生日Vlog：今年最大的愿望终于达成了！
今天是我的生日，讲讲自己这一年来做的事情，也给大家介绍一下我们的经纪人团队！💯
如果你对大西雅图地区的房地产感兴趣：
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– 美国房产相关税务知识：https://youtu.be/sbORl0gVfws?list=PLMFkHjARA7y7LCLDsqIICEuQ8WoTqJhac
西雅图城市介绍系列：
– 麦迪娜（Medina）城市介绍：https://youtu.be/19CYccRP5Qs?list=PLMFkHjARA7y4pBkrsbAOm7AcyWYqLXUYC
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#美國房产 #华州房产 #西雅图房产 #西雅图买房 #美国 #西雅图 #房产投资
美国的房产税到底有多高？🤔
今天我们来聊一聊美国的房产税。
美国的房产税是各地的一项重要财政政策，根据不同地区的规定，居民每年都需要根据房子的价值缴纳一定比例的房产税。这也是中国和美国房地产之间的一个显著不同点。
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150万美元内在西雅图BRK买什么样的自住房？
之前出的「https://youtu.be/QSkkbskLOB4」视频备受大家喜爱❤️
所以这期视频应粉丝要求，提高一点预算，来看看150万能在西雅图的Bellevue/Redmond/Kirkland这三个地方能买到什么样的自住房🏠
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别搬来西雅图！除非你能忍受这7点…
Maggie自己大概在10年前左右从中国上海搬到美国的西雅图地区。之后呢还去了美国各个地区旅游。对比下来，西雅图有非常好的地方，比如较高的收入，绝美的夏季，宜居安全的环境等等。但是也有一些比较糟糕，甚至让人很难受的事情。 今天呢，我想跟大家分享你搬到西雅图前必须知道的7件事情，如果你没办法忍受的话，那我会建议你不要急着搬过来。 1. 西雅图生活成本很高 我们以前可能听说西雅图是美国北部一个安静宜居，生活成本便宜的小城。但事实是，随着大公司如亚马逊和微软的增长，城市的生活成本，包括房租、物价和各种服务费用也随之上涨。西雅图已经不再是那个安静、宜居的小城了。 根据生活信息数据库numbeo的数据，一个家庭在西雅图生活，除去房租或者房贷的支出，每个月的生活支出高达5456.7美元。西雅图出去外面吃一顿最便宜的饭，人均花费都要15-40美元。如果去一家中高档的餐厅，两个人基本要超过100美金。这个Maggie姐也是对比了美国其他大城市比如纽约，洛杉矶等等，发现那里吃饭，特别是中餐真的是又便宜又好，不得不感叹西雅图有一种下不起馆子的感觉😂。 除此之外，西雅图的住房压力现在也很大。租一套好点的1房1厅，价格至少要1500美元以上，买一套状态可以直接入住的3房独栋或者联排，价格至少在80万美元以上。 所以在搬来西雅图之前，你需要提前计算好自己的生活支出！ 2. 西雅图冬季漫长多雨 如果你不喜欢雨，那么西雅图的冬季可能会让你感觉非常郁闷。 Maggie姐经常和客户朋友们调侃，西雅图下雨不多，全年就下一场雨，就是时间有点儿长，大约从11月下到3月，在这五个月中，阳光明媚的日子屈指可数。 这种长期的阴雨天气，会让人非常郁闷。长期湿冷阴沉的气候甚至会对情绪产生影响，会导致所谓的SAD，也就是“季节性情感障碍”。所以冬天西雅图要是能有个晴天儿，感觉大家自动早退，或干脆请假不上班儿，都出去补维生素D了😂 秋冬季这种天气呢就不太适合喜欢外出交友的同学们了。但对于社恐或者那些喜欢室内活动、阅读、艺术和咖啡的人来说，西雅图在冬季提供了一个舒适的避风港，这也是为什么西雅图被誉为有着一流的咖啡文化的原因之一。 3. 西雅图东西部的差别挺大的 西雅图的东西两边其实不光是在经济，在生活方式，生活成本上差别都是比较大的。 西部也就是西雅图市区，因为发展比较早，所以更都市、商业化，公共交通方便，各种东西都有，选择比较多。但相对的就是鱼龙混杂，环境新旧不一，流浪汉什么也比较多，安全性差，堵车也非常严重。我经常总结，市中心就是脏，乱，差。哎，但是想想大城市也大同小异。 而西雅图的东区，俗称东雅图，开玩笑哈，也就是我们常说的“BRK”地区呢，就更加宁静、郊区化，甚至可以说是大西雅图的富人区般的存在。但是平均来讲房价和生活成本也比西雅图市区高一些。虽然我们经常调侃说自己住在村儿里，但是其实美国的“村儿”都是实实在在的中产及精英圈子的第一选择。 了解西雅图市区和东区的差异可以帮助你更好地选择和适应西雅图的生活。 4. 西雅图的安全性问题 就像我们刚刚说的，随着城市的扩张和人口的增加，以及美国政府在疫情期间的大放水导致通胀，西雅图地区的生活成本在这几年可以说是直线飙升。 西雅图靠近市区的地方，自然就出现了不少流浪汉，犯罪率也上升不少。 以前的西雅图，你停车甚至可以不锁车门。但现在如果你市区停车，在车上放了点什么ipad 之类的，就要小心被砸窗了，一定要放在后备箱！甚至我们刚搬来西雅图那几年，几乎没有听说过什么枪击事件，但是这两年也是偶有发生。 虽然许多地区，比如北部的近郊，东区还是非常安全的，但搬来之前你必须要对安全性做好详细的调查。 5. 西雅图的交通状况比较一般 虽然西雅图算是美国的知名的城市，但是公共交通相比LA或者纽约这种国际大都市还是有比较大的差距。比如纽约有36条地铁线，超过300路公交，LA有6条地铁线，接近200路公交，而西雅图只有一条从机场到north gate的地铁线，以及100多路公交。 不过，西雅图的东西一样差别比较大。西雅图市区的公共交通系统也还不错，毕竟西雅图比起刚才提到的纽约和洛杉矶来说实在是非常小，但如果你住在一些近郊城市或者东区，可能平时半个小时才会有一班公交。目前西雅图市区和东区虽然规划了有多条轻轨站，也正在建设中，但是美国的基建速度嘛，你永远不知道什么时候可以开通。 如果你是开车的话，西雅图最近这些年由于人口的扩张，也成为了知名的“堵城”，在wallethub 2022年对100个城市交通状态的调查中，西雅图排在了84位。所以搬来西雅图前你也需要考虑是否能够接受的了西雅图的堵车。 6. 餐厅选择有限，美食荒漠 如果你非常喜欢探索美食，那么可能要让你失望了。与其他北美的大城市，比如纽约，加州，温哥华相比，西雅图的餐厅是相对较少的。 比如说想吃某一个小国家的菜系，泰国菜，日本菜，土耳其菜之类，可能整个城市只有一两家比较正宗而且好吃的。对于爱吃的人来说，可能几个月甚至几天新鲜劲就过了。所以在西雅图想吃到好吃又便宜餐厅还是得下一番功夫。 不过好在随着西雅图的外国移民越来越多，西雅图还是新增了很多特色餐厅。以后有机会Maggie姐在给大家推荐几家西雅图不错的餐厅。 7. 你准备好经历一下Seattle Freeze了吗？ Seattle Freeze 是指西雅图地区的人普遍对新来的人或者不熟的人比较冷淡，特别是对单身男女青年来说，不太容易找到另一半。这并不是说西雅图的人不友好，就是没有那么热情而已。很多新移民来西雅图的人都感受过这点。 我觉得这有好几个原因，一方面西雅图因为秋季到春季的阴雨天气比较多，所以这段期间外出的社交活动自然少了很多，文化上也更内敛一点。另一方面就是西雅图的geek太多了！很多码农都会自嘲自己有点儿geeky，不善于表达，比起社交可能更喜欢宅在家里打游戏。当然啦Maggie姐这也是半开玩笑的，其实人与人的性格爱好大不相同，码农职业也不应该让我们又这种固有思维，但是很多geeks自嘲的梗还是很多的哈哈。 如果你打算移居西雅图，并担心这一现象，建议主动去参与社区活动或者运动，这样更容易结识新朋友，融入当地的社交圈子。 其实每个城市都有它的好、坏或者独特的地方，西雅图也不例外。这里可能阴雨天气多，但相对的就是绿化特别好，咖啡文化丰富。生活成本高，也是因为这边的收入水平比较高。低调朴素的生活方式也能让很多“社恐”在这里享受安静高质量的生活。要说西雅图最吸引Maggie姐的地方，其实正是它被很多人诟病的天气，我喜欢这里没有极端的气候，冬暖夏凉，我经常觉得自己被西雅图宠坏了，搞得稍微冷一点热一点都会抱怨一番，这里真的太养人了。最后就是，西雅图真的是我见过的最美的地方之一，湖光山色，满眼的绿色充满生机！有机会您也一定要来亲自体验一下！ 如果大家感兴趣，下期节目我们可以再做一期”西雅图地区的特色和优点”，带大家体验西雅图地区与众不同的韵味。如果大家感兴趣，下期节目我们可以再做一期”西雅图地区的特色和优点”，带大家体验西雅图地区与众不同的韵味。
西雅图房产报告 – 2023年10月
美国将迎来历史性的房价崩盘？我们都被骗了！ 去年年底以来我们经常能看到YouTube上有视频说“2023年美国的房地产要迎来历史性的崩盘！”，或者说“2023年房价至少会下跌30%以上。包括我们自己视频的评论区也出现过“2023年预计至少跌15%，立帖为证”这样的评论。 但事实却跟很多YouTuber或者观众的预测不一样。2023年开始美国以及各个大型都市圈的房价并没有进入预想的大跌状态，而是一路比较平稳的迎来了季节性上升。并且根据上个月，也就是9月份的数据。西雅图所在的金县平均尺价从年初的473美元上升到了现在的514美元，上升了8.6%，也超过了去年同期的数据。 本期视频Maggie姐还是带大家过一遍西雅图地区9月份的房产数据，并讲讲为什么我认为未来西雅图房价不会暴跌，最后还是给大家一些买房和卖房的建议。 【9月份市场数据】 首先我们还是看9月份的king county的市场数据。其实整个数据看下来基本是跟8月份差不多的。 从价格看，房产成交中位价为80万美元，跟上月比略微下降，跟去年同期持平。平均尺价为526美元，跟上月基本持平，相比去年同期上升一些3%。从这两点大家可以理解成，跟去年相比，大家买房的价格还是一样，但是价格上更贵了，房子更小了。 从竞争程度看，平均上市时间为29天，比上个月增加了4天，跟去年持平。加价比例为100%，比上个月略微下降，比去年增加了一点。因为贷款利息今年大概率不会下降或者不会下降很多。 从库存看，房产成交数量相比8月有所下降，比去年也下降了26%，上市数量相比8月有所上升，但比去年同期还是下降了20%。9月份待售的房产数量为3759，MSI也就是“库存消化时间”为1.8个月，相比8月有所上升，相比去年同期下降了30%左右。 总的来看，虽然由于利率的上升，大家买房的预算有所降低，但市场上的价格因为季节性上升后已经回到了去年同期的水平，但是今年的市场正在慢慢步入淡季？ 【为什么房价不会崩盘？】 Maggie姐预计，到12月的这两三个月交易数量和竞争程度还会继续下降，甚至价格也会下跌一些。但是我觉得所谓的崩盘，比如房价再下跌20%以上的可能性非常非常小。 在网上大家认为房价会崩盘的原因有几个：1.对未来经济不看好，美国可能进入前所未有的衰退期 2.前几年房价涨得太高了，价格都是被炒起来 3.利率太高了，大家现在都买不起房。 首先我们看看第一个，对未来经济的预期，因为Maggie姐也不算是什么财经博主，所以这里我想引用的是JP Morgan 8月份发布的对美国经济的年中展望报告。在这份报告里面写到，“美国经济正在比预期更好地发展，可能避免进入衰退。即2023年下半年GDP增长为2%,2024年上半年为0.5%。在劳动力市场这里是这样说的“今年晚些时候劳动力市场状况可能会有所降温，但仍保持健康，预计失业率将在年底靠近4%，并在 2024年保持在 4% 出头。”所以从经济数据和就业数据看，美国的经济在未来的一两年内可能会进入比较轻度的衰退期，或者可以避免衰退期。而就业市场总体比较健康。包括我们去年和年初的时候看到了非常多公司进行了裁员和hiring freeze，但是我们身边的朋友包括客户，绝大部分都找到了新的工作。虽然工资不一定像前两年那么高，但是维持基本的生活还是没有问题的。Maggie姐认为美国的经济在未来几年不一定能保持强劲的增长，但是就业市场依旧强劲，崩盘的可能性微乎其微。 那第二点，很多人觉得说前两年的房价涨的太高了，价格都是被炒起来的。这一点我觉得需要分区域和价格看。过去两年确实很多地方的房价是被炒起来，比如我们看到德州还有佛州很多房子在疫情低利率上涨了30%-50%，利率上升后迎来了20%左右的下跌。包括西雅图的一些远郊城市也是这样，在可以远程工作的疫情期间价格上涨了很多。但现在很多公司开始要求back to office 了，这些本地没有产业和工作机会的城市就要面临下跌的风险。但是交通便利，学区，环境都比较好的地区依然是稀缺资源，下跌的可能性就小很多。 另外不同的价格区间其实跌幅也是完全不同的。我们上期市场报告的时候讲过，利率上升之后高价房或者说豪宅在利率上升之后下跌的幅度是比较大，而大多数低价房或者说刚需房其实下跌幅度非常小，甚至没有下跌，尤其是在像旧金山，西雅图这样的城市。这也可以看得出入门级别的房产依然有很好的买家支撑。所以如果想要兼顾投资，Maggie姐还是推荐大家买核心城市的刚需房，而不是郊区或者位置比较差的大豪宅。 第三点也是大家讲得最多的，就是现在利率太高了，大家都买不起房了！如果我们看Affordability的数据可以看到全美的支付能力已经到了非常低的水平，甚至比2007年次贷危机前更低的水平。其中King county比全国的市场更加严重。一个典型的家庭现在想在西雅图买一套3室的房子，每个月需要支出总收入的57.7%。 但是一般人买不起房就会导致房价下降吗？其实不一定。首先房产不像股票一样，因为你需要在里面生活，孩子需要上学，人们并不会因为现在房价比较高或者比较低就去卖自己的房子，所以房产的流通数量并不是很多。另外由于利率上升，很多卖家选择暂时不卖房换房，很多买家也进入了等待期，市场交易数量急剧下降，市场的冻结让房价也一并冻结，房价很难下跌。 另外西雅图作为过去10年美国人口增长最多的城市，住房短缺也是个大问题。根据州政府的最新预测，在未来二十年内，金县每年需要新建近 17,000 套住房才能满足需求，但是私人建商短期内根本没办法建这么多房子。所以住房尤其是经济适用房的价格就更难崩盘了。 【结尾】 说了这么多，最后Maggie姐还是想讲一下我们的建议： 对于自住又想兼顾投资的买家来说：如果您对未来的经济或者工作预期并不是很看好。Maggie姐觉得还是要降低预算。至少不要说买了房子就没钱吃饭生活了对吧。然后在买房的时候还是尽量挑选位置好的刚需户型，这样的房子会有很好的支撑。 对于卖家来说，我们觉得还是需要看具体的情况决定。如果您想卖一个好价格，今年还有1个月左右的时间。如果赶不及，我们的建议是明年旺季再上市，这样能卖出一个比较好的价格。不会说明年就崩盘的，好吧！ 当然房价涨跌并不是买房的唯一目标。需要根据自己的需求来决定，比如未来会在这个城市生活多久，是否要作为婚房，改善住房是要先买房还是先卖房等等问题都会影响您的决定。如果大家有问题还是建议联系Maggie姐进行咨询。
当房地产经纪说这些话的时候，你就要小心了！
在房地产这一行做久了，就会发现一些房地产经纪特别能忽悠！
甚至我们自己在跟他们谈判时都会留N个心眼。今天Maggie姐就冒着被打的风险，揭秘一些“经纪”忽悠客户的话术，大家听到这些话时也要留个心眼咯！⚠️
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美国买房网站：房源、社区、学区信息查询！建议收藏！！！
在美国买房是一项重要的决策，它不仅涉及到你未来的住所，还可能影响你的财务状况和家庭生活品质。因此，在美国买房之前进行调研，了解房源、社区和学区的相关信息至关重要。幸运的是，现在的互联网为买家提供了丰富的在线资源网站，帮助我们做出更好的决策。 今天，我们整理了一系列值得收藏的房产网站，每个网站都有其独特的功能和优势。无论你是买自住房还是投资房，这些网站都将成为你的强大工具！ 房源网站： Redfin 是美国最大的房产网站经纪公司之一，在这里你可以查询在售房源和租房房源等信息。这是Maggie姐在所有房产网站里面最喜欢用的，搜索设置和排版都比较简洁清晰，也可以把你的家人和经纪人加进来共享感兴趣的房子。另外，我也经常在上面查一些市场数据。 同样可以查出售房源，租房房源。不同的是Zillow可以在中国大陆使用。而且还可以查经纪人的信息，经纪人页面里面会有它历史成交的房子，以及客户的评价，可以利用这些信息来筛选经纪人。 Trulia也是一个房源网站，已经被Zillow收购。Trulia的房产地图页面功能强大，一般我会用来补充查询房子所在地址噪音、周边餐厅、咖啡店、加油站、杂货店等信息。 新房查询网站。上面的网站只会显示已经上市出售中的房产，而New Home Source是一个专门用来查询新盘的网站，通过New Home Source，你可以查询到市场上正在出售或者未来会上市的新盘。如果你是一个新房控，不要忘记查询这个网站。 查城市、社区的人口统计，安全性信息等： 美国人口普查局官网，提供最全面的人口、住房和社会经济统计数据，用于了解各个地区和城市的人口情况和社会经济状况。查询功能强大，数据齐全，但是用起来有点复杂，需要在美国当地才能进入查询。 City-Data 提供了城市和社区的详细人口统计数据，包括人口、住房、社会经济和教育等信息。可以通过可视化地图和图表来查询不同地区的人口数据，比如人口组成，收入水平等等，相对于人口普查局官网使用起来更加直观。 FBI犯罪数据查询系统，提供有关犯罪统计的信息，允许用户查找特定地区的犯罪数据。买房的时候可以查看自己感兴趣的房子所在地区是否安全。 RiskFactor允许用户查看当地自然灾害数据，包括地震、洪水、飓风等风险信息，以评估地区的安全性。 EIA高压线地图查询网站。一般来说我们可以通过Google Map的三维地图和接近判断房子附近是否有高压线。但是如果你不确定是不是高压线的话。可以上面这个地图查找美国高压电线的位置和分布。 此外，建议查找当地政府官方网站，政府网站上也能查到很多房屋信息，包括户主信息、交易日期等。可以直接搜索自己所在的”county + government“的来查找政府网站。以西雅图所在的金县（King County）为例，谷歌搜索 “king county government” 后，就可以找到政府网站，在网站里面你可以根据人名、房子、日期等查到房子相关的记录。 查学区，学校的网站： 美国最权威的学区查询网站。可以查学校的基本介绍、评分、师生比、学生成绩、学生构成、家长评价等。我们一般说学区多少分就是从这个网站来的。需要注意的是网站对学校的评分是根据“平等性”“成绩”“提升水平”“大学准备程度”来综合评分的，有时候会因为一个学校人口不种不够均衡得到很低的分数，如果对一个学校感兴趣，建议打开看里面各个分数的评分，再决定这个学校适不适合你的孩子。 在Niche上，你可以查询城市的人口，房价，租金，犯罪率、学校以及各种排名榜单。一般我会作为greatschools的补充，查询学区范围，学校的排名，升学率和评价。 贷款知识和贷款计算器： Bankrate 提供关于房贷、个人贷款、信用卡等各种贷款知识和信息。你可以在上面了解不同贷款选项，或者使用他们的贷款计算器估算贷款支付情况。 房产投资相关： Investopedia提供关于房地产、投资和金融相关的知识和文章，里面的内容非常基础， 是一个很有用的投资和理财学习网站。 BiggerPockets是美国一个房地产投资论坛，用很多用户在上面分享自己的投资经验和投资知识。里面不乏一些十几，二十来岁就拥有多套投资房，实现财务自由的优秀年轻人。 CoStar是一个商业地产交易网站，提供收费的房源信息和市场分析。如果你想购买了解商业地产的信息或者购买商业可以考虑在上面查询。当然他们提供的商业地产信息是收费的，并且不便宜。 AirDNA提供有关Airbnb租金、空置率等数据的收费查询工具，有助于了解短租市场。如果你想买Airbnb进行投资，建议购买会员做一下调研。 华人综合论坛类： 一亩三分地应该是最被留学生和职场人士的综合论坛，里面提供各种留学、求职、生活信息和讨论。也有不少人在上面分享自己的投资经验，你可以在里面看到不少对经纪人吐槽，可以上去了解最新的本地信息和避坑华人经纪或者华人装修师傅。 西雅图华人资讯网是一个为西雅图地区的华人社区提供信息和交流平台的网站。可以在上面找一些维修，搬家公司等信息。当然现在已经不怎么流行了，里面很多广告。 上面这些网站基本足够让你的购房进行前期调研了。你也可以根据需求，使用这些网站来获取相关信息！如果你觉得有不错的，值得推荐的网站也欢迎在评论区留言。 相关视频：
100万美金内能在西雅图买到什么样的投资房？
今天Maggie姐为大家在西雅图市内筛选了3套不同类型的投资房，一起看看吧！
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Video: DON’T Move To SEATTLE… UNLESS You Can HANDLE These 7 FACTS
Today, I’m going to spill the beans on 7 things you’ve got to know before moving to Seattle. If you can’t stomach them, maybe think twice about coming.
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西雅图北部 DR Horton 高端新盘，140万起！
今天我们来到了北边的kenmore，来看Dr Horton的新盘——Willow Court。Kenmore 这个城市位于Lake Washington的东北方向，虽然不太出名，但是一个宁静且充满自然美景的城市。
Willow Court这个社区自然也少不了漂亮的自然景观，旁边有 Saint Edward State Park、Log Boom Park等多个公园，让你在家门口享受大自然的美景。
Willow Court 这个新盘属于Dr Horton的豪华系列是上周才正式开始出售的，提供面积从2,270平方英尺到3,657平方英尺不等的多种独栋别墅。今天我们看的这套户型叫做Baker，室内面积2,294平方英尺，包括4个卧室和2.5个浴室
话不多说，我们进去看看吧！
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