视频 | 西雅图5大房价下跌城市！
在过去一年，整个美国还有西雅图的房产市场都表现出了不错的复苏迹象。根据 Zillow 的房产价值指数，2023 年 11 月到 2024 年 11 月期间，全国房价同比增长了 2.3%，其中大西雅图地区增长了4.8%。我们自己团队，也根据2023年和2024年的房产成交中位数，统计出了华州400多个城市在过去一年的涨跌。
今天的视频，Maggie姐就带大家了解大西雅图地区 5个房价上涨最快的城市，和5个房价下跌最厉害的城市，并分析其中上涨和下跌的原因，最后给大家一些2025年买卖房的建议。
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– 在西雅图，40岁年入2百万是怎样的体验？：https://youtu.be/XiH9TAyfBg0
– 美西地产圆桌：https://youtu.be/QOS_4ibdYro
– 美国房地产经纪人住什么样的房子：https://youtu.be/WWkIqj0dZes
🏘️西雅图城市介绍系列：
– 西雅图（Seattle）城市介绍：https://youtu.be/Vu9HNhPkx7A
– 贝尔维尤（Bellevue）城市介绍：https://youtu.be/nZEMOBEHkkM
– 柯克兰（Kirkland）城市介绍：https://youtu.be/WL66Q5BEDN4
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视频 | 2025年，西雅图房价会崩盘吗？
现在也到年底了，我们来聊一个大家都关心的问题：2025年，西雅图房价会不会崩盘？
其实这个话题在过去几年经常被拿出来讨论。有一部分观众是坚实的房价崩盘论支持者，另一部分则是觉得房价不会那么容易下跌。
那我还是会结合最新的数据、一些机构的预测报告，还有我自己在房地产行业里面的亲身体会，聊聊这个话题！
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川普重返白宫，房价会疯涨吗？| 西雅图11月市场报告
努力做事，实在做人，大家好，我是Maggie。 今天我们不得不聊一个轰动全球的“重磅新闻”，就是川普再度当选美国总统！ 这次选举不仅让全球的经济市场重新洗牌，比如选举结果公布的当天，道琼斯指数一度上涨2.8%，而比特币也突破了75,000美元的历史新高。那么，川普重返白宫会对西雅图的房市带来哪些影响？我们会看到利率下降，还是房价飙升吗？在今天视频里，我们将深度分析川普上台后可能会实施的一些政策，以及买家和卖家该如何应对。 所以，如果你正在考虑买房、卖房或投资房地产，绝对不容错过今天这期内容！ 10月西雅图房地产市场数据 开头我们还是先看一下西雅图10月份市场的数据。其实在过去的10月，由于大选的临近，利率可以说是直线飙升，30年固定利率从9月26号的6.08%上升到了接近7%。“但是”，房价和成交数量反而有所上升。 2.1 从房价趋势看。10月份大西雅图住宅的中位数房价为$96.5万，相比9月份的$96万，房价略有上涨，增幅为0.56%。相较于去年同期，10月的房价同比上涨了8.5%。公寓市场方面，10月房价中位数为56万，相比9月基本保持不变。 2.2 从成交量和挂牌时间看。10月份的住宅待定成交量，也就是pending sale，为1,608套，9月份为1,412套，增加了13.9%。公寓成交量为3,20套，而9月份为2,87套，增加了11.5%。市场交易有明显增加。 住宅的平均挂牌时间从9月份的23天增加到10月份的25天。这是随着年底到来属于正常现象。 2.3 从库存情况看。10月份西雅图的活跃住宅房源数量为2,888套，同比增加了27.3%，而比起9月份环比下降11.8%。公寓方面，10月的活跃房源为1,713套，相较于9月的1,734套，略有下降。 住宅的供应月数（Month of supply）从9月份的2.2个月减少到10月份的1.9个月。公寓的供应月数则从9月的3.9个月下降到10月的3.5个月。 我们都说金9银10。虽然在过去一个月利率有所上升，但西雅图的房地产市场，还是在秋季表现出强劲的需求。特别是独栋的市场，不管是价格，还是成交量都有明显上升。 那么在川普上台以后，会对市场造成什么影响呢？ 我们在研究了一些专家的说法和数据之后，觉得在房贷利率、房价、以及房地产开发法规都会有一些具体的变化。 首先，房贷利率会短期上升，并保持在较高水平。 其实在川普当选后的短短几天里，美国10年期国债收益率就大幅上升约20个基点，由于抵押贷款利率往往跟10 年期国债相关，而不是美联储的基准利率哈，这也导致30年期固定抵押贷款利率“迅速攀升”。截至2024年11月7日，30年期固定抵押贷款利率已达到6.79%，属于今年里的较高水平。 市场的看法是，川普的政策虽然会促进经济增长，但也会增加政府的“财政赤字”，从而带来更高的“通胀”和“利率”。特别是对于首次购房者和中等收入人群而言，未来购房难度将加大，因为川普的政策明显对高收入人群和现有房主更友好。 全国房地产经纪人协会的 Lawrence Yun 也说到，“即便美联储正在下调短期利率，但如果财政赤字的预期没有改善，房贷利率还会在短期内“进一步上升”。” 就在这周四，美联储正式下调了0.25%的基准利率，这也是今年的第二次降息，但是房贷利率却没有明显下降，也印证了上面的说法。 第二，房产的建筑价格和售价可能会进一步上涨 其实在川普在上一任时就提到，要对进口商品增加关税，这个政策可能会大幅增加建房的成本，导致房价上涨。 全美住宅建筑商协会（NAHB）提到，川普在担任上届总统时，就要求对运往美国的加拿大木材征收关税，在拜登政府执政期间这个关税也一直存在，这导致美国新建住宅的平均成本，上升了约 1.4 万美元。 另外NAHB的首席执行官Jim Tobin也说到，除了木材外，其他一些因素也推高了建房成本，比如可开发土地和劳动力的短缺，其他建筑材料成本上涨等等。 川普再次当选后，计划实施美国历史上“最大规模”的非法移民驱逐行动。他认为就是这些非法移民增加了房租和房价，让美国人住不起房子。解决了非法移民，就解决了住房问题。 但是，很多专家并不支持这个观点。首先，从建筑行业的角度来看，移民是推动美国住宅建设的重要劳动力之一。根据Realtor.com 高级经济学家Ralph McLaughlin的数据，有三分之一的住宅建筑工人是外籍移民。如果川普实施这次驱逐行动，建筑行业将面临严重的“劳动力短缺”，导致建筑成本大幅上升，进一步加剧新房供应的不足。直接的后果，反而是推高房价和租金。 另外，大规模驱逐非法移民不仅对建筑行业造成威胁，还可能对整体经济产生影响。LendingTree高级经济学家Jacob Channel说，虽然减少非法移民可能会在短期内释放部分住房供给，但其对整体经济的负面影响将是灾难性的。大规模驱逐行动可能导致劳动力市场紧缩，进而减少消费支出，降低整体经济增长速度。这将不仅会对经济，也会对房地产市场的长期稳定性造成不可逆转的损害。 第三，建筑法规和监管将会被缩减。 在9月的纽约经济俱乐部演讲中，川普说到，目前的法规和监管成本占到新房整体价格的30%，而他的目标是把这个成本降低一半！当然，根据美国全国房屋建筑商协会（NAHB）的数据，土地开发和许可费用其实只占新房成本的7.4%，加上管理费5.1%，远远没有30%那么高，但大部分建商还是表示很开心。毕竟在拜登总统执政的过去四年中，监管压力不断增加。如果在川普总统执政期间，能够降低监管力度的话，应该会刺激新房的建设。 除了直接削减建筑法规成本，市场预测川普还可能放松对房产贷款市场的监管。但经济学家们也警告说，过度放松监管可能导致房地产市场过热，尤其是在缺乏有效监控的情况下，可能引发新的房地产泡沫。毕竟2008年的次贷危机就是由于对贷款监管过于宽松导致的。 第四，就是川普可能会继续执行他的“机会区计划”。 所谓的机会区，就是川普的《2017 年减税与就业法案》里提到的，允许公司或个人在指定的低收入地区投资，以换取一定的税收优惠，比如推迟缴纳资本利得税等等。川普说：“这将是有史以来最伟大的、真正为小企业创造就业机会的计划之一。我们将开放我们的国家，以低廉的价格建造房屋，这样不仅能促进经济，而且年轻人就能买得起房。 经济学家也普遍支持这一想法。认为这是促进新房建设的一种方式。当然这些”机会区“大多位于铁锈地带或者西部，南部的偏远地区，而不是人口密集的城市周边 。对西雅图地区的帮助应该不大。 在上面这些政策里，我个人比较支持减少监管法规和他的机会区计划，但是在加关税以及驱逐移民这两点上就不太认可，毕竟这还是会增加更多的建房成本，也会导致房价过高。川普的政策如果得到有效实施，可能带来短期的市场刺激和经济增长，房地产价格也会有所上升。但长期来看，这些政策也有扩大财政赤字和增加通胀的风险。最后这个财政赤字和泡沫又会由谁来买单呢？ 给买家和投资者的建议 最后我们还是想了一些建议给大家。 第一是抓住利率变化的时机。虽然川普再次当选后，虽然市场预期房贷利率短期上升。但如果他推动美联储进一步降息，30年贷款利率还会降到6%以下。买家们可以多关注密切关注利率走势，在下降的时机锁定利率。特别是首次买家，可以先联系好银行，这样可以随时拿到贷款预批信，在利率回调时快速出手。 第二是提前做好财务规划。虽然在川普的政策下，房价上升的概率比较大，但如果准备买房还是要提前做好财务规划，确保有足够的现金应对市场波动。现在西雅图房价比较高，并且很多人也担心年底会有大规模裁员，如果透支预算买房带来风险也会比较高。 […]
视频 | 川普重返白宫，房价会疯涨吗？| 西雅图11月市场报告
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视频 | 2024年大选怎么影响房地产市场？大选之后房价是涨是跌？
2024年总统选举的结果过几天就要公开了，很多人都好奇说，这次选举结果，到底会对房地产产生什么影响呢？
特别是过去几年房价高涨，房地产成为很多选民们关注的焦点之一，也成了川普和贺锦丽的政策之一。那么选举年对房地产市场有什么影响？选举结果出来后，房地产市场又会有什么变化？
我们也是看了一些报道和研究哈。今天的视频里，将会带大家先看看历年选举对房价的影响。然后再讲讲2024年选举的特别之处，看看川普和贺锦丽，各自的在房地产方面的政策。
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西雅图房地产市场复苏了吗？| 西雅图市场报告 | 2024年9月
随着美联储的开始降息，这个月房贷利率真是下降了不少。根据Freddiemac的数据，这周30年贷款利率已经降到了6.12%，15年贷款利率降到了5.25%。我们还有客户拿到了5%以下的贷款预批信。 那么这次降息对房地产市场到底产生了多大的影响呢？西雅图的房地产市场，是不是又要回到，前几年疯狂抢房的状况了呢？ 今天我们将通过9月份最新的市场数据，看看降息后不同城市的市场表现，以及讲讲我自己对西雅图房市未来的看法！ 市场数据回顾 首先我们先看一下大西雅图地区的整体数据，这里我们还是使用king county的数据。 根据最新NWMLS 9月的数据，King County的房产中位成交价为86.5万美元，同比上涨了11.6%。每尺平均价格为532美元。同比去年增加了6.2%。我们还可以看到9月份，king county不管是房价还是尺价，都比8月份稍微有所上升。 那受到利率下降，可能还有暑期结束的影响哈。九月份，King county房产上市数量为3631套。同比去年增加26.3%，相比8月份也增加了20%。同时，九月份房产pending的数量为2430套，同比去年增加了32.4%，也比8月份增加了20%左右。 不过目前来看，房产上市的数量，还是多于房产成交的数量，所以活跃库存数量也在继续上升，达到了5824套，同比去年增加34.4%，这也是自2020年以来最高的数字。房产供应周期从去年的2.1个月增加到了2.9个月，这是2014年，也就是接近十年以来，西雅图地区出现的最高的供应周期。 加在这里一句：当然如果我们详细看数据，我们会看到西雅图和东区的 brk，以及近郊城市之间的区别。 降息对西雅图市区的卖家影响比较大，8-9月，西雅图市区的上市数量增加了50%，9月份的房产成交数量也增加了10%。目前来看西雅图市区的上市数量，远多于交易数量，导致库存还在继续增加。所以西雅图市区的房产尺价，只比去年增加了3.6%，低于整个大西雅图地区的平均水平。 这个数据，我觉得也跟西雅图租房市场今年的表现持续低迷很有关系..根据apartment list 的最新数据，西雅图的租金中位价相对去年下降了0.7%. 我们这边很多找我们卖房的客户也是因为今年的租金收入都有所降低，租房周期变长，所以才有了卖房的打算。 东区BRK的市场还是非常紧俏。比如Bellevue，房产上市数量在降息的这一个月几乎没有变化。整个Bellevue在售房产只有300套，并且上市时间相比其他地区都要短。库存稀缺也让房价相对去年增加了6.6%” 另外我们也看了一些远郊城市的数据，我们发现Monroe，Mill Creek, Edmonds，Maple Valley，这些没有大型商业中心的远郊地区，房价增长是所有城市里面最低的。这可能也跟现在远程工作结束，要求回办公室上班有比较大的关系。 利率下降之后，房地产是否复苏？ 那回到开头的问题。利率下降以后，房地产市场是不是复苏了呢？西雅今年冬天或者明年，会不会又回到疯狂加价抢房的状况？其实不管是从全国还是从西雅图地区来看，房地产市场在9月份出现了明显的复苏迹象。 首先，根据Redfin的数据显示，待定房产成交数量，也就是pending的数量，在连续9个月的下降后，首次停止了下降。同时，看房需求环比增长了9%，达到了4月以来的最高水平。 另外，根据Optimal Blue的数据，因为30年固定利率的贷款利率下降到了6.0%左右，这是最近两年来的最低水平。房贷申请数量也在9月末上涨了10%，这意味着更多的购房者重新进入了市场。 西雅图地区我们刚刚说了，市场也有明显恢复的迹象。9月份的上市数量和待定房产交易数量都环比8月份增加了20%。 我自己也能感觉到，和7月和8月的惨淡相比，9月份降息以后市场明显恢复。我们的团队收到了更多的卖家和买家咨询，每周都有不少卖家着急上市。之前一直在看房的买家，也在拿到最新的利率后开始时下决定。 这一系列数据和迹象都证明了降息的作用，今年这个冬天的房市应该会比前两年更热闹。 至于明年夏季的情况，现在还存在变数。因为根据最新的就业数据，9月份美国新增了254,000个就业岗位，这个数据远超预期。所以美联储可能会在接下来的几次会议中，使用更加温和的降息策略。之前市场预计的是每次会议降息50个基点，现在是每次会议降息25个基点，或者每隔一场会议降息，甚至不降息。所以明年的方式，还要看看之后利率下降的速度。 另外我一直认为最终主导房地产走向的，除了我们一直津津乐道的利率和股票市场，供需关系可能才是最终判定市场走向的因素。目前以西雅图地区不断增加的库存数量，以及BRK和西雅图市区或远郊的房地产供需不匹配的情况，明年房产的走向还有很多的未知因素。不过我想可以肯定的是，今年第四季度的市场会远比去年活跃，无论是需求方还是供给方。 给买卖双方建议 每年的第四季度也是一年中买家可以淘到最好deal的时候，所以我还是想说一些买房和卖房的建议： 首先给买家的建议： 我之前看到过一个MEME对房地产试产的形容就非常形象。当利率7%的时候只有一个人在跑步，随着利率下降，就会有越来越多人加入，越来越拥挤。这一点看，房市和股市还是蛮像的。 现在的利率还不错，今年冬天相对往年会有更多上市房产和库存。我还是建议大家去咨询贷款经纪现在能拿到的利率，以及开始多看看房子，比别人快一步，多做点准备，总是没错的。 然后是给卖家的建议： 目前在大西雅图地区来说情况是这样的。西雅图市区的房产库存量很多，交易量也比较多。出手不容易，但价格相对稳定。东区的BRK，由于库存太少，如果您有房子要卖还是很容易出手的。但远郊地区的房子会有比较大风险，因为现在很多人正在回到市区或者BRK工作，如果您要卖远郊又没有大型商业区的房子，或者想要换房我会建议您早点出手。 总的来说，随着利率下降，我觉得适合买卖的时机已经到来了，大家可以尽早做准备。
美联储终于降息啦！！房价会涨吗？
千呼万唤始出来！美联储终于降息了！而且这次一降呢就是50个基点！那昨天降息消息一出啊，股市一度是强势反弹。道琼斯工业平均指数上涨375点，尽管之后是有所回落的，但整个市场情绪明显受到了调动。这对房产市场来说也是这样……
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西雅图市场报告：降息反而让房价下跌？（2024年8月）
努力做事，实在做人，大家好，我是你们的Maggie姐。 最近市场的房贷利率下降了不少，一般来说我们都会认为降息对房价是一个正向的作用，因为还款减少，大家更能买的起房，房价一般来说就会上涨。但是，房地产的事情其实没那么简单。降息也可能带来房价下跌的结果！今天的市场报告，我还是带大家先看一下西雅图的最新数据，以及我在跟一些朋友、投资人聊过之后，总结的3个房价下跌的风险。 1. 8月份西雅图的房地产市场数据 我们先来看一下8月份西雅图本地的市场情况。 不同地区的市场表现也不一样： 这些数据背后，其实反映的是市场供需的不平衡，可以说是“旱的旱死，涝的涝死”。详细的数据大家可以在下面的链接查看：https://maggiesunre.com/wp-content/uploads/2024/09/KingCounty.pdf 2. 降息对西雅图房地产价格下跌的影响分析 在8月19号的央行年度会议上，美联储主席鲍威尔说到，“调整政策的时机已经到来”。 通过这个消息，大多数机构，包括贷款机构、银行、媒体，几乎都确认了美联储，会在这个月，也就是9月18日宣布降息，而且有可能一下性下调0.5%。而且老实说，我觉得银行和贷款机构已经因为鲍威尔的这次讲话提前降息了，最新一周的30年固定贷款利率已经降到了6.35%。（） 一般来说，降息减少了买家的还宽金额，对前段时间买房的人来说，也可以去做refinance，肯定是好事。但我觉得短时间很难让房价回涨，甚至有可能是房价下跌的导火索。我跟几个金融行业的朋友聊完之后觉得有这么几个风险。 首先是经济的整体下滑。虽然降息能降低贷款成本，但如果整体经济不好，失业率增加，房价还会下跌。根据这周五美国劳工部的最新报告，2024年8月美国只新增了14.2万个就业岗位，远低于预期。而且，6月和7月的就业数据也分别下调了，总共减少了8.6万个岗位。 虽然8月的失业率从4.3%下降至4.2%，但整体就业市场表现疲软，特别是在依赖科技行业员工和人口流入支撑房价的城市，比如西雅图。买家在经济就业不确定的时候，往往会选择观望，这可能会导致房价下跌。 第二，是市场的锁定效应解除。我们之前其实讲过很多次“锁定效应”，降息之后，很多被高利率“锁住”的房主可能会决定卖房，导致市场上的房源供应量增加。特别是一些不算很核心的城市，前几年因为库存太少疯涨。如果锁定效应解除，库存增加，还会有那么多买家接手吗？我们目前可以看到已经有几个城市越来越难卖了。不过核心的BRK，交通便利的独栋，现在还是买家远多于卖家，我觉得就算房子再放多一两倍出来，还是会有人买，房价还是会比较稳定的。 最后一点，还是因为买家观望的情绪。其实很多买家会想，利率才刚开始下降，还没降到底，我肯定要等到房价或者利率降到低点才买。所以一般利率下降的前期，买家的需求也不会太多，房价也可能会下跌。就像我们前面的数据，虽然贷款利率从5月的7.22%降到了8月的6.35%，但西雅图的待售房源在这3个月增加了13.0%，尺价也下跌了5%-6%。利率不会一下子降到底，大家的观望情绪也不会在短期内变化太多，所以短期内应该会继续降低。 总的来说，现在的利率下调其实对买家肯定是一件好事，毕竟降低了还贷的成本，但不能期待的太多。其实从1971年到2024年，美国的平均房贷利率达到了7.73%，只是在过去的10年才进入4%的超低利率时期。很多人期待利率能降回到4%甚至3%，但我觉得这个幸运的时代已经过去了，未来6%左右的利率可能才是常态。 3. 买房与卖房建议 最后呢还是按照惯例给大家点儿建议，如果您想买房： 最后还是铭记一点：never time the market。虽然未来还有很多的不确定性，也许市场会因为库存量的持续增加继续低靡。但是现在出手的好处就是利率降了，库存涨了，但房价还没有涨，也许因为很多买家还在观望，你也可能拿到不错的deal。 给卖家的建议： 首先是上市时间。现在的利率其实已经降了一部分了，所以如果你想卖房，有两个比较合适的时间段：第一是今年的9月到10月。利率已经降了一部分，所以市场可能会有一个小高潮，可以尝试在这个时间段上市。第二是明年的4月到5月。到时候利率可能已经确定，市场进入旺季，你可以卖到一年内的高价。 第二个建议是做好上市前的准备。包括装修、staging、拍照等。大部分人还是希望买到一个装修新、可以直接入住的房子。所以通过简单的升级或修缮，特别是厨房和浴室的翻新，可以提升房屋的吸引力，提高不少竞争力。 最后要调整心理预期。现在的市场已经不同于前两年，特别是西雅图市区。由于库存增加，即便是热门地区的房子，可能也会卖得比较慢。所以如果你想快速卖出房子，就需要做好合理的定价。而即便如此，可能也要等较长时间。不过对于东区的独栋房来说，市场依然火热。通过合适的宣传和定价策略，仍有可能卖出高价。 另外分享一个有意思的事情，我们团队有2个人在前几个月买了自住房，我问了他们，其实利率和房价都有可能再降一点，你们为什么要现在买呢？他们说，第一，房价是很难预测的，买房很难买到低点，所以只要看得多，有户型，价位合适的就可以出手了。第二，买了房子之后你就有了主动权，以后利率再涨你也是固定的，利率下跌你有主动权可以做refinance，而且现在很多银行refinance还不收钱对吧。第三，他们买的是自住房，房子价格不高对他们来说压力也不大，所以早点买到就行。 我觉得他们的买房行为还是很理性的，而且他们买的房子也非常好。无论市场如何波动，多看房、多了解市场，理性的决策永远是最重要的。希望我的分析能够帮助大家更好地理解降息对房地产市场的影响，做出对自己最有利的选择。最后，如果你对目前市场有什么看法，也欢迎留言，我们下期见！ 参考资料：
降息反而让房价暴跌?! 降息后房地产市场面临的3大风险!
最近市场的房贷利率下降了不少，一般来说我们都会认为降息对房价是一个正向的作用，因为还款减少，大家更能买的起房，房价一般来说就会上涨。但是，房地产的事情其实没那么简单。降息也可能带来房价下跌的结果！今天的市场报告，我还是带大家先看一下西雅图的最新数据，以及我在跟一些朋友、投资人聊过之后，总结的3个房价下跌的风险。
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降息也阻止不了房价下跌！
最近两周，美国的30年房贷利率降到了6.49%，达到了这是自2023年5月以来的最低水平，可以给美国的买家们减少了一些压力。而且最新的就业报告也不是很好，现在市场上绝大部分机构都在说9月份美联储就要开始正式降息了。但这次降息真的就会让市场恢复，房价再次回升吗？作用到底有多大呢？
今天的视频，我们将通过一些最近的一些数据和报告，讲讲这次降息对美国各地房产市场带来影响，以及我自己对未来几年房地产市场的判断。
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