市场报告 – MAGGIE REAL ESTATE GROUP

金价新高！新一轮通胀要来了？房地产还值得投资吗？

前两天我去Costco逛超市，发现现在的金价，已经涨到了3700多一盎司。记得前几年很多人还在调侃大妈抢金条，现在发现那些大妈成了最大的赢家！当年黄金价格才1600多，现在已经翻倍了，可以说黄金才是这两年最好的投资品！与此同时，房产新闻满屏都是「房市崩了」、「买房被套」等字眼，好像房地产不行了。但真的是这样吗？降息板上钉钉，接下来房地产会跟着黄金一样反弹吗？”那今天这期视频，我就带大家从三个角度看清楚：第一，西雅图和 King County 8 月的市场表现到底怎么样；第二，在降息的预期下，黄金、股市和房地产分别会怎么走呢？第三，结合美林时钟，我会帮大家判断现在到底该买房、买金，还是继续持币观望。 📊 西雅图 & King County 8 月市场速览那我们先看 8 月份 King County 的数据。房价这部分，8 月king county的中位价是 87.5 万，同比增长了 1.7%，环比也比 7 月的 85 万略微上升。成交尺价也一样，8 月平均成交价 535 美元/平尺，同比增长了 1.1%，比 7 月的 533 稍微高了一点；中位尺价 508，同比增长了 2%，和上个月基本持平。整体来说，整个大西雅图的房价这边是小幅往上增长的。成交这边也挺有意思。Pending 数量 2267 套，同比增长了 12.8%，比 7 月的 2255 也多了一点点。而上市天数从 13 天拉长到 17 天，同比增长了七成，说明买家还是比较理性，但成交总量还是上来的。库存呢，就更耐人寻味了。8 […]

92%+降息概率！房市会被重新点燃吗？

大家有没有发现，现在的西雅图房市……有点奇怪！表面上看，今年的房子是多了，挂牌数量也确实涨了，有些地方变得冷冷清清。但有些房子——你才犹豫两天，再一看，居然加价卖了。Maggie姐上周带客户看了几套房子，他觉得很奇怪，不是说今年房价已经跌了吗？为什么这个地方的房子看上去比去年还贵了！？其实不光是他，最近我们很多客户都有类似的感觉。今天这篇文章，我想聊聊这个「说不上来哪儿怪」，还有最近正在转变的一个市场信号。照例，我们还是先来看一下西雅图的市场数据。 7月King County的房价中位数是$857,000，和去年比，跌了2%。尺价也跌了2.4%，来到$534一尺。整体房价小跌。 7月新上市房源3774套，同比涨了19%，但环比上个月有所降低。Pending数量是2407套，同比涨了8.2%。库存总量7423套，虽然比去年涨了42.7%，但是和上个月比有稍微下降。库存月数（Months of Supply）是3.7个月，同比去年增加了一个月，和上个月持平。行业一般认为平衡市场的库存月份是4-6个月，也就是说3.6个月还是偏向于卖家市场。但是如果我们看成交价和挂牌价比值是99%。说明现在有很多房子成交价比上市价格要低一点，很多房子都可以讲价了。所以我个人认为，现在的西雅图已经开始开始进入买家市场了。另外还有个重点：现在不同分区域差异其实非常大。我们把5-7月份的房产交易中位价按照Zipcode做成了地图。从地图我们可以看到，现在大概有一半的地区同比去年上涨。可能受到亚马逊等公司RTO的影响，今年现在交通比较好，同是有优质学区的地区稳中有升。比如Bellevue 的大部分地区，西雅图里地段，学区都比较好的Ballard、Fremont ，West Seattle 都比较坚挺。而一些远郊 & 曾经热炒区域开始退潮。比如西雅图和东区的北部城市，还有东边的Sammamish都有一些下跌。当然我最近听说微软也要开始RTO了，这个可能对北Redmond，北Sammamish 的房市会有点帮助。不过这几个月的数据也会受到交易的具体房子类型，大小，户型有所影响，这里仅仅是给大家参考而已。那看完这组数据，很多人可能会问： “房子涨跌都不太明显，那还买个啥？！” 但——别急，这一波行情的关键变量还没登场。就是「美联储的降息预测」先说结论哈：现在市场几乎已经认定，美联储会在今年进行1-2次降息！ CME FedWatch 工具，这是由芝加哥商品交易所集团，提供的一个预测美国联邦基金利率变动概率的工具。这个工具显示：9月17日降息概率高达 92%以上，是今年以来最高的一次。我记得前不久7月的的那次议息会议，鲍威尔当时还是坚持老调，说“需要更多证据（Totality of the evidence）才能考虑降息。没有降息，结果 S&P 500 当天直接跳水 100 多点。但紧接着—— 8月1日公布的就业数据修正暴雷： 5月新增非农就业从 14.4 万，下修至 1.9 万，6月从 14.7 […]

房价还在下跌？真的吗？

上个月我们的市场报告讲到，西雅图的房价今年终于开始下跌了。而且根据上个月的数据，房子的库存还在增长中。所以未来几个月房价还有可能继续走低。但前两天，我们看了6月份最新的数据，发现市场居然已经开始出现了转折… 本期市场报告还是一样为大家带来6月份成交的最新的市场数据。然后现在正好也是年中了，Maggie 姐也帮大家解读一下各家机构对于2025年经济和房市的预测，也讲自己对2025年下半年市场的判断。 📊6月房市数据总览我们先来看看 King County 6月份的数据。首先我们看供应端，今年6月的上市数量还是同比去年还是增加了17%左右，但是从5月的5000来套，快速下降到了4000来套。为什么呢？我觉得有两个原因。首先自然是季节性原因。6月已经慢慢过了上市的黄金时段，该上市的房子很多都在4-5月，一年最好的时间上市了。另外一个原因，就是很多潜在卖家看到现在的房市不是很好，就先拿去出租了。我们之前看过 Redfin 的一份数据，数据里说现在超 70% 的人手里房贷利率低于 5% ，甚至超 50% 的人利率低于 4% 。加上这些人当初买房时房价本就不算高，这么一来，房贷压力小。除非他们失业了或者要换房，不然压根没必要急着把房子卖出去。另外我们可以看到6月份的新挂牌数量是4,100多套，成交数量是2,400多套。那照理说应该会有1,500套左右的新增加库存。那实际上我们看数据。6月份的在售房产数量只比5月份多了100多套，基本上没有什么增长。那剩下的房子去哪里了？大多数应该就是房东回收，拿去做出租房了。那库存不怎么增加，在房价上的体现就是，6月份的成交中位价和成交尺价停止了下跌，而且比5月份增加了一点。那不同的区域的情况怎么样呢？从上市数量看：6月份各地区的上市数量都比5月份有所减少。东区新挂牌 1122 套，同比大涨 28.5%。增速远超西雅图其他区域，但受市场观望情绪影响，环比 5 月有所减少。从成交量看：除了北部之外，环比5月都有缓慢上升。因为上市数量减少，加上有大量上市的房子被回收，目前这几个地区库存没有再再明显增加，库存月份维持在2.6-3.9之间，基本算是平衡市场。最后在房价上：西雅图市6月的成交价环比5月有所上升，东区，北部和难边还是比5月份微跌，但基本和去年的价格接近。我们可以看到，现在市场正在经历一个自我修复的过程：在连续几个月房源激增、价格回调之后，卖家开始做出一些改变，比如改变价格预期或者做出回收房子，部分观望买家开始重新返回市场。这么看好像市场又止住下跌了，但真的是这样吗？2025年下半年的市场会怎么变化呢？ 🌐 机构预测&个人判断过去一周里，我看了一些经济数据，也把 Redfin、Zillow、Bankrate、Fed 等机构的半年度报告都翻了一遍。首先从全国的经济层面，我们可以看到美国整体的增长正在降速，而且预期正在变得更加糟糕。 6 月底美联储把全年GDP增长从 1.7% 下调到了 1.4%。年底失业率会从 4.4%调整成了4.5%，6 月新增就业虽超预期，但整体招聘持续放慢。而且通胀的风险还在增加：PCE（个人消费指数通胀率）预期从3月份的2.7上升到了3.0。美联储主席也在最新听证会上明确说在——“降息前要看到通胀连续回落”。我的理解就是，因为预期变差，央行今年也不敢急着放水了，高利率会继续维持一段时间，我也听一些lender说今年很有可能就不降息了。买房成本降不下来，市场自然还会沉静一段时间。另外全美经济的放缓以及高利率也让很多机构下调了房价预期。比如，在Redfin在最新的一起市场预测中，预计今年抵押贷款利率将维持在7% 左右的高位，到2025年底，美国房价将下跌1%。这两个因素也对西雅图本地的经济和就业，也有不小的影响。 […]

西雅图房价终于开始下跌了！

我们上个月的市场报告就说哈，房价之所以没有下降，是因为我们现在房价的计算方式是按Close的房子来算的。如果市场上还有大量没有成交的房子，要等到他们Close 之后就会在数据上体现出价格的下跌。那我这周在看数据的时候就发现哈，西雅图的房价，在5月份终于出现了普遍性的下跌。今天这期市场报告Maggie姐，就带大家看看到底西雅图的房价跌了多少，以及后续还有多少下跌的空间。最后我们还是会给买家和卖家一些实用的建议。 📊西雅图5月房地产数据解读首先，我们还是先来看市场数据。那根据2025年5月份最新的市场数据，King County 的房产成交中位价是$86万，同比去年下降了1.8%。平均尺价是$548，同比去年下降了1.1%。如果我们看前几年的数据，其实能看到，一般4月到5月房价还是有一个上升的，但是今年5月反而比4月的成交价降低了一些。这也是今年的数据中第一次出现普遍性的下跌。我们再来看看市场竞争程度，可以看到5月份的上市时间达到了23天，每个上市的房子只有会有5次左右的showing。这些数据都是最近5年来的最差的数据。可以说现在大西雅图的市场，现在已经是降到了最近5年来的冰点。最后，我们再看库存。5月份King County的上市数量是5,166套，但Pending数量只有2,739套，这就是说库存还会继续上升。现在整个King County的库存月份已经上升到了3.5个月，已经接近了平衡市场。如果，我们把大西雅图分成东西南北四个区域。可以看到四个地区的房产成交中位价都有所下降，其中东区跟北部下跌最多。库存方面，东区的库存增加最多，同比去年翻倍。北部也增加了77%的库存。西雅图市跟南部的库存增加相对比较少，可能是本来他们的库存就挺多的。按照库存月份来看的话，西雅图现在的库存数量是最多的，达到了3.9个月，然后是东区3.5个月，然后是南部2.8个月，北部2.5个月。从上面的数据我们不难看出，西雅图的房价为什么会下跌？首先就是库存的激增。现在其实有很多卖家认为房价的高点已经过了，或者觉得房价可能还会再增长一点，但是很难达到在像过去10年的增长速度。所以他们都选择在今年上市他们的房子，用来做其他的一些投资。我们今年做了很多listing，有不少都是这样的客户。另外一个原因就是买家的观望。前段时间因为川普加关税等一系列政策，也引起了股市的波动，很多大厂的股票下跌了10%到20%，我们一些客户都决定缓缓再看房。还有上个月微软裁员6,000人，听说这个月又要裁几百人。那这些被裁人可能就要卖掉自己之前买的房子啦。没被裁的人也会觉得：“哎，最近裁员潮又要开始了，工作可能不保。” 就不敢在买房了。那之后房价还会继续跌吗？跌到什么时候是底呢？我觉得会的。短期内，比如未来半年到一年，西雅图的房价大概率会继续“缓跌”或者“横盘”。前面我们说到5月份的上市数量是5,166套，但成交数量只有2,739套。那这样带来的结果就是，整个西雅图的库存还会继续增长。再加上我们之前说的，市场上还有大量，卖不出去的房子。如果库存继续增加，这些房子可能会继续降价。所以，下个月的成交价格估计会更低。那Zillow最近也预测了西雅图房价的下跌，在他们 4月份最新的预测中，预计全美房价会在未来12个月下跌0.9%，西雅图地区在未来12个月会下跌2.7%。 Redfin 最新的一次报告中也说到，现在整个美国的卖家比买家多50万，这是2013年以来最高的一次。西雅图现在的卖家比买家多了10%左右，根据他们的标准，西雅图也已经进入了买家市场。当然从长期来看，比如未来5-10年，我觉得西雅图房价其实很难崩盘。虽然现在全美的经济确实面临一定压力。比如今年第一季度，美国实际GDP同比下降了0.2%，这是自2022年以来首次出现季度负增长，如果再多一个季度负增长，就会被认为是经济衰退。但从经济数据来看，这次更像一次能实现“软着陆”的衰退，而不是2008年那样的金融危机。那从历史数据看，如果经济能够“软着陆”，房价都是比较稳定的，而不会出现暴跌。另外从西雅图本地看，大西雅图地区人口还是有不错的增长。2023年到2024年西雅图人口增加了1.6%。根据普吉特湾地区委员会的预测，预计到2050年，西雅图市人口将会从现在的70多万增加到超过100万人，大西雅图地区的人口将从目前的约400万增长到580万，增加180万人。而且西雅图目前的住房供应还没跟上人口增长的步伐。根据《西雅图时报》的报道，西雅图大都会区现在面临约7万多套住房的短缺，占总住房存量的4.2%。再加上地理环境限制，西雅图本身很多水路，坡度也比较大哈。这些限制也大西雅图的土地供应相对稀缺，短期内房子很难大量增加。所以我认为虽然西雅图已经进入了平衡或者买家市场，但考虑到人口还在继续增长、住房暂时短缺，加上土地供应限制等因素。未来5-10年来看，西雅图的房价还是比较稳的。当然这个房价增长速度肯定没有过去十年的水平了。最后还是给买家和卖家的建议。如果你是刚需买家：现在其实是房子比较多，议价机会也比较多的时间段！如果你看到满意的房子，但觉得价格太高，你可以趁着现在市场比较冷，让你的经纪去砍砍价，说不定就能拿下。我们最近也是帮几个客户砍价拿下他们理想的房子。上个月，我们团队的Ivy帮客户砍价拿下了一套Woodinville的经典独栋，拿到了27,500的credit。最近我们又帮客户砍价$2.5万拿下一套Kirkland，Rose Hill的独栋别墅。如果你不着急，觉得房价还会继续下跌，其实可以等等看。但要注意的是，因为大部分卖家都会在4-6月把房子上市，所以6-8月，其实市场上有比较多好房子可以选。而过了8月份呢，市场上就剩下一些被人挑剩下的房子了。这就是看你的选择。如果你是卖家：其实好的房子，只要价格合适，还是比较容易卖出的，比如我们之前上市的sammamish的90年代经典美式风格。这套房子位于北sammamish，学区满分，我们220万上市，最后还加了10万卖出。不过，就像我前面说的，现在库存还在继续增加，竞争也会更加激烈。只有准备完善，价格合适的房子才能卖出。如果房子本身就有一些问题，还想卖出2022年那种高价的心理，就要做好房子长期滞留的准备了。那今天的市场报告就到这里啦！你怎么看这波房价下跌？你觉得西雅图房价还会继续跌多少呢？

经济危机真的来了？！现在还要不要买房？

最近美国经济分析局（BEA）发布了最新的经济数据，美国2025年第一季度GDP出现了0.3%的负增长！这也是自2022年以来的首次经济收缩。虽然只是一个季度的负增长，但在经济学上，它是非常重要的“黄色预警灯”。如果第二季度继续下降，美国经济就会正式进入衰退期。所以很多身边的朋友还有客户就问Maggie姐说“经济衰退都快来了，我现在还要买房吗？或者我现在要卖房吗？” 今天的市场报告，我会结合美国的经济数据和大西雅图地区4月份的房产数据，给大家分析未来房价可能的走势，希望对西雅图买家有所帮助。西雅图房地产数据按照惯例。我们先快速过一下4月份西雅图的房地产数据。先看上市和成交数据。4月份，整个King County有10,491套新挂牌房源，比去年增加了18%。其中东区增加得最多，新增挂牌比去年多了43%。4月大西雅图成交6763套房，和去年差不多。但东区明显变冷，成交量下降15%，但其他区域都略有增长。然后是库存数据。今年春季，西雅图的房源库存出现了明显上涨。4月份King County的在售房源数量相比去年同期激增了大概50%！可以说是“春季库存的大爆发”！从不同区域看，东区跟北部的库存数量增长最多，同比去年翻了一倍。现在King County的库存月数上升到了2.3个月。其中西雅图上升到了3.2个月，东区上升到2.8个月。一般我们认为库存月数4-6个月是平均水平。这说明着目前西雅图卖家优势在明显缩小，但还没有完全进入平衡市场或者买家市场。那房价呢？很多人担心房源增加会导致房价下跌。目前来看房价依然比较稳健，并没有出现崩盘迹象。根据4月份的数据，大西雅图地区4月房产成交中位价和去年基本持平，微增1.2%，尺价同比上升3.2%。但我认为哈，之所以库存这么多，但房价没有下降。原因是我们现在的房价计算方式是按照 close 的房子来计算的，那市场上还有大量滞留，没有成交的房子，如果长期卖不出去，很有可能就会降价出售，最后在数据上体现出价格下跌。总的来说，目前大西雅图库存激增，正在向平衡市场转化。其中东区变化最明显，库存数量翻倍，成交数量也下降了15%，每年东区抢房的现象，在今年应该不会出现那么多了。历史经济衰退与房价：经济衰退≠房价崩盘那回到开头的问题。很多人一听到“经济衰退”就立刻联想到2008年那样，房价暴跌的场景，于是产生恐慌情绪。但实际上，在美国最近六次经济衰退中，除了2008年那次金融危机导致房价大跌接近20%以外，其他衰退期房价基本都保持上涨或只是轻微下跌。而且今天的市场跟2008年有很大不同：首先2008年之后贷款标准就变得更严格了，买家的资质更好，房屋供给也没有严重过剩，反而还不太够。根据华州政府的数据，华州目前面临严重的住房短缺问题，预计到2044年，华州需要新增超过110万套住房，用来满足人口增长和现有住房需求。这也是为什么现在西雅图到处都在推动1110法案，来增加房地产密度。美国目前的就业市场也相对稳健。根据最新的数据，全美4月新增非农就业17.7万人，远超市场预期，失业率维持在4.2%的低位。华盛顿州3月失业率为4.4%，与上月持平。这说明大多数人都有稳定收入。所以目前大部分买家不会因为经济下滑或者股票下跌而完全退出市场。而且还有很重要的一点是，贷款利率预期下降。为了对抗通胀，美联储过去2年大幅提升了利率。现在的30年期房贷利率大约稳定在6%-7%的高位，利率基本已经没有多少上升空间了。虽然美联储在最近一次议息会议按兵不动。但很多市场分析人士预测，今年底或明年美联储可能开始小幅降息，用来缓解高利率对经济的压力。一旦进入降息周期，房贷利率也很有可能随之下行，刺激房地产市场。最后呢，就是房地产的本身的抗跌属性。股市往往对经济衰退反应剧烈、波动更大，可能会迅速下跌然后快速反弹；而房地产通常比较“钝”，下跌幅度较小而且滞后。房产作为一种相对抗跌的资产，在经济不确定时期往往比股票更稳健。当然在西雅图，股市也会影响房价，因为现在西雅图，特别是东区的主力买家是这些大厂员工，股市也会影响到房地产市场。4月份东区房产交易量的下降，也跟最近股市的波动有不小的关系。但整体看下来，我个人的观点是比较理性乐观的：我觉得房价在未来几个月，一年两年内有可能会微跌。但是即使出现经济衰退，也不大可能出现房价跳水近20%的情况。为了让大家买房才说房价不会跌？看到这里肯定有很多弹幕和评论就要说。 Maggie姐你这个黑心经纪人说了这么多，不就是想骗大家赶紧买房吗？但我真的是这么想的，所以才会这么说的，没有必要骗大家，毕竟我还想在房地产这行干到80岁。巴菲特说这么一句话，”别人恐惧时我贪婪“，这句话虽然是对股市说的，但是对房地产市场也有一定的适用性。我觉得现在大家都在观望，市场变慢，买家有更多的议价权。如果你有比较不错的财务状况，反而是能买到好房子的时期。我们的小助理，一开始就是想买房才找到的我。在我这里工作以后也一直在看房，最近大家都不抢房。她反而看到了自己的梦中情房，价格在预算内，一套带湖景，带网球场的房子。我自己也是，我其实在前面几年都没有买新的房子，一方面是我们自己本身已经投资了好几套房子，想分散一下投资。另外一方面也是觉得西雅图，特别是东区价格还挺高的，单纯作为投资的话，现金流太差。但是在去年市场比较差的时候，我买下了自己最近几年来的一个投资，一套Redmond的独栋别墅。这本来我给客户推荐的一套房子，当时因为卖家急着卖房，价格也已经低于市场价不少了。但最后因为客户担心他的财务状况，所以没有下手，我就觉得这也太可惜了，所以最后自己掏钱把这套房子买了下来。目前我的对这套房子的规划是，把这套老破小拆了后重建成四套小房。当然目前这些都还在规划中，也要看今年政府对1110法案的具体规定。之后如果要重建的话，我也会给大家拍一个系列的视频。另外房地产确实可以给家里的税务带来很多的优惠，所以我今年也想趁着这个市场波动的时候，再入手一套比较好的独栋别墅。当前市场下的买房策略最后我还是想给有买家朋友讲几个老生常谈，但是实用的建议：第一是多看房：利用现在库存增加的机会，多去实地看房。不用像以前那样匆忙决策，可以货比三家。大家从看房过程中也可以训练自己的眼光，了解不同房子的优劣。说不定你就能找到，价格低于市场、但是被别人忽略的“好房子”。第二是关注利率：很多人看到Freddie Mac这么高的利率，就直接放弃了，但其实Freddie Mac只是参考数据，你的个人贷款利率不一定那么高。我们上次开讲座，我们说到最近实际利率已经降了一些了，我们最近买房的客户Jumbo loan能拿到5.125%左右。很多人就说：“我怎么不知道，你是哪个lender？我也要问问！”。有时候贷款利率变化就是突然发生的，所以要多和你的经纪和贷款顾问沟通，看有没有锁定低利率的机会。第三是理性谈判：在现在买方相对有利的市场下，千万不要不好意思砍价！很多卖家在卖房子的时候总是想要卖出高价的，所以很多上市的房子会略高于最近的市场价。但在市场放了几周没人出价之后，就会被市场教育。这个时候合理在价格上小刀一下，或者要求卖家承担部分过户费用，或者提前维修房屋。他很可能就会同意。最后是预算准备：在现在经济环境不确定的情况下，更要做好财务规划。我从来都不建议连吃饭钱都不留，掏空存款极限买房。你至少要预留出6-12个月的紧急备用金，确保这两年经济波动，你也有能力按时还贷、支付房屋持有成本。以上这些都是我真心的建议。好了，今天就聊这么多啦！你觉得今年经济衰退会不会真正到来呢？欢迎在评论区留下你的看法，我们一起来讨论！我们下一篇文章再见！

西雅图抛售潮？东区房价要崩？真相来了！

最近在小红书上有很多帖子说：“西雅图东区现在房子越来越多了”，还有不少人发帖说“西雅图房地产正在“崩盘”中”。那到底是怎么一回事呢？ 3月份开始上市的房子真的是越来越多，我们也是久违的感觉到，房子一个接着一个，都快看不过来了。那西雅图是不是真的出现了抛售潮，房价会不会像传言那样崩盘？今天市场报告我就带大家看一下3月份的市场数据，看看究竟发生了什么事？！数据回顾📈 首先，我们来看一下2025年3月西雅图地区的最新数据。从房价看： 3月King County 房产成交中位数是85.9万美元，同比上涨1.7%；东区（Eastside）的中位价超过了150万美元，同比上涨4.0%。按尺价算，King County 为552美元，同比微增0.9%；东区约698美元，上涨4.2%。我们可以看到东区涨幅略高于西雅图平均水平。从供需关系看： 3月King County新增挂牌房屋为3638套，同比增加了24%；东区980套，同比增加了25.5%。成交量同样有所回升：King County 3月成交2649套住宅，同比增加了13.8%；东区成交695套，同比增长9%。从上面的数据我们可以看出，今年的上市数量相对去年确实增加了很多。因为上市数量的增加，今年买家的活跃度也有所提高。但是卖家的增量还是比买家的增量要多得多。所以在库存上，我们可以看到今年3月份 king county 的在售房产数量，也就是库存数量为4,539套，同比增加了接近50%。而东区的库存数量也超过了1,000套。同比暴增了超过80%。这也是为什么大家开始说“西雅图的抛售潮开始啦！”“房地产终于要开始崩盘了！” 但事实真的是这样吗？西雅图的”抛售潮“真的来了吗？原因分析🧐 要想知道房地产会不会崩盘，我们得分别看一下供需两端，了解为什么今年库存会增加这么多？先说供应端：今年开春以来，我们团队已接到，超过50个卖房的咨询，要知道去年一整年。我们也才上市了二三十套房子。有这么多人卖房，我们也进行了一个简单的调查，发现今年卖房主要有下面几个原因：首先，目前需求最多的投资房东正在回笼资金。很多房东他们在前几年就已经换房了，但是一直留着前面一套房在手里出租，今年感觉价格也还不错，对未来房价的涨幅也不太看好，毕竟年涨10%以上的时代已经过去了。于是就把房子卖掉，用来做其他投资，或者还自己现在房子的贷款。还有很多人，趁着前几年利率低的时候买了投资房。那这几年房价上升，也带动了抵税和保险的成本。而这几年租金的增长速度比较慢，整体的租金回报率反而下降了，于是就趁着现在卖房。那这种投资房出售后，如果不再投资回房地产，对市场来说就是单纯增加供应，可能会让房价下跌。除了投资房，另外还有很多想要换房的人。他们中很多人在过去两年就有换房的打算了，但一直没动手。为什么呢？因为过去两年利率太高了，再加上东区的库存有少、一直找不到合适的房子，所以也一直拖着没换。那今年春天，就完全不一样了。房源一下子多了这么多。大家一看，机会来了——终于能找到合适的房子，就开始行动起来。那，大部分人换房还是要从小房子换到更好的房子，所以他们一般会先卖再买，确保资金衔接上，不会出问题，所以目前只看到大量的房子上市。这种“先卖后买”的行为，其实不会引发所谓的房地产崩盘。因为他们卖掉旧房之后还得买新房，属于市场内的正常置换。而且在大部分情况下，这类客户卖的是价格相对低的旧房，买的是更贵的新房，反而会拉高成交均价，让市场价格看起来更高。那再说需求端：今年春天我们可以明显感觉到，一月份的时候大家都在拼命买房，抢房。但二月份买家突然一下子减少了很多。大环境方面，因为科技行业自去年起陆续裁员，微软、亚马逊等公司都缩减了员工，所以很多潜在买家，他们的收入预期也受到影响，想要再等等。而且二月份股票下跌，也让一些买家更谨慎。同时美联储3月还是维持利率不降，这也意味着房贷利率短期内不会明显回落。所以虽然上市房产增加了接近25%，但成交数量只增加10%左右，导致库存继续增加。那回到开头的问题：房源增加、会引发西雅图，特别是东区房价“崩盘”吗？我觉得：短期内出现房价暴跌的概率很低。现在市场虽然有所降温，但远没到崩盘失控的程度：首先，我们从客观的数据看，西雅图和东区的供需依然非常紧俏。目前king county和东区的库存月数（Months of Supply）只有2个月左右，而我们一般认为正常供需平衡水平应在4-6个月左右。从历史数据来看，现在的房产库存数量，相当于19年，20左右的水平，但还没有达到过剩的地步。再加上西雅图地区人口仍在增长，住房需求长期存在支撑。所以，即使挂牌增加，只要库存保持在目前区间，房价就难以出现断崖式下跌。所以我们可以看到，哪怕3月份库存大量增加，大西雅图和东区的房价还是微涨了一些。第二，西雅图的房东资产情况也是比较好的。截至2024年12月，全美房贷拖欠率（逾期30天或以上，包括止赎）为3.1%，而西雅图地区的房贷拖欠率只有1.2%，在全国范围内属于较低水平。大部分房东在经过前些年房价上涨之后，普遍有不少房屋净值，就算房价稍有回调也不至于“资不抵债”，必须卖房。换句话说，西雅图觉大部分房东并没有陷入还不起房贷的困境，市场不存在连环法拍抛售的隐患。第三，西雅图的买家的质量也很好。根据Redfin的数据，2024年2月，西雅图地区买家的中位数首付金额达到165,400美元，同比增加了31% 。这些数据也反映出西雅图买家其实还是有比较高的收入和首付能力的，财务状况也比较稳健。前面我们说到，因为年初裁员，股票，库存问题，很多潜在买家都暂停了买房。但是这些买家需求只是被延迟了，而不是消失了。大家只是想要等就业稳定，股票回升，利率下降，或者房价下降一点之后再买房而已。总的来说，目前西雅图房市虽然比前两年降温了，但并不具备崩盘的基础条件。首先库存水平仍然属偏低区间、买卖双方财务状况健康、核心区域刚需也算强劲，这些因素都在支撑房价的底线。当然如果你问我库存还会不会继续增加：我觉得会的，因为目前来看市场的供应量还是大于需求量。但如果你问我房价会不会崩盘？我觉得短期内房价可能小幅波动或技术性回调，但更可能维持稳定或缓慢上涨，而不会大起大落。买卖建议💬 面对现在的市场，不管是买房还是卖房，都需要有策略地行动。所以Maggie姐给不同类型的朋友提几点建议：如果你是第一次买房：现在市场上房源选择比前两年多，议价空间也更大。建议您先取得贷款预批准信，锁定可接受的利率区间，然后积极看房挑选。遇到合适的房源可以理性出价，不用像之前那样盲目加价抢房。当然你一定要计算好自己的月供支出，保证月供在可承受范围内，毕竟利率短期内可能不会下降。之后的库存增加，房子的选择会相对较多，如果遇到非常合适的自住房，可以尝试下个offer。如果你是要换房： […]

视频 | 开年就抢房，今年又是抢房的一年吗？

2025 年一开春，西雅图的房地产市场就热闹非凡🔥
我们团队迎来了大量客户咨询，不少客户趁着今年开春，1月份就买到了自己心仪的房子。甚至有不少房子开始出现了跟前两年一样的抢房现象💥
那今年后面的房市究竟会怎样呢？大家还需要经历跟前几年一样的抢房热潮吗？今天，我就带大家一起回顾 2025 年 1 月份的市场数据，从不同地区来分析今年的房地产市场情况。

如果你对大西雅图地区的房地产感兴趣：
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年度报告｜2023-2024年大西雅图地区房价涨跌幅排名

💬引言：结构性分化的市场 2023-2024年，大西雅图地区房价以4.8%的同比涨幅领跑全美（全国均值2.3%），但这一增长掩盖了区域间剧烈的结构性分化。以Kirkland、Newcastle为代表的东区近郊城市涨幅超20%，而远郊如North Bend和豪宅区Medina则录得两位数跌幅。这种“冰火两重天”的背后，是科技产业聚集、利率政策、通勤模式变迁等多重因素的复杂博弈。本文通过详实数据与案例，深度拆解市场分化逻辑，并预测2025年关键趋势。 🖊️方法论与数据完整性说明 ●数据来源：覆盖华州400余城市成交中位价，结合Zillow指数及本地开发商调研。 ●时间跨度：2023年11月对比2024年11月。 ●核心指标：房价同比涨幅/跌幅、地理位置、社区属性、学区评分、交通便利性等。 📈 房价涨幅前五城市分析「2023-2024年房价涨幅Top 5 」 ⚙️深度驱动因素拆解 1.Kirkland：科技与政策的双重引擎 ●就业锚点：谷歌、微软分部提供高收入岗位，吸引科技从业者就近居住。 ●政策催化：2025年King County分区新政允许地块开发密度提升（如独栋改联排），直接推高地价预期。以98034片区为例，新政后地块溢价率预估达15%-20%。 ●社区升级：waterfront改造、公园与商业配套完善，增强长期居住吸引力。 2.Newcastle：Bellevue外溢需求的核心承接者 ●区位不可替代性：位于Bellevue与Renton之间，10分钟通勤至Bellevue核心区，但房价较Bellevue低20%-30%。 ●自然景观溢价：Coal Creek自然保护区的生态资源，支撑高端改善需求。 3.Bothell East与Kenmore：性价比与开发红利的协同效应 ●新房供给冲击：Lennar、MainVue等开发商以150万美元均价提供3000平方英尺新房，对比Bellevue同价位老旧社区（通常仅2000平方英尺），性价比优势显著。 ●交通网络优化：405号公路扩建工程缩短通勤时间，激活北郊潜力。 4.Mill Creek East：社区规划与学区的双重溢价 ●新房供应驱动价值提升：Mill Creek East 的社区以2000年后新建住宅为主，性价比优势显著。2024年新房成交占比达45%，直接拉动中位价上涨21.31%。 ●Northshore学区的刚性需求：所属Northshore学区（Test Score 9-10分）覆盖全年龄段优质教育资源，吸引家庭购房者。数据显示，学区房溢价率高达18%-22%，成为房价上涨的核心支撑。 📊房价跌幅前五城市分析「2023-2024年房价跌幅Top 5」 🔬下跌逻辑的多维透视 1.远郊空心化：North Bend与Woodway的“双杀” ●North Bend：依赖旅游经济，缺乏本地就业，RTO后通勤成本占比家庭收入飙升至15%，中位价从108万暴跌至84.1万，跌幅22.13%。 ●Woodway：单通道依赖（I-5）导致高峰拥堵，叠加高利率下豪宅流动性枯竭，中位价从280.1万跌至189.1万，跌幅17.81%。 2.供需错配：North Puyallup的过度开发后遗症 ●2021-2022年集中开发低密度独栋，2024年库存去化周期长达9个月（健康市场为3-4个月），中位价从52.9万跌至46.8万，跌幅11.52%。 3.治安与学区：Boulevard Park与Ames Lake的隐性风险 […]

2025年，西雅图最具潜力的5个地区！

在全球多数地区房价变动各有不同之时，西雅图的房地产市场也有着自己的发展动态。今天，就来带大家深入了解2025年西雅图最具潜力的5大地区。在开始前先简单说明下筛选依据，我们用「Math+Art」的房市从“地理位置”“经济数据”“房产数据”以及“政策和开发机会”这几个维度出发，为大家筛选出 2025 年西雅图最具潜力的 5 大地区。话不多说，直接看看是哪5个潜力地区吧！ 📌雷德蒙德（Redmond）：科技引擎带动的价值高地雷德蒙德位于西雅图东区，是“BRK”区域的关键部分，更是微软总部的所在地。其交通优势明显，半小时内即可到西雅图或东区各大市中心。受东区科技产业蓬勃发展的影响，雷德蒙德成为众多科技公司员工和高收入家庭的心仪之选。人口数据房产数据人口增长家庭收入中位数房价中位数过去3年房价涨幅 DOM MoS 12.59% $162,099 $1,239,500 22.02% 12 天 1.2个月 🌟其他优势 2025年连接Marymoor Village和雷德蒙德市中心的轻轨将开通，微软的17栋办公楼和四层地下停车场也将完工。此外，政策与开发方面也有诸多利好。雷德蒙德市还将全面更新土地使用和分区法规（zoning），旨在提升住宅区密度和灵活性，鼓励小型住宅（如 cottage、townhouse、ADU 等）和多户住宅开发。这一改变为房地产市场带来了更多机遇。 📌米尔克里克东（Mill Creek East）：北部新兴的潜力之星米尔克里克东位于西雅图北部，在博塞尔北边。到西雅图市中心和东区的谷歌等科技公司车程均为30分钟左右。这里大部分社区建于2000年以后，社区环境优良，加上Northshore学区的吸引力，越来越多的年轻家庭选择定居在这里。人口数据房产数据人口增长家庭收入中位数房价中位数过去3年房价涨幅 DOM MoS 9.16% $183,466 $1,126,167 36% 10 天 0.72个月 🌟其他优势政策与开发机会上，米尔克里克地区进行了新的分区政策调整，如增加住宅密度、推行商住一体模式。当地保留的老独栋住宅和大地块，为土地拆分和开发提供了空间，购买老房子翻新或分地开发，有望打造更高密度的住宅区。 📌北林伍德（North Lynnwood）：性价比突出的价值洼地北林伍德位于西雅图北部、林伍德北部，到西雅图市区车程约25 – […]

视频 | 2025年，西雅图最具潜力的5大地区！

之前直播的时候有人问我，说，“Maggie姐，我们都知道BRK好，98004更好，但是好的地方现在价格已经很高了，我们也买不起。还有哪些地方，价格在100万左右，最好在100万以下，以后还有升值潜力的地区呢？
那今天，我给大家推荐5个用“Math+Art”的方式，从“地理位置”、“经济数据”、“房产数据”，以及“政策和开发机会”，这几个维度出发，筛选出了“2025年西雅图地区5个最具潜力的地区”。
让我们一起来看看具体的地区吧！