回租协议（也称为交割后居住权或售后回租）允许卖方在房屋售出且买方拥有产权后短期继续居住。这能方便卖方搬迁并使买方报价更具吸引力，但会改变房屋所有权、保险责任及实际居住期间的义务归属。
本指南列出需核实事项。具体格式、日期和金额需协商确定，法律效力取决于签署文件；请让您的经纪人、escrow专员及必要时律师进行审核。
回租与延迟交割的对比
采用回租方式时，交易按原计划完成交割，卖方收到款项，买方成为房产所有者，而卖方继续占用房屋。采用延迟或延长交割方式时，在约定延后日期前所有权不发生转移；卖方仍保留房产所有权、保险责任和费用支付。选择哪种方式取决于卖方是否需要立即获得售房款，以及买方的贷款机构和利率锁定能否接受延后日期。
适用文件与法律条款
务必使用书面交割后占用协议，而非口头承诺或购房合同中的单一条款。请咨询您的经纪人计划使用当前NWMLS哪种表格或附录，并全文阅读；不要依赖您在网络上看到的表格名称或编号。
华盛顿州《住宅房东-租客法案》在RCW 59.18.040中列出了其不适用的安排。第(3)款专门针对卖方回租情形。它涵盖买卖双方为卖方在交割后继续居住而签订的书面租赁协议下的占用，但必须满足以下所有条件：
- 协议允许卖方在交割后停留不超过三个月，且买方在交割三个月后不得收取卖方任何租金；
- 交割时该房产不属于RCW第61.34章定义的" distressed home"；以及
- 在购房协议谈判期间或交割时，卖方由华盛顿州持牌律师或持牌房地产经纪人/管理经纪人代表。
该法规还规定，主要为规避该法案而设置的安排仍受其管辖。第(2)款涉及买方依据购房协议占用的情形，属于不同情况。您的协议是否符合第(3)款属于法律问题；需由律师确认。三个月的期限是法定条件，并不意味买方的贷款机构允许三个月期限。
日期、付款、押金与交接条件
- 确切的搬离日期和时间，以及是否允许延期
- 每日或每月的占用费（如有）及支付方式（通常通过escrow）
- 是否从卖方款项中扣留押金或暂扣款、金额多少以及释放条件
- 占用期间由谁支付水电费、日常维护和维修费用
- 房屋在搬离时必须保持的状态，包括清洁和物品移除
- 最终检查时间安排及钥匙、门禁密码和车库遥控器的交接方式
金额和期限需协商确定。华盛顿州没有统一的押金或违约金全州标准。
贷款居住规则与保险：需分别核实
买方贷款：用于主要居所的贷款附带居住要求，搬入截止日期载于贷款文件（担保文书）和贷款机构项目规则中（房利美：居住类型）。要求贷款方出示适用的居住条款，并获取书面确认证明拟议的回租期限（包括任何书面例外）可被接受。此贷款截止日期独立于RCW 59.18.040(3)规定的三个月条件；需同时核查两者。
保险：切勿假设任何保单会自动承保交易完成后由原业主居住的房屋。业主保险与租客保险的保障范围不同（华盛顿OIC：业主险与租客险对比）。在交割前，需获取买方保险公司和卖方保险公司的书面确认，涵盖以下内容：
- 保险公司知悉卖方将在交割后继续居住该房屋，以及居住时长
- 适用于该安排的保单表格或批单类型
- 保险生效日期
- 对建筑结构、各方物品及责任险的承保范围
持有有效的业主保单本身并不意味着承保此类居住情况。
若卖方超期滞留或房屋遭损坏
协议应明确规定若卖方未按时搬离或遗留损坏时的处理方式：每日费用、任何暂扣款的使用及维修费用承担方。超期滞留的执行取决于协议内容及适用的法律框架，这也是建议在交割前落实文件的另一原因。若发生争议，应咨询律师而非依赖一般性指导。
买方、卖方和escrow的核查清单
| 谁 | 需确认事项 |
|---|---|
| 买家 | 贷款方对居住时长的书面批准；保险方对卖家居住期间承保范围的书面确认；暂扣金额及释放条款 |
| 卖家 | 保险方对居住期间物品及责任险承保范围的书面确认；协议是否符合RCW 59.18.040(3)条款（需律师确认）；搬离流程；房屋状态要求；费用与押金金额 |
| Escrow | 关于暂扣款项的书面指令；签署释放文件的主体；需要提供何种搬离证明 |
常见问题
回租期限最长多久？
这是可协商的，但两个独立的限制条件很重要。RCW 59.18.040(3) 规定，只有在满足特定条件（包括卖方在交割后停留不超过三个月）的情况下，书面卖方回租协议才可豁免于《房东-租户法案》。买方的贷款文件也会设定入住截止期限。请向贷款机构确认贷款限制，并向律师咨询法律问题。
回租是否自动豁免房东-租客法？
否。根据RCW 59.18.040(3)，仅当买卖双方签署书面协议、卖家成交后居住不超过三个月且之后不支付租金、房产成交时非 distressed home、且卖家由华盛顿州律师或持牌经纪人代理时方可豁免。应咨询律师确认协议是否符合条件。
是否需要押金？
多数协议会从卖家收益中暂扣部分款项，但金额与条件需协商确定。需通过escrow书面明确释放条款。
信息来源
本文为一般性信息，不构成法律、税务或贷款建议。规则和项目条款会变更；请向相关专业人士及当前官方渠道确认细节。
