美国将迎来历史性的房价崩盘？我们都被骗了！

去年年底以来我们经常能看到YouTube上有视频说“2023年美国的房地产要迎来历史性的崩盘！”，或者说“2023年房价至少会下跌30%以上。包括我们自己视频的评论区也出现过“2023年预计至少跌15%，立帖为证”这样的评论。

但事实却跟很多YouTuber或者观众的预测不一样。2023年开始美国以及各个大型都市圈的房价并没有进入预想的大跌状态，而是一路比较平稳的迎来了季节性上升。并且根据上个月，也就是9月份的数据。西雅图所在的金县平均尺价从年初的473美元上升到了现在的514美元，上升了8.6%，也超过了去年同期的数据。

本期视频Maggie姐还是带大家过一遍西雅图地区9月份的房产数据，并讲讲为什么我认为未来西雅图房价不会暴跌，最后还是给大家一些买房和卖房的建议。

【9月份市场数据】

首先我们还是看9月份的king county的市场数据。其实整个数据看下来基本是跟8月份差不多的。

从价格看，房产成交中位价为80万美元，跟上月比略微下降，跟去年同期持平。平均尺价为526美元，跟上月基本持平，相比去年同期上升一些3%。从这两点大家可以理解成，跟去年相比，大家买房的价格还是一样，但是价格上更贵了，房子更小了。

从竞争程度看，平均上市时间为29天，比上个月增加了4天，跟去年持平。加价比例为100%，比上个月略微下降，比去年增加了一点。因为贷款利息今年大概率不会下降或者不会下降很多。

从库存看，房产成交数量相比8月有所下降，比去年也下降了26%，上市数量相比8月有所上升，但比去年同期还是下降了20%。9月份待售的房产数量为3759，MSI也就是“库存消化时间”为1.8个月，相比8月有所上升，相比去年同期下降了30%左右。

总的来看，虽然由于利率的上升，大家买房的预算有所降低，但市场上的价格因为季节性上升后已经回到了去年同期的水平，但是今年的市场正在慢慢步入淡季？

【为什么房价不会崩盘？】

Maggie姐预计，到12月的这两三个月交易数量和竞争程度还会继续下降，甚至价格也会下跌一些。但是我觉得所谓的崩盘，比如房价再下跌20%以上的可能性非常非常小。

在网上大家认为房价会崩盘的原因有几个：1.对未来经济不看好，美国可能进入前所未有的衰退期 2.前几年房价涨得太高了，价格都是被炒起来 3.利率太高了，大家现在都买不起房。

首先我们看看第一个，对未来经济的预期，因为Maggie姐也不算是什么财经博主，所以这里我想引用的是JP Morgan 8月份发布的对美国经济的年中展望报告。在这份报告里面写到，“美国经济正在比预期更好地发展，可能避免进入衰退。即2023年下半年GDP增长为2%,2024年上半年为0.5%。在劳动力市场这里是这样说的“今年晚些时候劳动力市场状况可能会有所降温，但仍保持健康，预计失业率将在年底靠近4%，并在 2024年保持在 4% 出头。”所以从经济数据和就业数据看，美国的经济在未来的一两年内可能会进入比较轻度的衰退期，或者可以避免衰退期。而就业市场总体比较健康。包括我们去年和年初的时候看到了非常多公司进行了裁员和hiring freeze，但是我们身边的朋友包括客户，绝大部分都找到了新的工作。虽然工资不一定像前两年那么高，但是维持基本的生活还是没有问题的。Maggie姐认为美国的经济在未来几年不一定能保持强劲的增长，但是就业市场依旧强劲，崩盘的可能性微乎其微。

那第二点，很多人觉得说前两年的房价涨的太高了，价格都是被炒起来的。这一点我觉得需要分区域和价格看。过去两年确实很多地方的房价是被炒起来，比如我们看到德州还有佛州很多房子在疫情低利率上涨了30%-50%，利率上升后迎来了20%左右的下跌。包括西雅图的一些远郊城市也是这样，在可以远程工作的疫情期间价格上涨了很多。但现在很多公司开始要求back to office 了，这些本地没有产业和工作机会的城市就要面临下跌的风险。但是交通便利，学区，环境都比较好的地区依然是稀缺资源，下跌的可能性就小很多。

另外不同的价格区间其实跌幅也是完全不同的。我们上期市场报告的时候讲过，利率上升之后高价房或者说豪宅在利率上升之后下跌的幅度是比较大，而大多数低价房或者说刚需房其实下跌幅度非常小，甚至没有下跌，尤其是在像旧金山，西雅图这样的城市。这也可以看得出入门级别的房产依然有很好的买家支撑。所以如果想要兼顾投资，Maggie姐还是推荐大家买核心城市的刚需房，而不是郊区或者位置比较差的大豪宅。

第三点也是大家讲得最多的，就是现在利率太高了，大家都买不起房了！如果我们看Affordability的数据可以看到全美的支付能力已经到了非常低的水平，甚至比2007年次贷危机前更低的水平。其中King county比全国的市场更加严重。一个典型的家庭现在想在西雅图买一套3室的房子，每个月需要支出总收入的57.7%。

但是一般人买不起房就会导致房价下降吗？其实不一定。首先房产不像股票一样，因为你需要在里面生活，孩子需要上学，人们并不会因为现在房价比较高或者比较低就去卖自己的房子，所以房产的流通数量并不是很多。另外由于利率上升，很多卖家选择暂时不卖房换房，很多买家也进入了等待期，市场交易数量急剧下降，市场的冻结让房价也一并冻结，房价很难下跌。

另外西雅图作为过去10年美国人口增长最多的城市，住房短缺也是个大问题。根据州政府的最新预测，在未来二十年内，金县每年需要新建近 17,000 套住房才能满足需求，但是私人建商短期内根本没办法建这么多房子。所以住房尤其是经济适用房的价格就更难崩盘了。

【结尾】

说了这么多，最后Maggie姐还是想讲一下我们的建议：

对于自住又想兼顾投资的买家来说：如果您对未来的经济或者工作预期并不是很看好。Maggie姐觉得还是要降低预算。至少不要说买了房子就没钱吃饭生活了对吧。然后在买房的时候还是尽量挑选位置好的刚需户型，这样的房子会有很好的支撑。

对于卖家来说，我们觉得还是需要看具体的情况决定。如果您想卖一个好价格，今年还有1个月左右的时间。如果赶不及，我们的建议是明年旺季再上市，这样能卖出一个比较好的价格。不会说明年就崩盘的，好吧！

当然房价涨跌并不是买房的唯一目标。需要根据自己的需求来决定，比如未来会在这个城市生活多久，是否要作为婚房，改善住房是要先买房还是先卖房等等问题都会影响您的决定。如果大家有问题还是建议联系Maggie姐进行咨询。

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