在市场分化这么严重，“Location（位置）”是唯一的硬通货！首先要避开偏远且无配套的区域——比如离主要交通枢纽20分钟以上，或者到西雅图和贝尔维尤超过一个小时的房子，哪怕再便宜也别碰，未来想转手都没人要。其次坚决不碰硬伤房，像靠高速、有地基问题、产权不清的，就算降价20%也不能买，后期维权和转手全是麻烦。记住，好位置的房子哪怕小一点，也比偏远的大房更抗跌！ 第二，是避开HOA太高的房子。我们最近遇到好多卖不掉的房子，核心原因就是HOA太高！比如一套80万的公寓，每月HOA要1000美元，买家看了直接劝退了。选房时一定要算“HOA占比”——HOA每平尺要不要超过0.5-0.8美金。超过这个金额，不管自住还是转手都会很吃力。 第三是避开不能谈到合理价位的房子。现在市场上不少房源定价还是虚高，尤其是参考2022年高位价格上市的，这样的房子其实还有一些砍价空间。如果你去谈了，卖家又坚决不愿降价，那这种房子就算了，现在的市场，总会有定价合理的好房子的。 避完坑，再给大家说3类现在有机会入手的房子： […]

2025年西雅图排名最高的5个近郊城市！

现在西雅图的房子越来越贵了，西雅图的社区或者BRK100来万也只能买个老破小。很多人问我：如果预算百万左右，到底该去哪买，买哪里的房子最高呢？其实一个小时车程内，其实有几个城市，房子更划算，学区、交通、生活都不差，甚至更好。今天Maggie姐就给大家推荐「五个大西雅图排名最高的近郊城市」。我会讲讲这几个城市的位置，房价，有什么优缺点，还有我个人对这些城市的了解，还有为什么我会推荐这几个城市！ 📍1.博塞尔第一个推荐的城市就是博塞尔！它位于西雅图的东北方向，开车去市中心或贝尔维尤东区，大约20-30分钟。因为交通便利、学区优秀，这几年吸引了越来越多的年轻家庭搬进来。根据最新的Niche.com排名，北岸学区在整个华盛顿州排到了第三名，东部贝尔维尤和默瑟岛，甚至超过了大家非常熟悉的华盛顿湖学区。这里有几所特别有名的学校学校，比如博塞尔高中和Inglemoor高中，学业成绩优异，在全州家长心目中都非常有口碑。 🏠买房预算区间： 👉 在80到100万区间，能买到次新或全新联排别墅，三至四房带车库。 👉 100万出头可购早期栋，房龄直至地块更大。 👉 130万起能买到较新的独栋，面积更大，后院宽敞，适合养育孩子。博塞尔的市中心有美丽的滨水步道，很多当地居民周末都会带着家人徒步、野餐和划船。特别是夏天的时候，这里还会举办各种社区活动，非常热闹。 ⚠️那博塞尔的优缺点总结如下：当然，博塞尔也有一些缺点：虽然有这些小缺点，但Bothell整体得分依然非常高。特别是对于重视教育、想要扩大生活空间且预算在100万左右的家庭来说，特别是东区上班或者偶尔需要通勤的人来说，Bothell绝对是我个人强烈推荐的区域之一。 📍2.刚才我们说到，Bothell更多是一个安静的居住城市，学区不错，但商业型设施相对有限。那接下来这个地方，就完全不一样了——它就是Lynnwood，整个北区最重要的商业和交通中心！除了商业之外，Lynnwood最大的优势就是交通。它位于I-5和I-405的交汇点，无论你去西雅图还是Bellevue，都大概二十五分钟左右。更重要的是，2025年轻轨就会延伸到林伍德，到时候坐轻轨去西雅图市中心只要半小时。这让很多科技公司，尤其是亚马逊的通勤族，把当非常成潜力的选择。实际上，现在亚马逊在林伍德员工找到了两个专门的工作点，每天超过几十班次，员工绕道西雅图和贝尔维尤。🏠买房预算区间：👉70-80万：可以买到比较新的联排别墅。 👉80–90万：独栋也有很多选择，地块比Bothell [...]

美联储降息落地！美国房市能复苏吗？

上个月，美联储终于进行了2025年的第一次降息！市场利率又来到了最近一年来的低点，我们几个同事最近都在搞再融资，也有明显客户也开始积极上涨，想在降息周期前拿下房子。随着降息的进行，房地产看起来好像有救了，房价又要开始涨了。！但这是真的吗？那本期市场报告我们要讲三件事：首先，降息后，全美房市现在是什么情况？明年的房价会怎么变化？第二，西雅图当地市场现在是什么情况？今年剩下几个月会怎么发展？最后，我们还会给买家和卖家一些具体的建议！📈美国房贷利率&全国市场快照首先我们看一下这次降息对市场的影响。9月17号，美联储今年第一次降息落地，取消了25个基点，基准利率降到了4.00%到 4.25% 之间。这也是 2025 今年的第一次动作，但很可能不是最后一次。市场普遍预测年内还会有两次降息。根据CME FedWatch的数据，10月底再降一次的概率接近95%，12月再降一次的概率大概是80%。如此以来的“三连降”，几乎已经是基础钉钉了。从最新数据来看，Freddie Mac公布的数据，截至10月2日当周，30年固定利率是6.34%，15年固定利率是5.55%。最后最后还是上涨一点点。而且我们据了解有一些行动比较快的银行，房贷利率已经开始慢慢往下走了。在我们自己的客户中，30年固定利率，已经有人拿到了5.8%或5.9%，如果是15年期，甚至可以做到5.5%左右。那现在全美市场的情况呢？第一，价格没有崩盘，但涨不动。Redfin 最新显示数据，全国成交中价为39万多 […]

金价新高！新的飙升要来了？房地产还值得投资吗？

前两天我逛Costco超市，发现现在的金价，已经涨到了3700多一盎司。记得前几年去很多人在调侃大妈抢金条，现在发现那些大妈成了最大的赢家！当年黄金价格才1600多，现在已经翻倍了，可以说黄金这就是两年最好的投资品了！同时，房产新闻满屏都是「房市崩盘了」、「买房被套」等字眼，希望房地产不了了。但真的是这样吗？降息就钉钉了，接下来房地产会跟着黄金一样反弹吗？”那今天这期视频，我就带从三个角度看清楚：第一，西雅图和金县8月的市场表现到底怎么样；第二，在降息大家预期的下，黄金、股市和房地产会分别怎么走呢？第三，结合美林时钟到底，我会帮大家判断现在该买房、买金，还是继续持币观望。 📊 西雅图 & 金县 8 月市场速览那我们先看 8 月份金县的数据。 房价这部分，8 月金县的中位价是 87.5万，同比增长了1.7%，环比7月的85万略有上升。成交尺价也一样，8月平均成交价535美元/平尺，同比增长了1.1%，比7月的533稍微高了一点；中位尺价508，同期增长了2%，和上个月基本持平。据说，整个西雅图的房价核心是小幅往上增长的。成交金字塔也震动挺。待售数量2267套，同比增长了12.8%，比7月的2255也多了一点点。而上市天数从13天拉长到17天，同期增长了七成，说明买家还是比较理性，但成交总体还是上来的。库存呢，就更耐人寻味了。8 [...]

建议收藏！美国买房流程和费用讲清一次！

最近发现，我们这么久以来其实一直没有系统讲过——美国买房的完整流程和真实成本。今天这篇文章，我把整个从头到尾的流程给你拆开讲清楚。看完之后，你可以知道：买房到底要走哪些阶段？每个阶段要准备什么资料？大概要花多少钱？💬第1步｜先想明确需求（Define Your Needs）买房这件事，不用急着一上来就跑去看房，第一步应该是把自己的需求理清楚。尤其是如果你有另一半，建议先一起坐下来聊一聊，把不同的想法排列起来，不然后面容易产生拥挤。整理你可以把需求拆分两类：搞清楚这些基本需求后，就开始可以找房产中介了。你可以把好的清单发给2-3位中介，然后和他们各约一次30分钟的沟通，听听他们根据你的需求推荐哪些片区，以及他们本人对这些区域的了解和经验。最后，选择一个既了解你的需求、又熟悉当地市场的经纪人合作就行了。之前我们也出过如何挑选经纪人的视频，有需要的可以去看看。 选好经纪人之后，你们就会签署买家服务合同，这是2024年1月1号之后，许可要求的部门的。做好这一步，后面买房的其他步骤就会顺利很多。📃第2步｜拿到贷款预批准（Pre-Approval）如果你需要贷款的话，第二步就是先去拿个贷款预批信，主要是确认你能不能贷款，以及大概能贷多少。银行会评估你的财务状况，确定你能借多少钱，利率是多少，以及每月还款额。在这个阶段，一般银行需要了解你的收入，借债，还有信用情况。当然另外问你要放多少首付，还有首付有没有准备好。审核通过后，你会收到贷款预批信（Pre-Approval）信），上面涉及你的贷款额度、类型、有效期限，一般是60-90天。如果你在美国没有收入也可以申请贷款，但首付比例和流动资金要求会更高，首付一般是35-40%。 拿到预批信后，你的购房出价对卖家来说会多说服力。 🏠第3步｜开始看房（找房）然后就到了看房这一步。第一件事是让你的经纪人根据你的需求做一份清单：在你限定的价格和片区里，筛出几套可能适合你的房源，帮你预约好时间，带你去看房。一般情况下，大部分买家会看15-30套房子才能找到最适合的那一套。根据我们的经验，一般大家看房顺利后大概需要1-2个月，不过也有人会看很久，可能一年甚至两年。我们的建议是：每周安排1-2次看房，每次看3-5套。这样不会太密集的看房容易导致”房子拥挤”，容易容易混乱。💰第4步｜因为出价（出价）当你看到喜欢的房子之后，你的经纪人会帮你寻找房子的信息，分析市场数据，并给出合理的出价建议。出价时，你需要签署购买协议（购买和销售）常见的保护条款包括验房条款、贷款条款、估价条款和产权审核条款。这些条款在特定情况下可以保护您的权益。提交报价时，您还需要附上贷款预批信（预批准信）和首付资金证明。如果卖家不满意您的出价和条款，他们还可以提出新的出价和条款，我们称之为柜台提供，你可以选择接受、拒绝或再次提出新的条件。 ✍️第5步｜进入合同（相互接受）一旦双方把价格和条款都谈妥并签字确认，这个点就叫相互接受。签约日就是「第0天」，从这一天开始，合同里的所有时刻都开始计时，验房、贷款、估价等关键期限。第一项要做的事是按合同约定在1-3个工作日内把金，包括认真确认钱，通常为房价的3%-5%打入[…]

92%+降息概率！房市会被重新点燃吗？

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房价还在跌吗？真的吗？

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西雅图房价终于开始下跌了！

我们上个月的市场报告就说哈，房价之所以没有下跌，是因为我们现在房价的计算方式是按收盘的房子来算的。如果市场上还有大量成交的房子，要等到他们收盘之后才会在数据上证明出价格的没有下跌。那我这周在看数据的时候就发现哈，西雅图的房价，在5月份终于出现了普遍性的下跌。今天这期市场报告Maggie姐，就带大家看看到底西雅图的房价跌了多少，以及后续还有多少下跌的空间。最后我们还是给买家和卖家一些实用的建议。📊西雅图5月房地产数据解读先，我们还是先看市场数据。那根据2025年5月份最新的市场数据，King County 的房产成交中价是$86万，去年去年上涨了1.8%。平均价格是$548，去年去年下跌了1.1%。如果我们看前几年的数据，其实可以看到，一般4月到5月价格还是有上涨的，但是今年5月反而比4月的成交价下降了一些。今年这也是数据中第一次出现普遍性的下跌。我们再来看看市场各个竞争程度，可以看到5月份的上市时间达到了23天，上市的房子只有会有5次左右的呈现。这些数据都是最近5年来最差的数据。说现在大西雅图的市场，现在已经是降到了最近5年来的冰点。最后，我们再看库存。5月份金县的上市数量是5,166套，但待售数量只有2,739套，这就是说库存还会继续上升。现在整个King全县的库存月份已经上涨到了3.5个月，已经接近了平衡市场。如果，我们把大西雅图逃回南北四个地区。 可以看到四个地区的房产成交中位价都有所下降，其中东区跟北部下降最多。库存方面，东区的库存增加最多，同比去年翻倍。北部也增加了77%的库存。西雅图市跟南部的库存增加相对比较少，可能本来他们的库存就挺多的。根据库存月份来看，西雅图现在的库存数量是最多的，达到了3.9个月，然后是东区3.5个月，然后是南方2.8个月，北部2.5个月。从上面的数据我们看不出来，西雅图的房价为什么会下跌？首先就是库存的飙升。现在其实有很多卖家认为房价的高点已经过去了，或者觉得房价可能还会再增长一点，但是很难达到像过去10年的增长速度。所以他们都选择在今年上市他们的房子，用来做其他的一些投资。今年我们做了很多上市，显然都是这样的客户。 另外一个原因就是买家的观望。前段时间因为特朗普加关税等一系列政策，也引起了股市的波动，很多大厂的股票下跌了10%到20%，我们客户都决定缓慢再看房。还有上个月微软评6000人，听说这个月又要裁掉少数人了。那这些被裁的人可能就要卖掉自己买的房子啦。没被裁的人也觉得：“哎呀，最近的评判潮又开始了，可能不保。”就不敢在买房了。那之后房价还会继续跌？跌到什么时候底是呢？我觉得之前会的。短期内，比如未来半年到一年，西雅图的房价可能会继续“缓跌”或者“横盘”吗。 前面我们说5月份的上市数量是5,166套，但成交数量只有2,739套。那这样带来的结果就是，整个西雅图的库存还会继续增长。再加上我们之前说的，市场上还有大量卖不出去的房子。如果库存继续增加，这些房子可能会继续降价。所以，下个月的成交价格估计会差不多。那Zillow最近也预测了西雅图西雅图的下跌，在他们4月份最新的预测中，预计全美房价将在未来12个月下跌0.9%，西雅图地区在未来12个月将下跌2.7%。Redfin最新的一次报告中也说，现在整个美国的卖家比买家多了50，这是2013年以来最高的一次。现在西雅图的买家比买家多了10%左右，根据他们的标准，西雅图也已经进入买家市场了。当然从长期来看，比如未来5-10年，我觉得西雅图股价其实很难崩盘。 虽然现在全美的经济确实面临一定的压力。比如今年第一季度，美国实际GDP同比下降了0.2%，这是自2022年以来首次出现季度负增长，如果再多一个季度负增长，就会被认为是经济增长。但从经济数据来看，今年能够实现“软着陆”的金额，是2008年那样的金融危机。那从历史数据看，如果经济能够“软着陆”，房价都是比较稳定的，而不会出现暴跌。另外从西雅图当地看，大西雅图地区人口还是有的增长。2023年到2024年西雅图人口增加了1.6%。根据普吉特湾地区委员会的预测，预计到2050年，西雅图市人口将从现在的70多人增加到超过100人，大西雅图地区的人口人数目前的约400万人增长到580万人，增加180人。 而目前西雅图的住房供应尚未跟上人口增长的幅度。根据《西雅图时报》的报道，西雅图大都会区目前面临约7万多套住房的困扰，占总住房存量的4.2%。再加上地理限制环境，西雅图本身很多水路，坡度也比较大哈。这些限制也大西雅图的土地供应相对稀缺，短期内住房很难增加大量。所以我认为虽然西雅图已经进入了平衡买家市场，但考虑到人口仍在继续增长、住房初步确定，加上土地供应限制或者等因素。未来5-10年来看，西雅图的房价还是比较稳定的。当然这个房价增长速度肯定没有过去十年的水平了。最后还是给买家和卖家的建议。如果你是刚需买家：现在其实是房子比较多，议价机会也比较多的时间段！如果你看到满意的房子，但又觉得价格太高，你可以趁着现在市场比较冷，让你的交易砍砍价，说不定去就能拿下。 我们最近也是帮几个客户砍价拿下了他们理想的房子。上个月，我们团队的常春藤帮客户砍价拿下了一套Woodinville的经典独栋别墅，获得了27,500的信用。最近我们又帮客户砍价$2.5万拿下一套Kirkland，Rose Hill的独栋别墅。如果你不着急，觉得房价还会继续下跌，其实可以等等看。但要注意的是，因为大部分卖家都会在4-6月把房子上市，所以6-8月，其实市场上有比较多好的房子可以选。而过了8月份呢，市场上就剩下一些被人挑剩下的房子了。这就是看你的选择。 如果你是卖家：确实不错的房子，只要价格合适，还是比较容易卖出的，比如我们之前上市的sammamish的90年代经典美式风格。这套房子位于北sammamish，学区满分，我们220万上市，最后还加了10万卖出。不过，就像我前面说的，现在库存还在继续增加，相比也更加竞争。只有准备完善、价格合适的房子才能卖出。如果房子本身存在一些问题，还想卖出2022年那种高价的心理，就要做好房子长期滞留的准备了。那今天的市场报告就到这里啦！你怎么看这波房价下跌？你觉得西雅图房价还会继续跌多少呢？

西雅图抛售潮？东区房价要崩盘？真相来了！

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视频 | 已经有贷款，会影响后面的贷款吗？ # 西雅图买房 #realestate # 西雅图 #华州房产 # 房产投资 # 房产知识 # 买房 #美国房产

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🏘️西雅图城市介绍系列：
– 西雅图（Seattle）城市介绍：https://youtu.be/Vu9HNhPkx7A
– 贝尔维尤（Bellevue）城市介绍：https://youtu.be/nZEMOBEHkkM
– 柯克兰（Kirkland）城市介绍：https://youtu.be/WL66Q5BEDN4

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