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最近市场的房贷利率下降了不少，一般来说我们都会认为降息对房价是一个正向的作用，因为还款减少，大家更能买的起房，房价一般来说就会上涨。但是，房地产的事情其实没那么简单。降息也可能带来房价下跌的结果！今天的市场报告，我还是带大家先看一下西雅图的最新数据，以及我在跟一些朋友、投资人聊过之后，总结的3个房价下跌的风险。
1. 8月份西雅图的房地产市场数据
我们先来看一下8月份西雅图本地的市场情况。
- 8月份，金县的房产成交中位价是860,500美元，比去年同期上涨了4.9%。但如果和7月份的875,000美元比，房价其实下跌了2.85%。
- 每尺成交价也差不多，8月份每尺成交价是529美元，比去年上涨了1.34%，但比上个月的547美元下降了3.29%。
- 利率从5月份到8月份下降了接近0.8%，但由于经济和季节性因素，房价下跌了不少。
- 8月份的上市时间中位数（DOM）是10天，而去年同期是7天，增加了3天。买家想等等看是不是有更好的时机入手，毕竟降息才刚开始。
- 新房源有3,132套，比去年多了15.7%，但比7月份略有减少。这说明卖家也在观望。
- 8月份的活跃库存为5,447套，供应周期是2.8个月，相比去年的2.1个月有所增加。虽然低于6个月的供应周期还是卖方市场，但库存增加意味着未来房价可能会下跌。
不同地区的市场表现也不一样：
- 西雅图市区的房源库存同比大增44.1%，库存周期达到了3.3个月。房价同比上涨2.9%。
- 东区的库存增长了12%，库存周期只有2.3个月，房价同比上涨11.5%。这种库存紧缺也导致了房价的同比去年上涨11.5%。特别是100-200万之间的独栋完全不愁卖。
这些数据背后，其实反映的是市场供需的不平衡，可以说是“旱的旱死，涝的涝死”。详细的数据大家可以在下面的链接查看：https://maggiesunre.com/wp-content/uploads/2024/09/KingCounty.pdf
2. 降息对西雅图房地产价格下跌的影响分析
在8月19号的央行年度会议上，美联储主席鲍威尔说到，“调整政策的时机已经到来”。
通过这个消息，大多数机构，包括贷款机构、银行、媒体，几乎都确认了美联储，会在这个月，也就是9月18日宣布降息，而且有可能一下性下调0.5%。而且老实说，我觉得银行和贷款机构已经因为鲍威尔的这次讲话提前降息了，最新一周的30年固定贷款利率已经降到了6.35%。（）
一般来说，降息减少了买家的还宽金额，对前段时间买房的人来说，也可以去做refinance，肯定是好事。但我觉得短时间很难让房价回涨，甚至有可能是房价下跌的导火索。我跟几个金融行业的朋友聊完之后觉得有这么几个风险。
首先是经济的整体下滑。虽然降息能降低贷款成本，但如果整体经济不好，失业率增加，房价还会下跌。根据这周五美国劳工部的最新报告，2024年8月美国只新增了14.2万个就业岗位，远低于预期。而且，6月和7月的就业数据也分别下调了，总共减少了8.6万个岗位。
虽然8月的失业率从4.3%下降至4.2%，但整体就业市场表现疲软，特别是在依赖科技行业员工和人口流入支撑房价的城市，比如西雅图。买家在经济就业不确定的时候，往往会选择观望，这可能会导致房价下跌。
第二，是市场的锁定效应解除。我们之前其实讲过很多次“锁定效应”，降息之后，很多被高利率“锁住”的房主可能会决定卖房，导致市场上的房源供应量增加。特别是一些不算很核心的城市，前几年因为库存太少疯涨。如果锁定效应解除，库存增加，还会有那么多买家接手吗？我们目前可以看到已经有几个城市越来越难卖了。不过核心的BRK，交通便利的独栋，现在还是买家远多于卖家，我觉得就算房子再放多一两倍出来，还是会有人买，房价还是会比较稳定的。
最后一点，还是因为买家观望的情绪。其实很多买家会想，利率才刚开始下降，还没降到底，我肯定要等到房价或者利率降到低点才买。所以一般利率下降的前期，买家的需求也不会太多，房价也可能会下跌。就像我们前面的数据，虽然贷款利率从5月的7.22%降到了8月的6.35%，但西雅图的待售房源在这3个月增加了13.0%，尺价也下跌了5%-6%。利率不会一下子降到底，大家的观望情绪也不会在短期内变化太多，所以短期内应该会继续降低。
总的来说，现在的利率下调其实对买家肯定是一件好事，毕竟降低了还贷的成本，但不能期待的太多。其实从1971年到2024年，美国的平均房贷利率达到了7.73%，只是在过去的10年才进入4%的超低利率时期。很多人期待利率能降回到4%甚至3%，但我觉得这个幸运的时代已经过去了，未来6%左右的利率可能才是常态。
3. 买房与卖房建议
最后呢还是按照惯例给大家点儿建议，如果您想买房：
- 第一点是在利率上。如果你有一段时间没有了解房地产市场或者没有了解利率，我会建议你去找贷款经纪，看看你现在大概能拿到什么利率。因为现在的贷款利率已经比几个月前要降低0.5%左右了。以一套100万的房子来看，你每个月还款可以减少2-3百块。
- 第二点是考虑再融资（refinance）。如果你是前几个月或者在利率高点的时候买的房子，你也可以去问一下银行能不能做refinance。很多银行提前还贷是没有违约金的，所以你可以直接去问你的银行，或者是问其他银行的贷款经纪能不能免费帮你做refinance。这样每个月可以省下一笔钱。
- 第三点是在选房上。如果你的预算比较高，我们会建议你尽量买稀缺性较高的区域，比如BRK，或者地较大、较平的独栋。这样的房子未来的保值能力会比联排或者condo更强一些。
最后还是铭记一点：never time the market。虽然未来还有很多的不确定性，也许市场会因为库存量的持续增加继续低靡。但是现在出手的好处就是利率降了，库存涨了，但房价还没有涨，也许因为很多买家还在观望，你也可能拿到不错的deal。
给卖家的建议：
首先是上市时间。现在的利率其实已经降了一部分了，所以如果你想卖房，有两个比较合适的时间段：第一是今年的9月到10月。利率已经降了一部分，所以市场可能会有一个小高潮，可以尝试在这个时间段上市。第二是明年的4月到5月。到时候利率可能已经确定，市场进入旺季，你可以卖到一年内的高价。
第二个建议是做好上市前的准备。包括装修、staging、拍照等。大部分人还是希望买到一个装修新、可以直接入住的房子。所以通过简单的升级或修缮，特别是厨房和浴室的翻新，可以提升房屋的吸引力，提高不少竞争力。
最后要调整心理预期。现在的市场已经不同于前两年，特别是西雅图市区。由于库存增加，即便是热门地区的房子，可能也会卖得比较慢。所以如果你想快速卖出房子，就需要做好合理的定价。而即便如此，可能也要等较长时间。不过对于东区的独栋房来说，市场依然火热。通过合适的宣传和定价策略，仍有可能卖出高价。
另外分享一个有意思的事情，我们团队有2个人在前几个月买了自住房，我问了他们，其实利率和房价都有可能再降一点，你们为什么要现在买呢？他们说，第一，房价是很难预测的，买房很难买到低点，所以只要看得多，有户型，价位合适的就可以出手了。第二，买了房子之后你就有了主动权，以后利率再涨你也是固定的，利率下跌你有主动权可以做refinance，而且现在很多银行refinance还不收钱对吧。第三，他们买的是自住房，房子价格不高对他们来说压力也不大，所以早点买到就行。
我觉得他们的买房行为还是很理性的，而且他们买的房子也非常好。无论市场如何波动，多看房、多了解市场，理性的决策永远是最重要的。希望我的分析能够帮助大家更好地理解降息对房地产市场的影响，做出对自己最有利的选择。最后，如果你对目前市场有什么看法，也欢迎留言，我们下期见！
参考资料：
