美联储最终降息——市场预期 再剪两刀 年底前。与此同时，Zillow 再次调整了预测。
那么，我们看到的是真正的复苏还是仅仅是短期的反弹？
上个月，美联储进行了2025年的首次降息，抵押贷款利率降至一年来的最低水平。房主正在重新融资，买家也开始回归——但这并不意味着房价会在一夜之间飙升。
在今天的报告中，我们将讨论三件事：
首先，全国市场对降低利率有何反应。
第二， 西雅图.
最后，买家和卖家如何利用这种转变。
让我们开始吧。
📈 美国 抵押贷款利率全国市场快照
首先我们来看看此次降息对市场的影响。9月17日，美联储终于迎来了今年的首次降息， 降低25个基点，使基准利率区间达到4.00%至4.25%之间。这也是2025年的首次调整，但很可能不会是最后一次。 市场普遍预测年内还会有两次降息。
根据芝加哥商品交易所美联储观察数据， 10月底再次降息的概率接近95%，12月再次降息的概率约为80%，因此年内“三次连降”基本确定。
根据房地美最新数据截至10月2日当周，30年期固定利率为6.34%，15年期固定利率为5.55%，较上周略有上升。
然而，我们了解到，一些行动更快的银行已经开始缓慢下调抵押贷款利率。我们自己的客户中，一些客户已经获得了5.8%或5.9%的30年期固定利率，而15年期的利率甚至可能达到5.5%左右。
那么，目前全国市场的情况是怎样的呢？
第一的， 价格没有暴跌，但也没有大幅上涨。 Redfin 的最新数据显示，全国房屋销售中位价超过 $390,000，同比上涨2.5%，为近6个月来最大涨幅；挂牌中位价超过$40万，同比上涨2%。
第二， 每月还款压力持续存在。 以平均利率6.3%计算，典型的每月还款额为$2,590，较8月份的低点反弹了约$37。
第三， 销售正在放缓。 全国待售房屋数量（即已签约房屋数量）同比下降0.9%，为近五个月以来的最大降幅。目前市场上卖家数量比买家多出约50万，这使得买家实际上可以进行条款协商。尤其是对于那些上市超过三周且已多次降价的房源，现在更容易协商更低的价格或卖方信用额度。
📁 房地产中介预测
接下来我们来看看 Zillow发布的最新全国房价预测报告9月底，他们将12个月房价预测从4月份的“下降1.7%”修正为“增长1.2%”。这听起来像是市场逆转，但更像是对早前“过度悲观”情绪的修正。
Zillow 今年的预测轨迹就像过山车一样——年初他们很乐观，预测未来一年房价将上涨 2.6%；然后到了 4 月份，他们突然转变预测，预测房价将下跌 1.7%；到了 8 月份，他们又将其略微调整回 +0.4%；而现在在 9 月份的报告中，他们又将其上调至 +1.2%。
换句话说，Zillow 只用了六个月的时间就从“悲观”转变为“谨慎乐观”。
那么，Zillow 为何会改变态度呢？他们列举了三个原因：
一是供给增长放缓。 8月份，全国新增房源数量同比仅增加2.5%，增幅远低于春季。不少卖家认为市场行情不明朗，选择“暂不出售”，导致库存远低于预期。
二是买家信心正在缓慢恢复。 在降息预期增强的背景下，购房者的融资成本开始改善。尽管抵押贷款利率仍在6%范围内，但市场上出现了一些5%范围内的贷款报价，表明流动性正在恢复。
三是刚需买家活跃度回升。 Zillow的数据显示，8月份入门级住宅销量增加了4%。换句话说，那些真正“需要买房”的人开始回归。
然而，不要以为房价会全面反弹。Zillow 的预测更像是“结构性修复”——这意味着一些地区房价正在上涨，而其他地区仍在下跌。
涨幅最为显著的是东北部地区，例如新泽西州大西洋城、康涅狄格州托灵顿和罗德岛州普罗维登斯，预计未来一年这些地区的房价将上涨约4%。跌幅更为显著的地区是南部和西部地区，例如新奥尔良下跌4.8%，奥斯汀下跌2.4%，旧金山下跌2.3%。
因此，美国市场正在进入一个分化时代：库存低的地区房价将继续升值，而库存高的地区房价将开始下跌。
🏠 西雅图房地产数据
西雅图怎么样？Zillow 的预测是——0%。
这意味着他们认为西雅图的房价在未来一年将保持平稳——不会大幅上涨，也不会大幅下跌。
这与我对市场的评估一致。目前，我们可以看到西雅图市场存在两种相互抵消的力量： 一方面，降息带来的流动性恢复将稳定买家；另一方面，库存积累和经济放缓将对价格造成压力。 这两股力量相互拉动，形成“横向趋势”。
销售中位价为 $860,000，同比上涨 1.2%，但环比略有下降 1.1%。 每平方英尺均价为$531，与去年基本持平。库存供应月数（MSI）保持在3.5个月左右，处于均衡水平。
我们还可以看到，销售速度比去年要慢，房屋的平均上市时间约为 20 天，比去年高出 50%，这表明买家的谈判空间正在增加。
值得注意的是，价格变化因地区、房屋类型和价格点而异。
例如，我们目前看到西雅图独栋住宅的价格较去年同期上涨了2%，目前库存为2.9个月，上市时间中位数为16天，仍然是卖方市场。相比之下，公寓价格同比下降了6%，库存已达4.4个月，上市时间是独栋住宅的两倍，已经是买方市场。
💬 给买家和卖家的建议
介绍了全国和西雅图市场之后，让我们来谈谈关键点——买家和卖家实际上应该做什么？
首先，对于买家而言。 这个阶段的市场对买家来说相当友好。 库存增加，卖家更愿意协商条款，利率趋于稳定并呈下降趋势。 如果您是刚需买家，现在正是从库存中挑选并寻找机会的时候。
尤其是对于上市超过30天且有降价记录的房屋，这些房源通常具有更大的谈判空间，最终的售价往往会低于预期。
此外，每个人还应该考虑新建筑。 根据8月底的Realtor报告，今年以来，全国新房和现房的中位价首次出现“倒挂”——新房中位价实际上比现房便宜约4%至5%。这也表明建筑商正在通过降价和利率下调来加速库存的去化。对于购房者来说，这是一个机会期。许多建筑商现在提供各种激励措施，包括利率下调，甚至免除贷款费用。如果预算合适，学区也合适，新房的性价比实际上比去年更高。
还有很重要的一点，不要把“房价波动”作为买房的唯一理由。
如果您买房是为了自住，您真正应该关注的是房屋的平面图、位置、结构以及价格是否符合您的预算。利率略低当然是好事，但别忘了，您锁定的不仅仅是30天的利率，而是30年的房屋使用权。
现在，对于卖家来说。在当前的市场中，卖家“可以卖，但不能不切实际”。 房源数量增加，买家谈判也更加积极，因此定价策略变得至关重要。
不要使用三个月前的最高价格来挂牌出售你的房子。目前的指导原则是： 价格略低于竞争对手，但略高于市场预期。 这可以吸引最多的观看流量，同时仍保留谈判的空间。
此外， 卖家还可以使用一些“小激励措施”，例如提供利率降低、买家成交成本抵免或房屋保修。 通常，这些小小的让步比直接降低一两万美元的价格更能有效地促进销售。
还有一点：不要害怕提前调整价格。 如果房子挂牌超过20天仍未收到正式报价，则说明价格过高。如今的买家信息灵通，行动迅速；谁的定价更贴近市场价，谁的房子就更容易卖出去。
从更大角度来看，什么时候是出售的最佳时机？
根据历史数据，4月至7月是销售旺季，其次是9月至10月的秋季市场。 今年秋天仍然有一些机会，但如果你没有时间准备，你可以现在开始做一些家庭整理或轻度装修，并计划在明年春天或初夏进行。 特别是在降息周期正式启动后，购房者的购买力将会回升，市场热度可能会有所提升。
因此，我建议如果您计划明年出售，那么现在就可以开始计划。 例如，更换地板、补漆、更新厨房、提升房屋吸引力——现在做这些准备是最具成本效益的，可以让您在明年直接抓住市场机会。 如果您不确定从哪里开始，请随时联系我们。我们可以根据您的房屋状况，帮您制定完整的上市计划，包括时间建议和定价策略。 我们还可以提供与我们的合作承包商和其他供应商的联系，以帮助您准备好房屋。
总体来说，市场瞬息万变，关键不在于预测市场走向，而在于根据当前形势调整买卖策略，把握机会。
参考
美联储 | 货币政策 https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy.htm
芝商所 | FedWatch 工具 https://www.cmegroup.com/markets/interest-rates/cme-fedwatch-tool.html
房地美 | 初级抵押贷款市场调查 (PMMS) https://www.freddiemac.com/pmms
Redfin 研究中心 | 房地产市场动态 https://www.redfin.com/news/housing-market-update-prospective-homebuyers-back-away/
Zillow 研究 https://www.zillow.com/research/
金县住宅市场统计数据｜西北多重上市服务（NWMLS）｜数据机构：Maggie Real Estate Group
美国人口普查局和住房和城市发展部 | 新住宅销售 https://www.census.gov/construction/nrs/index.html
全国房地产经纪人协会 (NAR) | 现房销售报告 https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/existing-home-sales
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